●（非特別標(biāo)注，文章皆為譚浩俊原創(chuàng)）
8月7日，住建部在沈陽召開部分城市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)各地要加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。對(duì)工作不力、市場(chǎng)波動(dòng)大、未能實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決問責(zé)。
一方面要求加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，一方面對(duì)未能達(dá)到調(diào)控目標(biāo)的地方堅(jiān)決追責(zé)。這樣的要求，顯然不只是為了滿足眼前市場(chǎng)的需要，更是為了未來市場(chǎng)的穩(wěn)定，為了建立真正健康有序的樓市長效管理機(jī)制。
值得注意的是，從今年以來各地對(duì)待樓市調(diào)控的態(tài)度來看，很明顯地，主動(dòng)性在不斷增強(qiáng)，針對(duì)性也越來越高。尤其是5、7兩個(gè)月，各地出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，不僅數(shù)量多，而且質(zhì)量高，其中，7月份就出臺(tái)調(diào)控政策70余次，比5月份創(chuàng)紀(jì)錄的50多次還要多出20來次。1-7月，全國主要城市調(diào)控次數(shù)已高達(dá)260多次。
而從調(diào)控政策的具體情況來看，除了少數(shù)地方是隨房價(jià)波動(dòng)而出臺(tái)的之外，多數(shù)地方都是依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題和漏洞在完善制度和政策，修補(bǔ)可能存在的缺陷和漏洞，從而避免問題頻繁發(fā)生。如西安、長沙、杭州、上海等地出臺(tái)的限制企業(yè)購買住房的政策，就完全是因?yàn)槠髽I(yè)利用政策炒房而出臺(tái)的，并不是房價(jià)出現(xiàn)了大的波動(dòng)與變化。而深圳市7月31日發(fā)布的樓市新政，不僅對(duì)企業(yè)購買住房做出了限制，而且提出了管控商務(wù)公寓、三年限售、防范假離婚等方面的政策和要求。同時(shí)，明確商品房只能占新建住房的4成。這樣的樓市新政，比起限購限貸限售等政策來，顯然是著力點(diǎn)在現(xiàn)在、著眼點(diǎn)在未來，是按照長效管理的要求設(shè)計(jì)的，是為了建立樓市長效管理機(jī)制。
事實(shí)也是，按照中央政治局會(huì)議提出的“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制?！钡囊螅瑯鞘姓{(diào)控在完成了第一階段遏制房價(jià)過快上漲、房價(jià)漲幅明顯縮小的任務(wù)以后，也面臨轉(zhuǎn)型的需要。接下來要做的，主要是兩件事：一是如何讓房價(jià)不再上漲，二是如何出臺(tái)長效管理機(jī)制。前者是后者的前提，后者是前者的保證。只有讓房價(jià)不再上漲，相關(guān)的制定規(guī)定，如房產(chǎn)稅政策、物業(yè)稅政策，甚至包括遺產(chǎn)與贈(zèng)予稅政策等，才有可能出臺(tái)，才有可能對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生有效的約束和規(guī)范作用。如果房價(jià)一直在漲，甚至出現(xiàn)按下葫蘆浮起瓢的現(xiàn)象，相關(guān)政策出臺(tái)后的作用就會(huì)大打折扣，就會(huì)影響政策的公信力。自然，對(duì)建立長效管理機(jī)制就相當(dāng)不利。
也正因?yàn)槿绱耍醒朐诜績r(jià)問題上，也就從原來的“遏制房價(jià)過快上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皥?jiān)決遏制房價(jià)上漲”。也就是說，房價(jià)過快上漲的問題已經(jīng)得到解決，下一步要解決的，就是房價(jià)上漲問題。按照這個(gè)要求，下一步的房價(jià)，至少必須是不漲。如此一來，對(duì)地方的要求也上了一個(gè)等級(jí)。過去那種只要漲幅不比其他地方高就行的想法，已經(jīng)沒有用，而必須確保房價(jià)不再漲。要想房價(jià)不漲，就得抓好兩個(gè)方面的重點(diǎn)：一是地價(jià)不要再漲，二是堅(jiān)決遏制炒房。地價(jià)是地方政府最看重的，是土地生財(cái)?shù)闹饕獊碓?。不讓地價(jià)上漲，就等于切斷了地方的土地收入來源。很顯然，對(duì)于解決土地財(cái)政問題也會(huì)發(fā)揮重要作用。
房價(jià)能夠持續(xù)上漲，除了土地價(jià)格上漲之外，與炒房也有著密切關(guān)系。如果不能形成虛假的市場(chǎng)需求，房價(jià)就不可能出現(xiàn)如此大的漲幅。而炒房顯然扮演了非常重要的角色。正是因?yàn)槌捶楷F(xiàn)象的存在，也使得需求變得更加旺盛，成為一種虛假繁榮。所以，遏制炒房，對(duì)于遏制房價(jià)上漲是非常有效的，也是十分重要的。
抓住了這兩個(gè)重點(diǎn)，就等于抓住了房價(jià)上漲的命脈，不僅市場(chǎng)行為會(huì)越來越規(guī)范，市場(chǎng)秩序也會(huì)越來越好。因?yàn)椋胤秸灰淮蛲恋厣?cái)?shù)闹饕饬?，?duì)市場(chǎng)行為監(jiān)管的力度就會(huì)越來越大，市場(chǎng)秩序就會(huì)越來越好。市場(chǎng)行為規(guī)范了，市場(chǎng)秩序變好了，房價(jià)自然而然就會(huì)歸于理性，購房者也不需要通過透支未來、透支能力購買住房。
一旦房價(jià)趨于平穩(wěn)，無論是小幅上漲還是小幅下跌，都應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)的正常反應(yīng)，都有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康。在這樣的情況下，出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長效管理制度、長效管理政策，效果就會(huì)非常好，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長效管理機(jī)制就能真正建立起來。
也正因?yàn)槿绱?，近一段時(shí)間以來調(diào)控政策的密集出臺(tái)，重點(diǎn)都是為了解決房價(jià)上漲的問題，為房地產(chǎn)市場(chǎng)長效管理機(jī)制的建立打基礎(chǔ)。深圳等地，則是在長效管理方面先邁出了一步，先做出了一些積極反應(yīng)。隨著房價(jià)逐步趨于穩(wěn)定，更多的房地產(chǎn)長效管理制度會(huì)逐步出臺(tái)，國家層面的政策，如房產(chǎn)稅政策等，也會(huì)很快落地。
