地產(chǎn)下半場(chǎng)，面對(duì)不確定性，得一二線者得天下；一二線城市，得一線者得天下。 出品｜每日財(cái)報(bào) 作者｜何洛 1978年，中國進(jìn)入改革開放，時(shí)代潮流奔涌，變革的熱潮吹遍了祖國的南北大地。與此同時(shí)，1979年，中國海外發(fā)展有限公司（下稱中海地產(chǎn)或中海，00688.HK）以100萬港元從香港起步，開始了影響中國房地產(chǎn)行業(yè)的光輝征程。 歷經(jīng)41年的風(fēng)雨歷程、滄桑巨變，已過不惑之年的中海地產(chǎn)愈發(fā)充滿活力。隨著房地產(chǎn)下半場(chǎng)的開啟，面對(duì)不確定性，一向穩(wěn)健的中海地產(chǎn)開始逆勢(shì)提速，對(duì)一線及核心二線城市的重點(diǎn)加磅，并取得了十分亮眼的成績。 1 隨著國家出手對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，“房住不炒”，全國房價(jià)逐漸趨于穩(wěn)定后，部分地區(qū)房價(jià)仍在上漲，優(yōu)質(zhì)住宅供不應(yīng)求；而在其他地區(qū)，房價(jià)下跌，交易量也大幅下降。市場(chǎng)分化加劇，正是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。 對(duì)于未來房價(jià)走勢(shì)這一問題，專家們也是給出了自己的看法。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平曾對(duì)樓市提出過這樣一個(gè)觀點(diǎn)：長期看人口、中期看土地、短期看金融。 所謂“長期看人口”，也就是說樓市未來的走勢(shì)，主要與人口結(jié)構(gòu)與人口數(shù)量有關(guān)，人口越多，需求越大，房價(jià)自然也會(huì)上漲。 如果遵照長期看人口這一理論的話，隨著老齡化、少子化問題不斷加劇，我國人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，年輕購房者的數(shù)量越來越少，對(duì)于樓市的需求也在逐漸減少，房價(jià)理應(yīng)出現(xiàn)下降才對(duì)。 而從當(dāng)下來看，隨著國家提出集中發(fā)展中心城市及城市群，人口愈發(fā)向一二線城市集中，北上廣深等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的房價(jià)依然存在上漲空間；反觀鶴崗等地，由于年輕人都選擇到大城市打拼，人口流失嚴(yán)重，購買力嚴(yán)重不足，導(dǎo)致房價(jià)一度跌至“白菜價(jià)”。 站在房企角度也是如此，隨著人口愈發(fā)向一二線城市集中，“得一二線者得天下；一二線城市中，得一線者得天下”趨勢(shì)愈發(fā)凸顯。 2016年，中海在四個(gè)一線城市的整體銷售不到300億（北京80億元，上海60億元，廣州85億元，深圳65億元）。 2020年1-11月接近900億，全年有望超過1000億。突變?cè)从诙戮种飨伣▏?016年底回歸中海后，對(duì)“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的發(fā)展戰(zhàn)略的強(qiáng)化，對(duì)一線及核心二線城市的重點(diǎn)加磅。 在亮眼的銷售數(shù)據(jù)之下，是旺銷的樓盤。2018年全國單盤銷售前十，中海獨(dú)占四席：濟(jì)南中海華山瓏城、成都中海錦江城、廣州亞運(yùn)城、北京中海寰宇天下，其中，中海寰宇天下連續(xù)多年蟬聯(lián)北京銷冠，2019年單盤銷售105億。 2019年，北京中海望京府開盤熱銷56億；上海中海建國里問鼎上海年度單盤總銷第一，銷售72億。2019年，北京的銷售額超過360億元，廣州的銷售額超過145億元。 2020年，深圳市場(chǎng)中海寰宇時(shí)代開盤售光，銷售67億，中海匯德理開盤搶光82億。 除一線加碼外，重點(diǎn)二線也在加碼。2019年，除了四個(gè)一線城市之外，中海在8個(gè)城市的銷售額超過100億：比如南京、香港、蘇州、沈陽、濟(jì)南、成都、寧波、西安。其中，南京超過200億元，位居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)第一。 2 數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，中海地產(chǎn)合約物業(yè)銷售額同比增長4.2%至1720億元，對(duì)應(yīng)銷售面積為954萬平方米，同比增長3.5%。 國內(nèi)房地產(chǎn)過去十余年的歷史中，只有4家一直保持在前十：中海、保利、萬科、綠地。這十余年，任憑地產(chǎn)界風(fēng)云變幻，中海地產(chǎn)一直穩(wěn)居頭部。今年上半年，中海地產(chǎn)的銷售規(guī)模仍為行業(yè)第六。 值得注意的是，一向穩(wěn)健的中海地產(chǎn)，近三年的銷售增長一直在逆勢(shì)提速。2017年顏建國回歸中海并任董事局主席以來，中海的銷售增速顯著加快。 2018年中海的銷售增長率是29.8%，銷售增速位居前十強(qiáng)房企第一；2019年是25.2%，銷售增速居前十強(qiáng)房企第二。 今年上半年，雖受疫情影響，中海地產(chǎn)仍然逆勢(shì)增長4.2%，成為TOP10房企中僅有的兩家保持銷售增長的企業(yè)之一。最新數(shù)據(jù)顯示，2020年前1-10月，中海銷售2861.1億元，同比增長5.7%。 與此同時(shí)，按照凈利潤排名，今年上半年，中海地產(chǎn)的利潤再奪行業(yè)第一，歸母凈利潤達(dá)到205億，是唯一半年利潤過200億的房企。過去這么多年以來，中海地產(chǎn)的利潤一直是行業(yè)第一名，名副其實(shí)“利潤王”。 都說房子賣不動(dòng)了，為何中海地產(chǎn)還能做到逆勢(shì)提速呢？除了前瞻性的周密布局外，那便是中海產(chǎn)品力的魅力！產(chǎn)品力是房企發(fā)展的重要載體，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)、高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品力是中海能做到逆勢(shì)提速的主要原因。 畢竟好產(chǎn)品不論在什么時(shí)候，都有人樂于買單。8月14日，今年北京首批頂豪新盤中海甲叁號(hào)院線上開盤選房，當(dāng)日成交認(rèn)購112套，總銷售金額達(dá)20億元。 不僅豪宅線產(chǎn)品再次刷新了歷史，中海在北京市場(chǎng)中的剛需、改善作品也驚艷了購房者。2019年的中海·望京府被譽(yù)為“神盤”，在限競房市場(chǎng)一片低迷之時(shí)，第一期開盤14秒售空。有長期關(guān)注樓市的投資者表示，中海在北京的多個(gè)項(xiàng)目都代表著當(dāng)前中國乃至世界房地產(chǎn)住宅開發(fā)的最高Level。 被市場(chǎng)熱捧代表著企業(yè)練就了不可復(fù)制的“內(nèi)功”：中海一直有“過程精品，樓樓精品”的要求，在建造品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)、居住體驗(yàn)方面具有諸多優(yōu)勢(shì)。與此同時(shí)，中海也在“智能化、工業(yè)化、健康綠色”三條賽道提升產(chǎn)品力，筑造出引領(lǐng)市場(chǎng)風(fēng)向的一系列產(chǎn)品。 “始于顏值，敬于地段，合于設(shè)計(jì)，終于品質(zhì)”。對(duì)建筑的尊重和對(duì)質(zhì)量的苛求，讓中海很難被模仿、被超越?！肮た浦泻！笔切袠I(yè)對(duì)中海的評(píng)價(jià)與口碑，也是對(duì)中海產(chǎn)品力、品質(zhì)的認(rèn)可。 中海董事長顏建國曾表示，“作為有41年歷史的中海，我們的目標(biāo)是百年基業(yè)，穩(wěn)健經(jīng)營，高質(zhì)量發(fā)展是我們長期不變的策略?！?/span> 3 截至2020年6月末，中海剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為53.8%（紅線是大于 70%）；凈負(fù)債率32.7%（紅線是大于100%）；現(xiàn)金短債比2.9（紅線是小于 1）。三條紅線中，中海未觸碰一條。 2020年上半年，部分房企迫于內(nèi)外部壓力，大力促銷的同時(shí)減緩拿地速度，而中海地產(chǎn)充沛的現(xiàn)金流此時(shí)就顯現(xiàn)出了重要的力量。全年計(jì)劃新增土地權(quán)益投資預(yù)算為1400億元，同比擬增長23%。 截至上半年，中海地產(chǎn)新增21幅土地，總新增樓面面積為582萬平方米，權(quán)益購地金額為523億元。公司土儲(chǔ)達(dá)9006萬平方米，對(duì)應(yīng)貨值為1.3萬億元。值得注意的是，87%的土儲(chǔ)位于港澳及一二線城市，位置極佳。
經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也佐證了中海地產(chǎn)逆勢(shì)拿地的明智。2020年1-7月，一線土地成交均價(jià)為24117元/平方米，同比增長45.1%。二線土地成交均價(jià)為5598元/平方米，同比增長1.8%。
中海認(rèn)為，房地產(chǎn)下半場(chǎng)開啟后，開發(fā)+運(yùn)營成為必選項(xiàng)，房企只有尋找多元化盈利點(diǎn)，才更能盡快恢復(fù)自身經(jīng)濟(jì)。在專注房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)的同時(shí)，中海多元化業(yè)務(wù)拓展卓爾有成。
先后建立起三大產(chǎn)業(yè)群：1.住宅開發(fā)產(chǎn)業(yè)群；2.城市運(yùn)營產(chǎn)業(yè)群；3.創(chuàng)意設(shè)計(jì)及現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)群。2019年，中海地產(chǎn)聯(lián)合華為等科技企業(yè)領(lǐng)跑智慧社區(qū)、智慧家居的研發(fā)及應(yīng)用，在上海打造了全球首個(gè)5G社區(qū)中海·臻如府。
在北京、上海等城市投資運(yùn)營綜合性購物中心——中海環(huán)宇城、中海環(huán)宇薈、中海環(huán)宇坊。致力于更新與區(qū)域綜合開發(fā)，構(gòu)建起投融資、土地整理、區(qū)域規(guī)劃、地產(chǎn)開發(fā)、工程建設(shè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理全業(yè)務(wù)鏈。
圍繞房地產(chǎn)開發(fā)，中海地產(chǎn)還打造了“中海教育”、“中海錦年”，在天津?yàn)I海新區(qū)運(yùn)營管理占地50多萬平方米的中海物流科技園。以教育、養(yǎng)老、物流等三個(gè)行業(yè)、12種業(yè)態(tài)為重點(diǎn)，有序推進(jìn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)。
隨著房地產(chǎn)下半場(chǎng)的開啟，產(chǎn)品力過硬、業(yè)績?cè)鲩L強(qiáng)勁、財(cái)務(wù)穩(wěn)健布局長遠(yuǎn)的中海地產(chǎn)，相信將會(huì)釋放更多的可能性。
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