“絕對(duì)的輕資產(chǎn)”模式，意味著千億負(fù)債壓頂?shù)娜f(wàn)達(dá)商管無(wú)法使用開(kāi)發(fā)貸方式來(lái)撬動(dòng)銀行貸款。 出品｜每日財(cái)報(bào) 作者｜何洛 作為曾經(jīng)的首富，王健林和他的萬(wàn)達(dá)一舉一動(dòng)都在聚光燈質(zhì)之下，雖然經(jīng)過(guò)近兩年的斷臂求生，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正緩緩從谷底反彈。但深谷難出，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)仍未完全走出困局。 11月中旬，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下最重要的平臺(tái)——萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)商管”）中期票據(jù)融資縮水近半，從此前的42.5億元的上限，縮減為25億元，利率為5.58%。 融資縮水背后，是今年3月萬(wàn)達(dá)商管在回A“中止審查”后不得不繼續(xù)通過(guò)債券、票據(jù)等進(jìn)行融資補(bǔ)血。此前，9月29日，萬(wàn)達(dá)商管正式對(duì)外宣布：從2021年開(kāi)始，不再發(fā)展重資產(chǎn)，全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。 據(jù)《每日財(cái)報(bào)》不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)萬(wàn)達(dá)商管通過(guò)公司債、中期票據(jù)等方式籌集資金已超400億元，超過(guò)2019年籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入總額。而全面輕資產(chǎn)的模式或?qū)?dǎo)致企業(yè)難以撬動(dòng)銀行貸款，那“借新還舊”的日子還要過(guò)多久呢？ “5年以后，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將沒(méi)有重資產(chǎn)項(xiàng)目，完全輕資產(chǎn)化?！边@是2015年王健林在一次演講時(shí)所說(shuō)，如今到了兌現(xiàn)5年前諾言時(shí)候了。 2020年9月29日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營(yíng)的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)——萬(wàn)達(dá)商管正式對(duì)外宣布：從2021年開(kāi)始，不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬(wàn)達(dá)物業(yè)，全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。一時(shí)間引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。 所謂的“輕資產(chǎn)”，就是萬(wàn)達(dá)商管出的一塊招牌、招商能力及管理經(jīng)驗(yàn)。即給萬(wàn)達(dá)商管一筆錢(qián)，業(yè)主的商場(chǎng)就可以叫“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，萬(wàn)達(dá)商管會(huì)幫業(yè)主招商，并派人建立商場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)營(yíng)。 只是商場(chǎng)還叫“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，萬(wàn)達(dá)商管會(huì)從中抽取利潤(rùn)作為回報(bào)。而與之相對(duì)的“重資產(chǎn)”是“自投”“自建”“自營(yíng)”的模式，即自己投資的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成后自己持有經(jīng)營(yíng)，全部租金收益歸萬(wàn)達(dá)商管。 過(guò)去的萬(wàn)達(dá)商管依靠的是“重資產(chǎn)”模式，即所謂的城市綜合體，建一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，旁邊配建一些公寓、寫(xiě)字樓、商鋪用來(lái)銷(xiāo)售，通過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)養(yǎng)活萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。 在“絕對(duì)的輕資產(chǎn)”模式下，萬(wàn)達(dá)商管并不需要承擔(dān)過(guò)多的成本，對(duì)存在資金危機(jī)的萬(wàn)達(dá)商管而言，是個(gè)不錯(cuò)的過(guò)渡模式。 截至2020年9月底，萬(wàn)達(dá)商管今年已簽約“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目53個(gè)，是2019年全年簽約40個(gè)“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目的1.3倍。預(yù)計(jì)2020年萬(wàn)達(dá)商管全年簽約“輕資產(chǎn)”項(xiàng)目將達(dá)到65至70個(gè)。 根據(jù)萬(wàn)達(dá)商管董事會(huì)要求，今后每年簽約“輕資產(chǎn)”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將不低于60個(gè)，萬(wàn)達(dá)商管將徹底“輕資產(chǎn)”化。 目前萬(wàn)達(dá)商管有兩種輕資產(chǎn)模式：第一種是投資類(lèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，即投資者“拿錢(qián)下訂單”，萬(wàn)達(dá)商管負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)。第二種是合作類(lèi)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式，投資者出地又出錢(qián)，萬(wàn)達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，凈租金七三分成，投資者占七成，萬(wàn)達(dá)商管占三成。 但這種全面輕資產(chǎn)的模式，就意味著萬(wàn)達(dá)商管無(wú)法新增自持項(xiàng)目，這就導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法使用開(kāi)發(fā)貸等方式來(lái)撬動(dòng)銀行貸款，不利于改善公司的資金狀況。 更重要的是，不再自持商業(yè)項(xiàng)目后，萬(wàn)達(dá)商管亦無(wú)法享受資產(chǎn)增值帶來(lái)的收益與紅利，因此，這種純輕資產(chǎn)的模式對(duì)萬(wàn)達(dá)商管未來(lái)的融資便利度與持續(xù)獲取資產(chǎn)增值收益方面有所影響，所謂的“輕資產(chǎn)”模式并非一勞永逸，百利無(wú)害。 萬(wàn)達(dá)商管前身為大連萬(wàn)峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于2002年9月16日，于2007年更名為大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司。作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)的主要核心產(chǎn)品是以“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”命名的城市綜合體。 在2015年以前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式更多是“以售養(yǎng)租”的重資產(chǎn)模式。輕資產(chǎn)模式靠管理本身并不如重資產(chǎn)模式能賺大錢(qián)，但輕資產(chǎn)模式現(xiàn)在是商業(yè)地產(chǎn)最大的風(fēng)口，資本市場(chǎng)的估值給的高。 另外由于A股市場(chǎng)對(duì)房企的融資有著嚴(yán)格的監(jiān)管要求，萬(wàn)達(dá)商管若是想登陸A股就必須完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的剝離。所以萬(wàn)達(dá)商管早就迫不及待的想“摘掉”房地產(chǎn)企業(yè)的帽子了。 為此也一直在努力，在2019年上半年財(cái)報(bào)顯示，在2018年的5月一直到2019年的6月份，萬(wàn)達(dá)商管向萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓了25家的地產(chǎn)類(lèi)公司，總額達(dá)98.31億元。但即使剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，萬(wàn)達(dá)商管的IPO之路依然不明朗。 2014年12月23日，當(dāng)時(shí)名為“萬(wàn)達(dá)商業(yè)”的萬(wàn)達(dá)商管在港交所主板上市。彼時(shí)，超過(guò)280億港元的集資凈額讓其摘得當(dāng)年港股IPO前五強(qiáng)桂冠。雖然被王健林寄予厚望，但未能獲得投資者青睞。 上市首日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)即破發(fā)，跌破48港元的發(fā)行價(jià)，收?qǐng)?bào)46.75港元。隨后的幾年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最高價(jià)曾到過(guò)78港元，最低價(jià)為31.1港元。2015年7月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)啟動(dòng)回歸A股計(jì)劃，2016年9月20日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)從港股私有化退市。 值得一提的是，彼時(shí)私有化退市時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)引入投資者，并與投資者簽下對(duì)賭協(xié)議，承諾2018年8月底前回歸A股，否則萬(wàn)達(dá)集團(tuán)承諾將回購(gòu)全部股權(quán)。 2018年1月29日，萬(wàn)達(dá)又引進(jìn)騰訊控股、蘇寧、京東、融創(chuàng)4家戰(zhàn)投，合計(jì)融資340億元入股萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。騰訊作為主發(fā)起方，聯(lián)合收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)香港H股退市時(shí)引入的投資人所持約14%股份。 當(dāng)時(shí)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)和騰訊、蘇寧等4家戰(zhàn)投同樣簽訂對(duì)賭協(xié)議，承諾約定將于2023年10月底前實(shí)現(xiàn)上市。不過(guò)，從目前證監(jiān)會(huì)給出的信息來(lái)看，繼去年年初“中止審查”后，萬(wàn)達(dá)商管的IPO再遇坎坷。 今年2月16日，微博用戶(hù)“中歐宋興龍”曾發(fā)布題為《實(shí)名舉報(bào)大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司不符合上市條件、董高監(jiān)涉嫌犯罪》的實(shí)名舉報(bào)信。
據(jù)證監(jiān)會(huì)披露的文件顯示，2015年9月7日，證監(jiān)會(huì)受理了萬(wàn)達(dá)商業(yè)的IPO申請(qǐng)。在申報(bào)近5年后，今年3月6日，證監(jiān)會(huì)更新IPO企業(yè)基本信息情況表，萬(wàn)達(dá)商管申請(qǐng)狀態(tài)變?yōu)椤爸兄箤彶椤?。有媒體報(bào)道稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)商管中止IPO與舉報(bào)有關(guān)。
3月12日，萬(wàn)達(dá)商管官發(fā)布聲明稱(chēng)，宋興龍與上海松江萬(wàn)達(dá)租賃合同糾紛敗訴后。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)惡意散布所捏造事實(shí)，對(duì)萬(wàn)達(dá)商管及高管進(jìn)行造謠攻擊，企圖干擾萬(wàn)達(dá)商管的上市申報(bào)工作。IPO中止與舉報(bào)無(wú)關(guān)，但對(duì)于IPO中止的原因，萬(wàn)達(dá)商管未作解釋。
《每日財(cái)報(bào)》注意到，近年來(lái)，萬(wàn)達(dá)商管的業(yè)績(jī)也在持續(xù)下滑。數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，萬(wàn)達(dá)商管實(shí)現(xiàn)收入172.75億元，同比下降47.73%；其中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為171.79億元，同比下降47.7%；其他業(yè)務(wù)收入為9676.66萬(wàn)元，同比下降52.43%。
2020年上半年，萬(wàn)達(dá)商管實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額88.45億元，同比下降32.39%；凈利潤(rùn)63.9億元，同比下降36.22%；扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)18.1億元，同比下降59.23%；歸母凈利潤(rùn)62.41億元，同比下降34.2%。
實(shí)際上，2019年萬(wàn)達(dá)商管營(yíng)收就已出現(xiàn)大幅下降，當(dāng)年?duì)I收為786.56億元，同比下降26.18%；其中，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為782.79億元，同比下降24.34%，營(yíng)業(yè)成本為361億元；毛利率為53.88%，較2018年同期增加2.78個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)績(jī)腰斬，資金告急之下，萬(wàn)達(dá)商管的現(xiàn)金流也一直處于流出狀態(tài)。據(jù)財(cái)報(bào)，2020年一季度，萬(wàn)達(dá)商管經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~、投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~、籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~均告負(fù)，分別為-38.98億元、-77.01億元、-63.86億元。
債務(wù)方面，截至2020年9月末，萬(wàn)達(dá)商管有息負(fù)債總額為1800.11億元，其中一年內(nèi)到期為559.48億元，而公司的貨幣資金僅為412.02億元，償債壓力不小。
也就是說(shuō)，當(dāng)債務(wù)遇到集中兌付期，而營(yíng)收端又無(wú)法及時(shí)補(bǔ)足資金時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管必須要通過(guò)融資來(lái)緩解壓力?！敖栊逻€舊”成為萬(wàn)達(dá)活下去的法寶。
今年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)商管接連計(jì)劃發(fā)債，其中包括四期公司債，五期中期票據(jù)，以及一只小公募、一只ABS等，籌集資金超過(guò)400億。
尤其是在今年的4月14日，萬(wàn)達(dá)商管自2017年以后首次發(fā)行了一筆境內(nèi)債券，發(fā)行上限50億元，期限為3年期，該券擬用于“17大連萬(wàn)達(dá)MTN002”。無(wú)縫對(duì)接，借新還舊，這足以見(jiàn)得萬(wàn)達(dá)商管債務(wù)壓力之大。
12月1日，據(jù)上交所消息，萬(wàn)達(dá)商管擬面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行2020年第四期公司債。募集說(shuō)明書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)商管該期債券發(fā)行規(guī)模不超過(guò)15億元（含），票面利率詢(xún)價(jià)區(qū)間為5.2%-6.0%，發(fā)行債券為4年期，附第2年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，起息日為2020年12月4日。
募資用途方面，萬(wàn)達(dá)商管表示，該期債券募集資金擬用于置換前期已償還的公司債券本金。
未來(lái)，頭頂高負(fù)債之下，萬(wàn)達(dá)商管能否如愿實(shí)現(xiàn)全面轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，在全面輕資產(chǎn)戰(zhàn)略后能否順利完成IPO，對(duì)此《每日財(cái)報(bào)》將持續(xù)關(guān)注。
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