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過去的2020年，疫情黑天鵝來襲，樓市調控和融資收緊政策密集出臺，房地產市場環(huán)境風云變幻，危機并存。尤為引人注意的是，作用于融資端的“三條紅線”幾乎改變了房地產行業(yè)以往的運行模式。

2021年，調控繼續(xù)深入，央行下發(fā)有關房地產貸款集中度的管理要求，同時，各地嚴查經營貸流向，22城推出供地“兩集中”政策。其中“三條紅線”及貸款集中度的管理，核心是“去金融化”，防范資產泡沫化的巨大風險。

在此背景下，房地產行業(yè)正經歷“結構調整陣痛期”，即從高速增長轉向高質量發(fā)展，并加速了行業(yè)的分化。

截至4月1日，港股38家上市房企年報披露完畢，A股也有3家發(fā)布了年報。從已發(fā)的41家地產年報來看，房企業(yè)績分化再繼續(xù)，行業(yè)從追求規(guī)模到追求利潤， 競爭的落腳點也放在了產品品質、服務、成本管控、現(xiàn)金流管理等環(huán)節(jié)上。在這個過程中，房企的經營效率的差距會更加明顯。

2020年，房地產市場上演冰與火。一方面，“房住不炒”與“三穩(wěn)”仍是主基調，但由于對沖疫情需要，貨幣寬松力度較大，多地政府上半年出臺扶持政策托底樓市，使得銷售持續(xù)超預期，長三角、大灣區(qū)、西北及部分地區(qū)核心城市表現(xiàn)火熱；另一方面，很多區(qū)域需求低迷，區(qū)域分化加劇。

疫情的影響無疑導致了地域性銷售差異，但同時，需求的分化在過去數(shù)年來亦廣泛存在。在“房住不炒”定位下，精準的調控政策不僅極大遏制了“炒房”行為，也使得人口不斷流入城市群、都市圈內高能級城市，開始涌現(xiàn)出更多真實需求。

具體到公司財務層面上，則是各家房企盈利能力不一。41家可統(tǒng)計的2020年房企年報中，有30家披露了核心利潤數(shù)據(jù)。根據(jù)中達證券的統(tǒng)計，核心凈利潤/扣非歸母凈利潤同比增長超過20%的就有9家，分別由合生創(chuàng)展集團、深圳控股、寶龍地產、新城控股、中駿集團、合景泰富、雅居樂集團、龍湖集團以及龍光集團，其中，龍湖集團、新城控股2020年銷售額均超過2000億元，在一定規(guī)模下，保持利潤有效增長。

需要注意的是，房企的整體盈利能力是下滑的。中達證券分析稱，2020年，上市房企平均毛利率同比下滑4.1個百分點至25.2%，主要由于低毛利項目集中進入結算期。當時房企在2016年下半年至2017年獲取的項目地價較高、后續(xù)限價趨嚴，導致對應項目利潤空間相對較窄。

2020年8月，為促進房地產市場長效機制建設、穩(wěn)定房價，“三道紅線”正式出臺，對房企財務指標提出了更為具體的要求，明確限制了房企債務規(guī)模的無序增長。

融資新規(guī)的出臺，讓地產企業(yè)紛紛降低杠桿率、控制有息負債，優(yōu)質房企表現(xiàn)尤為亮眼。

在公布年報的41家房企中，其中，18家已完全達標，橙檔及紅檔分別有2家，達標情況較2019年末明顯改善。

根據(jù)中達研究數(shù)據(jù)，2020年，上市房企凈負債率中位數(shù)下降6.2pct至63.8%；平均現(xiàn)金短債比基本持平，為1.9倍；平均融資成本下降0.3pct至6.0%。

不過在整體優(yōu)化的同時，房企內部在該項指標上也呈現(xiàn)了分化，建發(fā)地產、佳兆業(yè)、金輝等償債指標改善明顯，中海地產、龍湖集團、招商蛇口、旭輝地產繼續(xù)保持穩(wěn)健。這些公司都指向一個事實：前期積累了豐厚優(yōu)質土儲且權益比例較高的房企騰挪空間更大。

以龍湖集團為例，公司多年來保持著高度自律，始終將安全穩(wěn)健的底盤作為發(fā)展根基。在2016年－2019年4個會計年度期末，龍湖集團凈負債率均在54%以下，現(xiàn)金短債比保持在3倍以上，剔除預收款后的資產負債率均在70%以下。

2020年其優(yōu)勢繼續(xù)保持，凈負債率較上期進一步下降至46.5%，達到近5年來最低水平；現(xiàn)金短債比達4.24倍，剔除預收款后，資產負債率為67%，連續(xù)5年穩(wěn)居“三道紅線”綠檔水平。

健康的財務指標成為企業(yè)長期穩(wěn)健發(fā)展最重要的砝碼。譬如龍湖集團因為負債率低，現(xiàn)金流充沛，過去一年，在土地市場依然保持著積極的擴張態(tài)勢。2020年，龍湖集團新增121幅地塊，首入唐山、三亞、蘭州等8城，新增土地儲備建筑面積為2567萬平方米，權益面積1847萬平方米，平均權益收購成本每平方米5687元。

截至2020年底，龍湖集團總土儲合計7400萬平方米，排名前10，權益面積5279萬平方米，業(yè)務已遍布環(huán)渤海、西部、長三角、華南、華中5個城市群的63個城市，約90%的貨量集中在高能級城市的價值區(qū)域，且成本合理，為盈利的持續(xù)增長奠定基礎。

隨著城鎮(zhèn)化進程放緩，增量開發(fā)速度下滑，地產行業(yè)步入了存量化的換擋期。面對2020年激烈的競爭，實力房企在提質革新。中達證券認為，在土地成本偏高、金融杠桿受控的大背景下，具備城市更新、商住協(xié)同、多元化發(fā)展等特色經營模式的民營房企將脫穎而出。

在存量時代挖掘增量，必須敏銳洞察消費者喜好，才能占據(jù)主動權。而這需要真正的精細化、智能化管理，以客戶為導向，真正的讀懂業(yè)主的心。

龍湖便是這方面的佼佼者。面對行業(yè)嶄新的發(fā)展階段，其在“空間即服務”戰(zhàn)略下，形成了多維驅動，協(xié)同發(fā)展的局面。

在地產開發(fā)之外，龍湖商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務等業(yè)務的快速成長，使獲得持續(xù)穩(wěn)定的經營性收入。年報顯示，2020年，龍湖經營性收入達135.7億元，同比增長33%，5年復合增長達到42%。

隨著房屋租售與房屋裝修業(yè)務，于2021年初正式升級為主航道業(yè)務，龍湖六大航道整齊有序，相互借力，既注重各航道自有的商業(yè)邏輯與運營，亦看重充分凝聚、協(xié)同所帶來的效能，成為驅動新一輪成長的六大引擎。 

事實上，不僅龍湖集團在業(yè)務方面不斷提質創(chuàng)新，多元化協(xié)同發(fā)展。2020年營收增長能力排名靠前的地產公司，普遍在著力打造自身的第二條增長曲線，如龍湖一樣，能夠產生穩(wěn)健經營性收入的業(yè)務，成為房企們在開發(fā)業(yè)務外，尋求突破的首選。

例如，新城控股即是依靠地產+商業(yè)雙輪驅動。商業(yè)地產領域，吾悅廣場規(guī)模持續(xù)擴大。2020年新城控股商業(yè)運營總收入增長至57.21億元，其中吾悅廣場商業(yè)運營總收入增長至56.70億元，同比增長超過30%。而華潤置地則預計到2025年末，其在營購物中心總數(shù)超過100個，總面積超過1100萬平方米，并保持持有物業(yè)整體70%-75%的較高毛利率。

以持續(xù)增長積淀長期價值，以高度的自律保持健康的財務及以客戶為導向的發(fā)展理念順應新的行業(yè)環(huán)境，如此看來，這些房企或為行業(yè)如何應對陣痛、修煉內功給出了答案。展望未來，相信這些房企仍將在不斷地積累之中，打造更為清晰、長遠的發(fā)展路徑，知時明勢而后謀，定心篤行以致遠。