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近年來，萬科朝城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商的定位轉(zhuǎn)型，大力推進多元化業(yè)務(wù)，租賃業(yè)務(wù)是其主攻方向之一。此番表態(tài)，進一步拔高租賃住宅的核心業(yè)務(wù)屬性，也暗示萬科將長租公寓作為穿越周期的戰(zhàn)略考量。
此前，萬科將內(nèi)部業(yè)務(wù)劃分為BG（事業(yè)群）和BU（業(yè)務(wù)單元）兩種業(yè)務(wù)組織形式，傳統(tǒng)的北方區(qū)域、南方區(qū)域、上海區(qū)域、西部區(qū)域以及物業(yè)公司成為BG，長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)、物流倉儲、海外業(yè)務(wù)、滑雪度假、梅沙教育都成為BU。
其中，長租公寓BU于2019年正式成立，高級副總裁孫嘉自5月開始擔(dān)任董事長和第一負責(zé)人，長租公寓團隊在其帶領(lǐng)下進行組織重建和事人匹配。
屢屢受挫初心未改
顧名思義，泊寓就是停泊之所，萬科泊寓致力于打造專屬于18-35歲且具備年輕、追求夢想品牌特征青年的高品質(zhì)居住空間與創(chuàng)意時尚生活的純租賃社區(qū)。不僅提供“產(chǎn)品和空間”，同時也提供“服務(wù)與生活方式”。
以萬匯樓為起點，萬科于2014年率先試水長租公寓領(lǐng)域。起初各區(qū)域公司各自為政，萬科長租公寓的品牌名稱也幾經(jīng)變更。如廣深區(qū)域曾出現(xiàn)萬科驛、萬科派兩個長租公寓品牌線，廈門和西安則有過“被窩公寓”及“VV公寓”等名字。直至2016年，萬科整合旗下各個分公司長租公寓項目，制作統(tǒng)一的管理平臺以統(tǒng)籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務(wù)結(jié)算等，才統(tǒng)一為“泊寓”品牌。
當(dāng)前泊寓玩法有輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩種，前者即為租賃物業(yè)，泊寓與項目持有方或經(jīng)營方簽訂經(jīng)久房屋租賃合同，一般跨越15年，泊寓負責(zé)項目裝修改革及運營治理；后者則是泊寓經(jīng)由過程收購獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或經(jīng)久應(yīng)用權(quán),同時負責(zé)裝修改革及公寓運營治理。
截至6月30日，長租公寓業(yè)務(wù)已覆蓋35個主要城市，累計開業(yè)8.2萬間，其中74%位于北京、上海、深圳、廣州、杭州等14個核心城市，開業(yè)半年及以上的成熟期項目平均出租率為91%；僅以上半年計，萬科新開業(yè)101個項目，總計2.06萬間。
根據(jù)克而瑞發(fā)布的2019年上半年房企長租公寓數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，萬科泊寓憑借23萬間的拓展規(guī)模及7萬間的開業(yè)規(guī)模在各大房企中居首，不過，相較2018年近三倍的規(guī)模增長，增速上出現(xiàn)了放緩。
（資料來源：克而瑞）
期間兩件大事引起市場人士關(guān)注，一是“萬村計劃”推進受阻，二是薛峰離職。
萬村計劃是萬科泊寓在2017年主打的王牌，也是拓展房源的重要途徑，其聚焦城中村綜合整治及租賃運營業(yè)務(wù)，通過以略高于市場價的租金承租城中村農(nóng)民房業(yè)主的樓房，進行升級改造后重新供應(yīng)給租客，在這一過程中整合并植入商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化等內(nèi)容，試圖以較低成本，推動居住升級。
不過，2018年年底，“萬村計劃”那時的掌舵者張紀文承認，這一計劃已經(jīng)全面暫停簽約新的房源；2019年年中，“萬村計劃”主動違約，準(zhǔn)備放棄部分已簽約房源。
在孫嘉主政長租公寓BU半月有余，該事業(yè)部又迎來一位大拿——原任廈門萬科總經(jīng)理時任廣州萬科總經(jīng)理的薛峰，對標(biāo)職位是長租公寓事業(yè)部總經(jīng)理，而廈門正是萬科南方區(qū)域長租公寓業(yè)務(wù)的起源。但僅一個多月，薛峰就提出辭呈。
對此，有媒體評論道，“租賃住宅業(yè)務(wù)想要長期穩(wěn)健發(fā)展，看起來已經(jīng)是模式問題了，而不再是誰來做的問題?！?/span>
萬科顯然沒有放棄，祝九勝表示，“長租公寓在經(jīng)營上確實是有壓力的，即使虧損也會在股東接受的范圍內(nèi)繼續(xù)堅持。長租公寓會作為萬科不動產(chǎn)運營的能力之一持續(xù)推動。”
（萬科總裁&首席執(zhí)行官祝九勝）
對于萬村計劃下一步的走向，祝九勝進一步指出，萬科會永遠的牢記自己做事情的初心，克服當(dāng)中的困難，尊重各利益主體的訴求，把它平衡好。“是我們的主航道業(yè)務(wù)，我們就會長期堅持做下去。”
盈利是長租公寓最大困局
長租公寓也曾經(jīng)歷所謂的“風(fēng)口”，在租售并舉的政策東風(fēng)下，自2017年期各路資本搶灘登陸。蒙眼狂奔兩年之后，潮水退去，才發(fā)現(xiàn)一大堆公司都在裸泳。遠如爆雷的上海寓見、杭州鼎家、北京昊園恒業(yè)，近如朗詩集團剝離長租公寓業(yè)務(wù)。
歸根結(jié)底，沒有盈利能力支撐的燒錢模式終會歸為塵土，而盈利模式依然是長租公寓最大的困局。
日前，戴德梁行研究部發(fā)布《中國長租公寓市場發(fā)展報告2018-2019》。報告指出，國內(nèi)長租公寓普遍仍停留在“二房東”階段，依靠租金差賺取收益。
根據(jù)克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)，目前國內(nèi)20家重點城市，公寓租金回報率只有1%到3%，一線城市都沒超過2%。專家表示，租賃業(yè)務(wù)的回報周期長，資金周轉(zhuǎn)速度較慢，目前長租公寓行業(yè)的運營費用率很高，一般為 40%左右。
為了降低成本負擔(dān)，萬科計劃引進REITs等方式。與此同時，萬科泊寓實行運營標(biāo)準(zhǔn)化，采購團隊、設(shè)計、運營等核心團隊大多是原地產(chǎn)業(yè)務(wù)的人員，了解萬科的運營標(biāo)準(zhǔn)化，從而降低整體成本，提高利潤率。
祝九勝在萬科2018年業(yè)績會說過，長租公寓2018年的租金收入接近9億，但沒透露更多收益情況，或可從同樣布局這一領(lǐng)域已久的朗詩得到參考。據(jù)朗詩年報，2017、2018年朗詩長租公寓收入分別為0.08億元、1.25億元，兩年來總虧損達到2.34億元。
比起傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)展長租公寓更像是一單“細水長流”的生意，需要有足夠的耐心。萬科董事會主席郁亮就曾公開表示，長租公寓本來就不應(yīng)該賺很多錢，主要是解決居住問題。
當(dāng)下萬科的基調(diào)是“收斂聚焦”和“鞏固基本盤”，從中期報告可見一瞥。2019上半年萬科全部營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)結(jié)算收入的比例為95.5%，再刨去物業(yè)服務(wù)的3.3%，留給囊括滑雪度假、梅沙教育、長租公寓等其他業(yè)務(wù)合計占比不足1.2%。
（萬科2019上半年營收情況 資料來源：半年報）
實施長租公寓戰(zhàn)略是萬科踐行“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略的重要一環(huán)，萬科曾有“公寓100萬間”、“業(yè)務(wù)年收入155億元”的遠期規(guī)劃?！霸诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，必須在租售并舉兩個領(lǐng)域做到數(shù)一數(shù)二，才是行業(yè)領(lǐng)先領(lǐng)跑的公司。”郁亮認為。
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