2019年11月5日，青客公寓在納斯達(dá)克上市，當(dāng)天開(kāi)盤(pán)價(jià)17.35美元，上市第二天收盤(pán)17.64美元，較發(fā)行價(jià)漲3.76%，市值達(dá)8.37億美元，股價(jià)的顛覆在20.4美元，隨即股價(jià)開(kāi)始低走，上市4天后跌破10美元。
2019年11月8日，青客公寓登陸納斯達(dá)克的第4天，在“曇花一現(xiàn)”的股價(jià)巔峰20.44美元開(kāi)始“走下坡路”，最低股價(jià)甚至跌破10美元/股，在上市首周微漲之后，青客公寓股價(jià)持續(xù)跌落，截至1月19日，青客公寓股價(jià)為12.01美元，總市值為5.75億美元，相比上市初的市值8.37億美元市值，縮水31%。
青客公寓是面向白領(lǐng)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，其招股書(shū)顯示，截至2019年6月30日，青客公寓運(yùn)營(yíng)覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京6座城市的總計(jì)擁有96854間房間，復(fù)合年增長(zhǎng)率為114.4%，其中，上海為主要市場(chǎng)，擁有超過(guò)6萬(wàn)間房源。2012年青客公寓公寓起步運(yùn)營(yíng)，該年擁有940套房源，到2018年12月31日，青客在6個(gè)城市擁有91234套房源。在入住率上，青客公寓在2017年和2018年，月均入住率分別為91.6%和92.4%，在中國(guó)各大品牌長(zhǎng)期公寓租賃平臺(tái)排名靠前。
招股書(shū)顯示，2017財(cái)年和2018財(cái)年，青客公寓的凈收入分別為5.2億元和8.9億元人民幣，同比增長(zhǎng)70.3%，截至2018年6月30日和2019年6月30日的9個(gè)月，凈收入分別為5.93億元和8.979億元人民幣，同比增長(zhǎng)51.4%。
收入持續(xù)增長(zhǎng)然而卻不盈利。青客公寓在2017財(cái)年、2018財(cái)年和截至2019年6月30日的9個(gè)月里分別出現(xiàn)了2.45億元人民幣、4.99億元人民幣和3.73億元人民幣的凈虧損。
青客公寓和房東規(guī)定了至少5到6年的租期，或者是合同鎖定期，可以延長(zhǎng)到2到3年。根據(jù)咨詢(xún)公司China Insights的數(shù)據(jù)，截至2018年12月31日，青客公寓的平均租賃期為63.3個(gè)月，通常在前三年鎖定租賃費(fèi)，在剩余的租賃期每年大約5%的非復(fù)合增長(zhǎng)。
青客與租戶(hù)簽訂的租約通常是26個(gè)約，截至2019年6月30日的9個(gè)月，青客與租戶(hù)終止的租約的平均鎖定期為11.7個(gè)月，其中68.3%的租約鎖定期為12個(gè)月或更長(zhǎng)。在截至2019年6月30日的9個(gè)月里，青客47.3%的租約在租賃到期前終止，只有5.1%的租約堅(jiān)持到最后到期。
2018年，青客租戶(hù)平均在房間居住時(shí)長(zhǎng)為8.5個(gè)月，2019年租戶(hù)平均居住時(shí)間是7.7個(gè)月。
招股書(shū)顯示，截止到2019年6月30日，青客在全國(guó)擁有96854（9.68萬(wàn)）個(gè)可出租房源，其中約95.8%位于以上海為中心的長(zhǎng)江特大城市群，這部分房源貢獻(xiàn)了整體房租收入的97.5%。其中，上海為62719間（6.27萬(wàn)），占比為64.7%，杭州有1409，蘇州有10430間，南京5551間，武漢3648間，北京408間，其中南京、武漢和北京是在2018年前后才開(kāi)始開(kāi)拓。
據(jù)Fastdata極數(shù)《2019年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展分析報(bào)告》表示，一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市為長(zhǎng)租公寓品牌競(jìng)爭(zhēng)的主要戰(zhàn)場(chǎng)，而新一線(xiàn)城市成為最重要的增量市場(chǎng)。2019年，長(zhǎng)租公寓用戶(hù)在一線(xiàn)城市的分布占比為53.85%，在新一線(xiàn)城市的占比為35.08%，而2016年，一線(xiàn)城市占比為78.82%，新一線(xiàn)才18.79%。
目前青客公寓在上海的房源占比多，主要集中在長(zhǎng)三角地區(qū)，且除上海以外的城市擴(kuò)張略顯不夠。
對(duì)比剛上市的蛋殼公寓，其招股書(shū)顯示，截至2019年9月30日，蛋殼在中國(guó)13個(gè)城市建立了運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，截至2019年11月30日，蛋殼運(yùn)營(yíng)的公寓單元數(shù)量為432690（43.2萬(wàn)）間，從2015年到2019年公寓單元數(shù)在四年時(shí)間增長(zhǎng)了166倍，開(kāi)業(yè)房源達(dá)40.7萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)148%。
在城市分布上，青客在上海之外的5個(gè)城市總計(jì)有34135間可出租房源，蛋殼北上深總共有213866（21.38萬(wàn)）間，在其他城市有192880（19.28萬(wàn)）間，其他城市占比為44.57%，在一線(xiàn)城市之外，開(kāi)拓更多新增量市場(chǎng)。
城市開(kāi)拓是個(gè)苦力活，既燒錢(qián)又燒時(shí)間。據(jù)青客公寓招股書(shū)顯示，其從與房東簽訂租賃協(xié)議，成功租賃公寓到得到第一個(gè)租戶(hù)產(chǎn)生的租金的周期是80天，在新區(qū)域擴(kuò)展從進(jìn)入市場(chǎng)到把入住率提升到預(yù)期目標(biāo)水平花費(fèi)時(shí)間也不斷，比如在杭州地區(qū)，青客花了8個(gè)月時(shí)間才把杭州的月底入住率提升到90%以上。
即便如此燒錢(qián)燒時(shí)間，但開(kāi)拓城市對(duì)長(zhǎng)租公寓品牌來(lái)說(shuō)，仍然是個(gè)必選項(xiàng)。
據(jù)招股書(shū)提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年12月31日，中國(guó)有2093億長(zhǎng)期租戶(hù)，截至2018年12月31日增加至2405億，復(fù)合年增長(zhǎng)率為3.5％。以租戶(hù)支付的租金來(lái)衡量，市場(chǎng)規(guī)模在2018年達(dá)到1.5120億元人民幣，預(yù)計(jì)在2024年達(dá)到3.07萬(wàn)億元人民幣，從2018年到2024年的復(fù)合年增長(zhǎng)率為12.5％。
據(jù)咨詢(xún)公司China Insights的數(shù)據(jù)，與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)的品牌長(zhǎng)期公寓租賃滲透率在2018年僅為1.8%，預(yù)計(jì)到2024年將達(dá)到11.2%，而美國(guó)2018年的品牌長(zhǎng)期公寓租賃滲透率為46.0%。前五名品牌長(zhǎng)期公寓租賃運(yùn)營(yíng)商合計(jì)以及其他品牌長(zhǎng)期公寓以2018年的總租金價(jià)值計(jì)，租賃運(yùn)營(yíng)商在中國(guó)長(zhǎng)期公寓租賃市場(chǎng)中的市場(chǎng)份額總計(jì)分別為0.7％和1.4％。
一邊是市場(chǎng)空間巨大一邊是市場(chǎng)增長(zhǎng)率和滲透率不足，這個(gè)市場(chǎng)仍然能持續(xù)吸引玩家入場(chǎng)。對(duì)于青客來(lái)說(shuō)，即便是連年虧損，在這樣潛在的空間吸引下，持續(xù)擴(kuò)張也只能唯一選擇。
青客公寓的平均月租金從2017財(cái)年的人民幣1160元增加至2018財(cái)年的1180元，而打折后的平均每月租金預(yù)付款從2018年的1183元減少至2019年1075元，招股書(shū)中表示這是由于擴(kuò)展到更偏遠(yuǎn)城市整體降低了平均租金水平，同時(shí)也是自身積極降低租金以保持2019年的高入住率。
租金水平降低的同時(shí)，租金收入利潤(rùn)率在下降租金成本在攀升，打折后的預(yù)付租金利潤(rùn)率從2017財(cái)年的26.0％降至2018財(cái)年的25.3％，租金成本從4.435億元（截至2018年6月30日的前九個(gè)月）增長(zhǎng)至7.194億元（截至2019年6月30日前九個(gè)月），租金成本占租賃服務(wù)收入的百分比從82.3％增加到90.7％，招股書(shū)的解釋是，因大量房源處于增產(chǎn)期，且積極降低租金以維持高入住率。
在經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)上也如此，截至2018年6月30日止九個(gè)月到2019年6月30日止九個(gè)月，青客的經(jīng)營(yíng)成本從8.81億元到12。45億元，增加41.3％，運(yùn)營(yíng)成本6.02億元增加到9.59億元，增加59.3％，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用7550萬(wàn)元增加到1.021億元，增加35.3％。
在青客公寓的業(yè)務(wù)中，最飽受質(zhì)疑和最具風(fēng)險(xiǎn)的無(wú)疑是租金貸業(yè)務(wù)。據(jù)其招股書(shū)顯示，截至2019年6月30日，平臺(tái)與11家金融機(jī)構(gòu)合作，為分期租賃貸款提供融資，平臺(tái)出租房源中65.2%的租金已由分期租賃貸款支付。截至2019年6月30日，青客第一大和第二大金融機(jī)構(gòu)合作伙伴分別占未償還租賃貸款總額的50.5%和29.5%。
截至2019年6月30日，青客收到的銀行貸款3.037億元，部分金融機(jī)構(gòu)分期租金貸款8.726億元，應(yīng)付資本租賃及其他融資安排4.035億元。
但租金貸業(yè)務(wù)將面臨監(jiān)管挑戰(zhàn)。2019年12月25日住建部、發(fā)改委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)和國(guó)家網(wǎng)信辦六部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，意見(jiàn)中指出在住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30％，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位的要求。
長(zhǎng)租公寓租金貸的模式是租客在與公寓運(yùn)營(yíng)方簽訂期租賃合同后，以個(gè)人名義向第三方金融機(jī)構(gòu)或銀行申請(qǐng)貸款，機(jī)構(gòu)一次性把一年的租金支付給公寓運(yùn)營(yíng)方，租客按月償還房租以及利息給機(jī)構(gòu)，而長(zhǎng)租公寓一般是按季度支付給房東房租，這種操作空間下，長(zhǎng)租公寓沉淀的資金量相當(dāng)可觀。
相比沒(méi)有金融杠桿的租金，租客使用租金貸服務(wù)，產(chǎn)生的現(xiàn)金流也相當(dāng)有誘惑。據(jù)此前報(bào)道，自如的租金貸款利率即分期手續(xù)費(fèi)為6.27%，貸款按照等額本息每月支付，實(shí)際利率經(jīng)測(cè)算約為 11.30%。以租金 4590 元/月為例，如果選擇自如分期（押一付一），第一期的分期手續(xù)費(fèi)高達(dá) 1056 元，第二期的手續(xù)費(fèi)為629元。
租金貸占比65.2%，目前租客的銀行和部分金融機(jī)構(gòu)貸款加起來(lái)有11.7億多元，要在2022年前把租金貸比例降到30％以下，如何在沒(méi)有高金融杠桿下維持甚至保持高增長(zhǎng)，對(duì)所有平臺(tái)來(lái)說(shuō)都是不小的考驗(yàn)。
且租金還是目前平臺(tái)的主要收入來(lái)源，在增值服務(wù)上，平臺(tái)的進(jìn)度仍然受限。青客來(lái)自增值服務(wù)和其他業(yè)務(wù)的收入占凈收入的比例從2017財(cái)年的2.6%上升到2018財(cái)年的10.4%，截至2019年6月30日的九個(gè)月里上升到11.7%。
顯然，在近幾年租金和由租金產(chǎn)生的收入仍然是最重要的收入，且無(wú)高增長(zhǎng)的其他收入來(lái)源可替代，而租金貸的監(jiān)管無(wú)疑對(duì)平臺(tái)的盈利提出挑戰(zhàn)。
租金貸的風(fēng)險(xiǎn)還在于，玩不好容易引發(fā)暴雷。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年共有杭州鼎家、上海寓見(jiàn)等45家長(zhǎng)租公寓陸續(xù)因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善等原因破產(chǎn)，而背后原因之一就是租金貸。
租客的租金貸款服務(wù)是有需求的，同時(shí)以租金來(lái)還貸款，從資產(chǎn)角度上說(shuō)也是穩(wěn)定可持續(xù)的資產(chǎn)，有需求就會(huì)有市場(chǎng)，租房的金融需求終究是要解決的，只是租金貸不是一個(gè)好的解決方案。
自如走的是貸款業(yè)務(wù)和ABS業(yè)務(wù),讓資產(chǎn)更加透明化。在政策上，2017年7月，住建部等九部委出臺(tái)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，在金融支持政策中提到，支持發(fā)行公司信用類(lèi)債券及資產(chǎn)支持證券（ABS）。2018年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化。
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)表明，從2017年至2018年上半年，以長(zhǎng)租公寓為底層資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券（包含ABS、CMBS、REITs）僅占房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的5%。
資產(chǎn)證券化看起來(lái)相對(duì)合法合規(guī)，但因資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行門(mén)檻高，目前也只有房企長(zhǎng)租公寓平臺(tái)和頭部平臺(tái)使用多，這條路能不能為多數(shù)長(zhǎng)租公寓品牌提供融資新路子，還尚未可知。
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