作者：楊凡
編輯：靜靜
受2020新冠疫情沖擊，文旅產(chǎn)業(yè)陷入全球比慘模式。盡管陰霾在持續(xù)籠罩，但聚焦國內(nèi)，得益于高效的防控體系與頭部企業(yè)的帶動(dòng)，復(fù)蘇的潮水正加速上涌。
以華僑城為例，作為國內(nèi)文旅產(chǎn)業(yè)的“集大成者”，為彰顯央企社會(huì)責(zé)任、加速市場(chǎng)信心修復(fù)，以“歡樂如期，美好同行”為主題，持續(xù)時(shí)間囊括整個(gè)暑期旺季、覆蓋區(qū)域超60城、項(xiàng)目多達(dá)400項(xiàng)的第三屆華僑城文化旅游節(jié)，于月前高調(diào)舉行。
與此相呼應(yīng)，其業(yè)界領(lǐng)導(dǎo)者地位迎來進(jìn)一步強(qiáng)化。就在近期，主題娛樂協(xié)會(huì)發(fā)布的《2019年全球主題公園集團(tuán)排行榜》顯示，華僑城集團(tuán)以年接待游客5397萬人次，超越環(huán)球影城進(jìn)入全球主題公園集團(tuán)三強(qiáng)，排名緊隨迪士尼集團(tuán)、默林娛樂集團(tuán)，繼續(xù)領(lǐng)跑亞洲。旗下的北京歡樂谷以516萬人次的游客接待量挺進(jìn)全球單體主題公園25強(qiáng)，多家主題公園躋身亞太地區(qū)主題公園和水公園25強(qiáng)。
客觀而言，無論從行業(yè)沉淀歷史、資源籠絡(luò)厚度還是業(yè)態(tài)運(yùn)營的豐富性的角度審視，華僑城的資歷與行業(yè)地位毋庸置疑。但尷尬的是，文旅業(yè)界對(duì)于這一玩家的身份認(rèn)知，呈現(xiàn)出明顯的分化。
從世界之窗到歡樂谷、華僑城旅游度假區(qū)，再到如今“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的全新城市文旅綜合體，可以說，在國內(nèi)文旅產(chǎn)業(yè)的起步期，躬身入局摸索至今的華僑城，陪伴了兩代人的溫情記憶；而歷經(jīng)跨世紀(jì)的幾輪產(chǎn)品迭代，堅(jiān)持以“旅游+地產(chǎn)”的發(fā)展模式為主導(dǎo)，也成就了華僑城自身。
回看上半場(chǎng)，那確實(shí)是屬于先行者的黃金時(shí)代，高速而粗放的城市化導(dǎo)致休閑娛樂供給缺口日益放大，讓華僑城的這一模式走得順風(fēng)順?biāo)?，旗下?xiàng)目在各大城市競(jìng)相落地，市場(chǎng)號(hào)召力持續(xù)高漲。
然而伴隨行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，其輕車熟路的操盤模式，迎來了多維挑戰(zhàn)。聚焦房地產(chǎn)領(lǐng)域，以碧桂園、恒大等為代表，其兇狠的快周轉(zhuǎn)模式給華僑城造成強(qiáng)勢(shì)擠壓；而在文旅領(lǐng)域，包括后來者長隆、海昌海洋公園等為代表的強(qiáng)勢(shì)崛起，正給其帶來諸多現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，加之近年國際巨頭迪士尼、環(huán)球影城悉數(shù)進(jìn)場(chǎng)同臺(tái)對(duì)壘，更是引發(fā)業(yè)界對(duì)其未來發(fā)展態(tài)勢(shì)的廣泛擔(dān)憂。
如何更為具象化地描摹這一困境？在觀察者看來，秘密源于華僑城非對(duì)稱的業(yè)務(wù)營收/利潤占比。
盡管一直以旅游企業(yè)自居，在既有模式步入階段性瓶頸后提出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”等戰(zhàn)略尋求轉(zhuǎn)型，但從華僑城歷年的財(cái)報(bào)來看，其核心的收入/利潤來源始終是房地產(chǎn)開發(fā)，而文旅板塊的營收/利潤占比失衡，導(dǎo)致集團(tuán)轉(zhuǎn)型遲遲難以實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性突破。
以華僑城2019年財(cái)報(bào)為例，其全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入600億元，同比增長25%；歸屬于上市公司股東凈利潤達(dá)到123億元，同比增長17%；兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)造歷史最高水平。這其中，旅游綜合收入302.6億元，營收占比50.42%。
直觀來看，華僑城旅游綜合收入首超房地產(chǎn)收入，已經(jīng)成為公司第一大主營業(yè)務(wù)，于華僑城的身份界定而言，這無疑具有標(biāo)志性意義。但事實(shí)上，其“自定義”的旅游綜合收入，與業(yè)界期待其公開的純旅游收入，完全大相庭徑。
按照官方說法，其旅游綜合業(yè)務(wù)主要包括歡樂海岸、歡樂谷、酒店、租賃等綜合業(yè)態(tài)，之所以未做拆分，是由公司商業(yè)模式的獨(dú)特性所決定的。在旅游綜合業(yè)務(wù)收入構(gòu)成方面，公司景區(qū)、酒店以及商業(yè)物業(yè)的收入和利潤貢獻(xiàn)近幾年呈穩(wěn)健上升的態(tài)勢(shì)。也就是說，這其中，本應(yīng)屬于地產(chǎn)業(yè)務(wù)且比例未知的收入，被劃到旅游綜合業(yè)務(wù)收入范疇。
面對(duì)這一極盡朦朧的回復(fù)，有觀察者對(duì)其進(jìn)行了剖析——參照主流房企綜合稅費(fèi)占比基本都在17%左右的概況推論，2019年華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)75%的毛利率，那其對(duì)應(yīng)的營收純利潤率為58%。2019年其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入為291.3億元，58%營收純利潤率對(duì)應(yīng)營收利潤為169億元，再減去25%的企業(yè)所得稅，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤大約在126.75億元。反觀華僑城2019年的凈利潤也才只有123億。
這也意味著，盡管華僑城與旅游相關(guān)的業(yè)務(wù)營收高達(dá)302.6億元，但龐大營收和其帶來的利潤完全失衡。進(jìn)一步講，如果再刨去旅游業(yè)務(wù)本身的綜合稅費(fèi)，這部分業(yè)務(wù)基本是虧錢的。
事實(shí)上，華僑城非主流的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)和“復(fù)制粘貼”式的回應(yīng)，引發(fā)了眾多投資者的持續(xù)關(guān)注和質(zhì)疑。而表現(xiàn)在股價(jià)上，盡管近年?duì)I收持續(xù)高速增長，且高達(dá)56%的毛利率遠(yuǎn)超行業(yè)，但其市盈率與市凈率始終處于房地產(chǎn)行業(yè)墊底水平。
圖片來源互動(dòng)易
盡管對(duì)外基調(diào)一直不曾變化，但“聽其言觀其行”，置身困境，華僑城身體還是很誠實(shí)的。為彌補(bǔ)“失去的十年”，通過高頻的買、賣操作，近年華僑城改變既有策略，打法悄然轉(zhuǎn)向。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年，華僑城轉(zhuǎn)讓了18家子公司股權(quán)和1個(gè)資產(chǎn)包，2019年其擬轉(zhuǎn)讓19個(gè)子公司股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格總計(jì)超過百億。進(jìn)入2020年，其甩賣潮仍在繼續(xù)，就在月前，其相繼轉(zhuǎn)讓/出清與萬達(dá)地產(chǎn)合資公司、潮州華僑城實(shí)業(yè)、太原僑辰置業(yè)有限公司（簡稱“太原僑辰”）的股權(quán)及有關(guān)債權(quán)。
與此同時(shí)，其激進(jìn)的“買買買”卻在加速推進(jìn)。以上海市場(chǎng)為例，7月21日，華僑城經(jīng)過232輪爭奪，以50.01億元競(jìng)購上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)北社區(qū)PDP0-0404單元D-04-06地塊，成交樓面價(jià)4.42萬元/㎡，刷新浦東唐鎮(zhèn)板塊的樓面單價(jià)新紀(jì)錄。
事實(shí)上，根據(jù)華僑城2019年年報(bào)，當(dāng)年其新增土地儲(chǔ)備624.7萬㎡，建筑面積1208萬㎡；截止2019年底，累計(jì)土地儲(chǔ)備共2463萬㎡，總建筑面積4605萬㎡，其中，剩余可開發(fā)面積2533萬㎡，按2019年252萬㎡的銷售情況看，可供未來10年的銷售所需。
如此激進(jìn)的擴(kuò)張，直接帶動(dòng)其負(fù)債率上揚(yáng)。2020年第一季度，華僑城凈負(fù)債率從2019年末的84.47%增至96.79%，增長超12個(gè)百分點(diǎn)。短期借款372.03億元，較初期的233.49億元同比增長59.33%，較初期的233.49億元同比增長59.33%。
該怎樣理解這一反差操作？華僑城方面此前談到，文旅項(xiàng)目開發(fā)周期長、資金占用大、總盤體量大，容易受到行業(yè)周期、調(diào)控的影響。因此，企業(yè)在開發(fā)中必須“有取有舍”，通過轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目降低成本，同時(shí)加大資金回籠，面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。通過調(diào)整非主業(yè)資產(chǎn)，聚焦文旅主業(yè)，來緩解部分文旅項(xiàng)目投資周期與回報(bào)不匹配的問題，以此實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)平衡。
配套旅游方便低價(jià)拿地、旅游配套提升土地價(jià)值——盡管這一經(jīng)典模式看似輕巧，但相比于早前的低姿態(tài)與諸多讓步，尤其是步入城市化后期的頭部城市，現(xiàn)如今地方對(duì)操盤者不再予取予求。涉及到投資開發(fā)節(jié)奏、引產(chǎn)規(guī)格等各類限制條款日趨苛刻，這對(duì)操盤者在資金實(shí)力、團(tuán)隊(duì)配置、資源整合、渠道建設(shè)等方面提出了更高要求。
以廣東為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，華僑城在這一大本營投建的文旅項(xiàng)目涵蓋廣州增城、清遠(yuǎn)、陽江、東莞等地，總投資約700億元。其中包括南城水濂山特色小鎮(zhèn)分別計(jì)劃投資150億元。不過，最新的官方消息顯示，東莞南城華僑城水濂山鎮(zhèn)項(xiàng)目已正式確認(rèn)取消。
另一方面，伴隨供給噴涌加速市場(chǎng)教育，尤其是國際巨頭進(jìn)場(chǎng)帶來的顛覆性認(rèn)知洗禮，大量項(xiàng)目因客群定位/投資回報(bào)模型失誤或IP內(nèi)核缺失，如流星般消失在消費(fèi)升級(jí)的時(shí)代大潮。
而沿襲粗放的產(chǎn)品理念，當(dāng)“新瓶裝舊酒”操作成為慣性，后續(xù)無論怎樣進(jìn)行產(chǎn)品的改造/升級(jí)，其結(jié)局多會(huì)是徒勞。參見行業(yè)過往，類似萬達(dá)、新華聯(lián)的折戟案例不一而足。
“華僑城的產(chǎn)業(yè)終極選擇是什么？我認(rèn)為，永遠(yuǎn)是‘旅游’。文化、房地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)都是我們做大旅游的手段和物質(zhì)基礎(chǔ)”，談及如何擴(kuò)展華僑城文化和旅游產(chǎn)業(yè)邊界，2015年8月，華僑城集團(tuán)有限公司董事長、黨委書記段先念曾以《我們的華僑城》為題，與公司員工探索華僑城未來將向何處去。
盡管這一表述情懷盡顯，但在觀察者看來，華僑城在國內(nèi)主題公園市場(chǎng)所占據(jù)的格局，源于特殊的時(shí)代性——央企地位在獲取土地、獲取貸款及利率、政府補(bǔ)貼等方面有諸多優(yōu)勢(shì)；起步早，依靠搶占一線城市能獲得更好的市場(chǎng)客群。
面對(duì)疫后急劇進(jìn)化的文旅度假市場(chǎng)，當(dāng)房地產(chǎn)去化與旅游項(xiàng)目營收雙重受挫，業(yè)界觀念中近乎“搖擺人”的華僑城，如何以變奏的打法重塑業(yè)界認(rèn)知，順利走向產(chǎn)業(yè)終極選擇——旅游？顯然，其要自證的還有很多。
聯(lián)系客服
