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地產(chǎn)人言
昨天，是開(kāi)年的第一個(gè)工作日，華夏幸福董事長(zhǎng)王文學(xué)在內(nèi)部經(jīng)營(yíng)會(huì)議上對(duì)今年工作發(fā)表了計(jì)劃和展望：
他分析了華夏幸福面臨的困境——流動(dòng)性問(wèn)題帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)困難。
雖然面臨困難，但王文學(xué)說(shuō)華夏幸福處在積極的窗口期，華夏幸福將推進(jìn)三件大事：
綜合化債、債委會(huì)推進(jìn)、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。
在王文學(xué)發(fā)表這則講話前，市場(chǎng)對(duì)于華夏幸福一直處謹(jǐn)慎態(tài)度，這也體現(xiàn)在了今早市場(chǎng)對(duì)于華夏幸福復(fù)牌的反應(yīng)上：
今早華夏幸福復(fù)牌跌停，截至發(fā)布本文前，華夏幸福報(bào)8.51元。
雖然在過(guò)往的發(fā)展中，華夏幸福因?yàn)閼?zhàn)略誤判、激進(jìn)擴(kuò)張、管理粗放等問(wèn)題引來(lái)了企業(yè)危機(jī)的“炸彈”，如今王文學(xué)穿上了“防爆衣”，主動(dòng)去“拆彈”。
但不得不承認(rèn)，任何的“拆彈”都是生和死并存的事情，能否成功拆彈，靠的是經(jīng)驗(yàn)、是預(yù)判、是實(shí)力，還有運(yùn)氣的成分。
時(shí)間會(huì)告訴我們答案。
首先將王文學(xué)在經(jīng)營(yíng)會(huì)上講話全文附上：
通篇讀下來(lái)，結(jié)構(gòu)清晰，思路明確，可以說(shuō)這就是一個(gè)完整的全年工作計(jì)劃綱要。
王文學(xué)還是那個(gè)說(shuō)大實(shí)話的王文學(xué)，他一上來(lái)就說(shuō)了公司確實(shí)存在問(wèn)題：
“公司的流動(dòng)性問(wèn)題，確確實(shí)實(shí)帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)性困難?！?/span>
這里所說(shuō)的流動(dòng)性困難，就是債務(wù)償付問(wèn)題，2021年到期需償付金額高達(dá)千億元。截止到2021年1月31日，公司貨幣現(xiàn)金僅240億，且基本上都是受限資金。
債務(wù)對(duì)于華夏幸福來(lái)說(shuō)，不可謂是一個(gè)引爆進(jìn)一步危機(jī)的“炸彈”，如何拆彈、以怎樣的方式進(jìn)行拆彈是王文學(xué)必須要思考的問(wèn)題。
王文學(xué)表達(dá)了自己的決心：
“我們不得不刮骨療毒、向死而生，重走一遍艱苦創(chuàng)業(yè)路。”
為了贏得更多的拆彈時(shí)間，華夏幸福有三大“外援”來(lái)化解整體風(fēng)險(xiǎn)：
第一，去年華夏幸福緊急向河北省委省政府、廊坊市委市政府求助，各級(jí)政府的領(lǐng)導(dǎo)小組和工作專班，與華夏幸福保持全天候、全方位對(duì)接溝通，直接指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。
其次，中國(guó)人民銀行及中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)、中國(guó)證監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門開(kāi)展了大量指導(dǎo)協(xié)調(diào)工作，幫助華夏幸福穩(wěn)定了局面。
最后，在2月1日，華夏幸福債委會(huì)組建會(huì)議暨第一次會(huì)議已經(jīng)順利召開(kāi)，同時(shí)，司法集中管轄也已得到批復(fù)，為保障公司經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。
能同時(shí)做到債務(wù)展期和司法集中管轄，也就是說(shuō)華夏幸福短期內(nèi)不會(huì)有資產(chǎn)被查封，流動(dòng)性被凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，華夏幸福留出了寶貴的拆彈時(shí)間。
在接下來(lái)的時(shí)間，華夏幸福將積極推動(dòng)“綜合化債、債委會(huì)推進(jìn)、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)”三件大事。
在綜合化債、債委會(huì)推進(jìn)方面，華夏幸福成立了風(fēng)險(xiǎn)化解領(lǐng)導(dǎo)小組、綜合風(fēng)險(xiǎn)化解小組、債委會(huì)推進(jìn)及債權(quán)人溝通小組等六個(gè)專項(xiàng)工作組，主要負(fù)責(zé)與債權(quán)人的溝通對(duì)接。
業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)則是重頭戲，經(jīng)營(yíng)方面，華夏幸福設(shè)定了以下三大目標(biāo)：
第一個(gè)目標(biāo)是“保農(nóng)民工工資、保供應(yīng)商支付、保業(yè)主交房”。
這個(gè)沒(méi)什么好說(shuō)，這是公司義務(wù)和社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)，任何一家公司都不能違背行業(yè)規(guī)則和社會(huì)良知，所以華夏幸福將這個(gè)目標(biāo)放在首位。
第二個(gè)目標(biāo)，華夏幸福提到的是“保開(kāi)發(fā)權(quán)、保根據(jù)地”。
很明顯，“開(kāi)發(fā)權(quán)”、“根據(jù)地”指的就是華夏幸福的對(duì)于土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，這是華夏幸福持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在，任何一家房企，沒(méi)有充足的土地彈藥，何談發(fā)展？
第三個(gè)目標(biāo)，則是盡可能完成合理的財(cái)務(wù)指標(biāo)。
王文學(xué)也將指標(biāo)進(jìn)行了拆解：“抓住宅銷售、抓各類回款、抓資產(chǎn)盤活”，一切都是為了現(xiàn)金流回正。
為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，華夏幸福主要將進(jìn)行以下4大動(dòng)作，分為止血、造血、增強(qiáng)造血能力三個(gè)過(guò)程。
止血階段為1-3月，主要有兩大動(dòng)作：
一個(gè)動(dòng)作是全面盤點(diǎn)家底、清產(chǎn)核資。逐個(gè)區(qū)域、逐個(gè)項(xiàng)目、逐個(gè)法人全面深入梳理各類資產(chǎn)，為后續(xù)的資產(chǎn)盤活、變現(xiàn)做好準(zhǔn)備。
另一個(gè)動(dòng)作是封閉管理、風(fēng)險(xiǎn)隔離。各區(qū)域、各項(xiàng)目封閉管理，回款優(yōu)先用于本區(qū)域或項(xiàng)目的投資及支出，防止風(fēng)險(xiǎn)在不同區(qū)域或項(xiàng)目間傳導(dǎo)，保障各項(xiàng)業(yè)務(wù)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。
這都是在穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的層面，防范之后華夏幸福在經(jīng)營(yíng)方面出現(xiàn)各類風(fēng)險(xiǎn)。
造血階段為4-6月，在這個(gè)階段就要考慮現(xiàn)金流如何回正：
華夏幸福將加速經(jīng)營(yíng)回款、以收定支，重啟項(xiàng)目融資功能，全力降本增效、減稅延息。
此外，其將進(jìn)行分類管理，精準(zhǔn)施策：明確各業(yè)務(wù)最小管理單元，分類施策。其中，孔雀城以項(xiàng)目為單元，一項(xiàng)目一策略；產(chǎn)業(yè)新城以區(qū)域?yàn)閱卧?，一區(qū)一策。
增強(qiáng)造血能力階段為7月-12月，華夏幸福將全力推動(dòng)提升經(jīng)營(yíng)：
最大化發(fā)揮經(jīng)營(yíng)杠桿作用，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目封閉管理下的融資功能；主動(dòng)加強(qiáng)股權(quán)類對(duì)外合作；以及探索“輕資產(chǎn)”產(chǎn)業(yè)服務(wù)新模式等。
王文學(xué)的這篇講話可以說(shuō)思路很清晰，目標(biāo)也很明確，但講話歸講話，真正的是最終的落地和執(zhí)行效果，時(shí)間會(huì)告訴我們答案。
王文學(xué)講話后的第一天，資本市場(chǎng)對(duì)華夏幸福已經(jīng)有了它的態(tài)度。
19日早間，華夏幸福開(kāi)盤跌停，報(bào)8.51元，相較于1月28日宣布停牌時(shí)的總市值369.8億元，華夏幸福蒸發(fā)了36億市值。
同樣在18日晚間，華夏幸福發(fā)布公告：大股東質(zhì)押股權(quán)被強(qiáng)制處置，將減持近8千萬(wàn)股股票，占公司股權(quán)2%。
值得注意的是，此次股票質(zhì)押遭遇被動(dòng)減持，是因大股東華夏控股流動(dòng)性階段性緊張以及去年前三季度業(yè)績(jī)下滑導(dǎo)致。
華夏控股一直在積極籌措資金的同時(shí)與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行協(xié)商，以盡快解決華夏控股目前的問(wèn)題。同時(shí)華夏幸福正與各方積極溝通協(xié)商，加快制定公司的短中長(zhǎng)期綜合化解方案，努力盡快解決公司目前的問(wèn)題并實(shí)現(xiàn)公司有序正常經(jīng)營(yíng)。
華夏幸福指出，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)將根據(jù)協(xié)商情況、市場(chǎng)情況、華夏幸福股價(jià)等具體情形，決定是否實(shí)施此次減持股份計(jì)劃。因此，該減持計(jì)劃的實(shí)際減持?jǐn)?shù)量、減持時(shí)間、減持價(jià)格以及能否實(shí)施存在不確定性。
此外，據(jù)海外媒體Redd報(bào)道，華夏幸福目前在與多位境內(nèi)債券持有人接洽，征求他們對(duì)其提出的早期償債計(jì)劃的意見(jiàn)。
目前華夏幸福擬為其合計(jì)469億人民幣的25只境內(nèi)債券提出一重組計(jì)劃：對(duì)其債務(wù)進(jìn)行展期，對(duì)于債券的展期請(qǐng)求可能在3-5年之間，而銀行貸款將會(huì)請(qǐng)求更久的展期。
如果該消息確實(shí)為真， 那么這對(duì)于華夏幸福來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一大利好消息。
王文學(xué)對(duì)于華夏幸福存在的問(wèn)題，也有清醒的認(rèn)知，在今年2月2日華夏幸福內(nèi)部核心員工會(huì)議上，他分析了華夏幸福流動(dòng)性問(wèn)題的原因：
首先，錯(cuò)誤研判了環(huán)京的房地產(chǎn)形勢(shì)，投資過(guò)于集中，給資產(chǎn)盤活帶來(lái)較大困難。
另外，華夏幸福前期擴(kuò)張激進(jìn)，管理不夠精細(xì)。2014-2017年提出了三年百園、三年百城、三年百鎮(zhèn)等計(jì)劃，超出公司自身能力。
最后，華夏幸福受到今年疫情沖擊，很大程度影響了銷售。
其實(shí)從昨天王文學(xué)的講話中可以看到，華夏幸福正在危機(jī)中尋找轉(zhuǎn)機(jī)，扭轉(zhuǎn)乾坤。至少?gòu)哪壳皝?lái)看，華夏幸福短期“平安”已是大概率事件。
但其長(zhǎng)期能否“幸福”呢？我們拭目以待。
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