（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）
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一個讀者問我“近期的重慶樓市，究竟會如何發(fā)展呢？”
其實一個比較理想的樓市狀態(tài)，或許應(yīng)該是這樣：
自住型需求，擇優(yōu)買入，拒絕恐慌性購房！
投資型需求，變得更加聰明；
炒作型資金陷入觀望；
同時，銷售去化、售價，進(jìn)一步分化！
市場進(jìn)入到優(yōu)勝劣汰的競爭態(tài)勢。
土地市場，就更簡單，好地塊高價，差地塊便宜。
樓盤之間，也會發(fā)生分化。
優(yōu)質(zhì)、平價、配套齊全的品牌開發(fā)商樓盤，還是熱銷！
劣質(zhì)、價格虛高但各方面都一般的樓盤，或?qū)⒊掷m(xù)滯銷！
會是這樣嗎？
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前幾天有個多年沒聯(lián)系的人，微信上突然問我“在嗎？”
你知道的，這種多年不聯(lián)系的人，突然聯(lián)系，90%都是喊你參加他的婚宴、小孩百天...
我提高了理性，回憶了一下彼此的交情，去不去？給多少？
過了一會，他發(fā)來一句：
“我想買套房，自住，椿山要不要得？幫我參考一下嘛。”
這個朋友，也是混地產(chǎn)界的。
他還在買房！
他跟我講了他的理由：
1）不管市場如何，多年來，重慶那些優(yōu)質(zhì)盤，只要價格不離譜，都很好賣！不管在哪個城市，也都是這樣。這是剛性需求！
2）如今套內(nèi)單價1.5w以下，地段好，品質(zhì)好的房源真的不好找了。
尤其是北區(qū)。
“四小龍”都快變成“四巨龍”了！
3）隨便看看最近北區(qū)的土拍情況，會發(fā)現(xiàn)，土地的容積率好低！
（圖片數(shù)據(jù)來源于重慶銳理數(shù)據(jù)）
低容積率，表明北區(qū)將全面轉(zhuǎn)向改善型市場。
這樣的結(jié)果就是：房子會更好，但對應(yīng)的價格也會更貴啊！
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為什么買椿山？
我直接轉(zhuǎn)述他的主要觀點(diǎn)：
椿山目前建面單價13000左右，200萬以內(nèi)，150多萬起步，洋房，龍湖的，北區(qū)以后還會有嗎？
現(xiàn)在的新地塊，普遍規(guī)模不大，且均為組團(tuán)式發(fā)展，未來新房很難找到大社區(qū)了！他更喜歡大社區(qū)的生活氛圍。
最近對面禮嘉天街公布了明年即將開業(yè)的計劃，還有1.7萬方山姆會員店，商圈配套就是一江之隔。
椿山只有別墅+洋房，綜合容積率1.14，環(huán)境好，密度低，一家4口，開車為主，這邊是寧靜，那邊是繁華。這是他們向往的生活。
椿山洋房，他看上的，就剩下十幾套！
椿山賣得確實好。
洋房開盤1年多的時間，成交了1300多套，在重慶洋房市場，數(shù)一數(shù)二。
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不過我分析，其實他的答案很簡單，為什么買？合適，高性價比！
所謂性價比，就是東西不錯，價格還不高！
價格很合適
朋友原話：“椿山洋房目前套內(nèi)單價15000多，對比了一圈，覺得相當(dāng)合理！”
比起禮嘉、悅來、中央公園、照母山...妥！
從2018年的年度統(tǒng)計看，蔡家整體的成交均價也是北區(qū)幾個板塊中最低，也說賣的最好，說明了大家的廣泛選擇。
蔡家相對于江對岸，洋房的價格，在那邊只能買高層，跨個江就是3-5千/㎡的差距！
價格優(yōu)勢帶來的洼地感，在市場中，無論是理性，還是感性，真讓人無法拒絕。
尤其這還是龍湖的樓盤。
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當(dāng)然，買房的前提不是一味圖便宜，而是近似品質(zhì)、配套、環(huán)境、地段基礎(chǔ)之上，采取對比價格。
比如分析椿山，他的性價比就是：居住價值高，同時，價格不高。
椿山的位置，大概是這樣：
整個蔡家，從開發(fā)商分布和周邊環(huán)境看，曹家灣至濱江部分，是蔡家全新規(guī)劃的區(qū)域，居住環(huán)境和配套也更好。
椿山剛好處于這一片的腹地，面對五彩濱江公園和嘉陵江，未來蔡家大橋建好以后，去禮嘉尤其近。
配置情況
椿山屬于改善型社區(qū)，別墅+洋房構(gòu)成，洋房部分，最高8層，總共39棟。
樓盤根據(jù)坐北朝南的原生態(tài)天然坡地，有的圍合式排列、有的高低錯落排列，
最大樓間距達(dá)到60米！
（龍湖椿山洋房布局）
洋房是那種最純粹1T2戶配置，純板式。
因為單人服務(wù)戶數(shù)可能更少，龍湖的“管家”式服務(wù)在這種小區(qū)，應(yīng)該會更加細(xì)致。
這是一個典型的低密改善型大社區(qū)。
戶型情況
基本就是全4房結(jié)構(gòu)，南北通透。
比較傳統(tǒng)經(jīng)典的洋房戶型。
四個臥室分置在房屋的四角，相對獨(dú)立分區(qū)；
廳的部分，打開前后窗戶，就有了對流的“穿堂風(fēng)”；
舒適感，是洋房的精髓所在。
150多萬起步，買到這種產(chǎn)品，會不讓人心動嗎？
景觀方面
椿山洋房的最大特點(diǎn)是 組團(tuán)內(nèi)沒有高層，整個項目也只是別墅+洋房。
這樣的低密社區(qū)，景觀的最大優(yōu)勢，就是“親近”二字，樓棟之間，被綠化景觀包裹著。
在洋房組團(tuán)內(nèi)，龍湖設(shè)計了9個植物主題的花園，一年四季都能享受到不同的景觀，這9處小花園被長達(dá)1公里櫻花景觀環(huán)道串聯(lián)在一起。
小區(qū)里，還專門設(shè)計有觀景平臺、運(yùn)動健身區(qū)域，總結(jié)起來就是：很龍湖。
我理解，龍湖的景觀一直是他的殺手锏之一，在這樣純洋房的組團(tuán)，更好施展，可以想象到他未來層次分明、綠樹成蔭的樣子。
（意境圖）
大社區(qū)的好處就是內(nèi)部共享的園林景觀面積更大。
外部環(huán)境
大的環(huán)境。
蔡家“一面靠山、三面環(huán)水”，擁有19公里的江岸線，森林覆蓋率達(dá)50%。
而龍湖椿山正好位于地勢比較高的臺地，屬于蔡家江灣環(huán)抱區(qū)域的腹地。
（實景圖）
而整個蔡家規(guī)劃公園綠地約591公頃！著名的五彩濱江公園是現(xiàn)在能享受到的，離椿山不遠(yuǎn)。
（五彩濱江公園）
交通利好
蔡家大橋的修建，直接讓江對面未來的禮嘉商圈成了蔡家的配套。
（蔡家大橋示意圖）
椿山過去就很方便了。
而且，項目自身也規(guī)劃有幾千平方米的商業(yè)，包含一個農(nóng)貿(mào)市場，有了日常生活的商業(yè)配套。
當(dāng)然，對于椿山，核心的價值就在于他是龍湖在北區(qū)性價比最高的大盤洋房項目。
最關(guān)鍵，他只有最后的十幾套了。
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房地產(chǎn)市場，起起伏伏，快速發(fā)展了20年，他的財富增值效應(yīng)讓大家都認(rèn)識到房子這個商品，除了居住屬性，原來還有金融屬性，尤其近兩年，很多人拿出全部積蓄甚至高杠桿負(fù)債去買房投資。
這樣對嗎？
從最近種種的跡象表明，未來的趨勢，可能會有變化。
歷史并不會簡單的重復(fù)，30多年前開小賣鋪的都能發(fā)財，30年后呢？
電商、大超市興起以后，開個普通的小賣鋪最多只能管溫飽。
那么，屬于房地產(chǎn)的黃金20年，也會過去。
我想我們應(yīng)該仔細(xì)思考“房住不炒”這個反復(fù)強(qiáng)調(diào)的原則，政策，對于市場的影響力比你想象的要大，想清楚這一點(diǎn)，才能想清楚買房賣房這回事。
我的理解是：
為了追求更美好的生活，我們應(yīng)該買房，出發(fā)點(diǎn)是回饋家人。你努力打拼，不就是為了讓生活條件更好嗎？！
就比如買椿山的那位朋友，充分考察后，在價格承受的情況下，從高層換車上了洋房，一家三代，擁有了更好的居住環(huán)境。
還有一些朋友，錢沒有其他用的地方，就想買套房保值。
OK，那該買什么樣的房？
我的意思其實也很明確，那就是“好房子”，或高性價比的房子。
房子新建造的數(shù)量一定是會逐步減少的，當(dāng)住房數(shù)量達(dá)到局部的供需平衡，房子這件商品，就會跟車一樣。
20多年前的桑塔納和那些過氣的車，現(xiàn)在已經(jīng)被扔進(jìn)垃圾回收站，更新?lián)Q代的車、有品質(zhì)的車，仍然被人追逐著。
人們的剛性需求，總有一天會“供需平衡”。
但是，大家追求更美好生活的欲望，只會越來越強(qiáng)啊！這就是“好房子”的長期價值。
我說明白了嗎？
對待樓市，無論是自住，還是投資，最好的心態(tài)，我認(rèn)為是“想清楚自己要什么，想清楚別人要什么，不跟風(fēng)，不盲從”！
或許，就能看清楚未來。
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