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《大般涅盤經(jīng)》三二：

爾時(shí)大王，即喚眾盲各各問言：“汝，見象也？”

眾盲各言：“我已得見?！?/span>

王言：“象為何類？”

其觸牙者即言象形如蘆菔根，其觸耳者言象如箕，其觸頭者言象如石，其觸鼻者言象如杵，其觸腳者言象如木臼，其觸脊者言象如床，其觸腹者言象如甕，其觸尾者言象如繩。

--「盲人摸象」

一個(gè)龐大而錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于絕大多數(shù)人，判斷市場(chǎng)，就像盲人摸象。

感覺有那么點(diǎn)點(diǎn)道理，但其實(shí)是滿盤皆錯(cuò)。

十月末，秋涼。

或者叫一夜入冬。

秋天本來(lái)是最好的季節(jié)，不冷不熱，但跟春天一樣，重慶都特別短暫。

因?yàn)槎?，重慶人基本不買太貴的風(fēng)衣，上海深圳金融CBD office lady人手一件的Burberry，對(duì)重慶妹兒意義不是太大。

優(yōu)衣庫(kù)搖粒絨顯然更加實(shí)用。

沒有春天沒有秋天的重慶人，是郁悶的。

極端天氣下待久了，脾氣就直。

脾氣一直，遇到樓市不好，就喜歡砸盤。

一個(gè)小區(qū)能掛出來(lái)500套二手房，有誰(shuí)還不服？說(shuō)出來(lái)！

這是重慶的蝴蝶效應(yīng)。

調(diào)性，就是這樣。

前幾天，從上?；貋?lái)探親的大表哥問我，重慶樓市，現(xiàn)在到底處于什么樣的階段？

這兩年，會(huì)像過(guò)去那樣，橫盤五六年嗎？

或者，還有暴漲的機(jī)會(huì)嗎？

最近很多人不看好后市，擔(dān)心崩盤，我挺怕的，我媽那兩套房，利潤(rùn)還可以，要不要先拋了？！

大表哥，如同當(dāng)前市場(chǎng)中的很多人一樣，很迷茫，很想砸盤。

在砸與不砸之間，他選擇先以市場(chǎng)價(jià)掛牌出去。

當(dāng)每個(gè)人都這么想，階段性的供應(yīng)大于需求，買家陷入觀望。

觀望久了，從沒有優(yōu)勢(shì)的區(qū)域、最垃圾的樓盤作為突破口，逐漸蔓延開。

哪里越差，市場(chǎng)就最先把哪里吞噬掉。

這一步，叫分化。

2008年，大表哥在上海博士畢業(yè)，就留在了那里。

5月12日，我在重慶，10樓，當(dāng)聽到街坊鄰居驚慌尖叫著往樓下跑的時(shí)候，我?guī)鲜謾C(jī)、存折和一包餅干，到廁所的角落里搬個(gè)板凳坐下了。

盡人事，聽天命！有什么好驚慌的？

包括隨后到來(lái)的全球金融危機(jī)！

2008年冬天，我去某豪華售樓部找小江玩，他裹著厚厚的羽絨服，抱怨售樓部一扇玻璃和中央空調(diào)都?jí)牧耍獡Q，費(fèi)用審批流程比以往要漫長(zhǎng)的多。

拿了三個(gè)月1500塊底薪的小江，方便面吃到反胃，他問我借500，因?yàn)槌鯌倥呀Y(jié)婚，請(qǐng)他去坐席。

我說(shuō)，去你個(gè)鬼！

你飯都吃不起了，可能過(guò)幾天還要被裁員！

一語(yǔ)成讖。一心惦記初戀，工作不夠忘我的小江，年底之前，被領(lǐng)導(dǎo)拿掉了。

而他是我的置業(yè)顧問。當(dāng)年首付的8萬(wàn)元，在第3年半的時(shí)候，升值了接近5倍。

他是從業(yè)者。三天兩頭看到工人堵售樓處要工錢，看老業(yè)主砸沙盤，聽新聞播放金融危機(jī)，每天被經(jīng)理留到9點(diǎn)半CALL客的他，心態(tài)，比市場(chǎng)先崩掉了。

而我，化月供為動(dòng)力，上班更加的積極了。

分化，在某種程度上，源于你的視角，以及心態(tài)。

2008年前腳還有很多開發(fā)商傳出資金鏈即將斷裂時(shí)，沒多久，重磅政策就襲來(lái)。

甭管首套二套，統(tǒng)統(tǒng)都首付20%！

有逾期？只要不是黑名單的那種，No problem，利率7折！

還有契稅？減免！

火力全開下，2009年春，行情反轉(zhuǎn)，重慶有開發(fā)商連夜?jié)q價(jià)3000塊/㎡！

長(zhǎng)多了，不同聲音就出來(lái)了，“泡沫論”席卷全國(guó)，沒開心幾個(gè)月的小江，跟我抱怨：

“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控新政來(lái)了！

很多地方施行“限購(gòu)”。

越來(lái)越多的聲音說(shuō)：讓房?jī)r(jià)猛烈的降吧！

還有幸災(zāi)樂禍：房地產(chǎn)禍國(guó)殃民，趕緊崩盤吧！

接下來(lái)又發(fā)生了什么，看看媒體的總結(jié)。

一年，房?jī)r(jià)漲了30%（來(lái)源于中國(guó)指數(shù)研究院）。

至2010年底，巴南龍洲灣喊出7000多建面單價(jià)，主城6區(qū)房?jī)r(jià)套內(nèi)普遍8000以上，中心地段，已有樓盤超過(guò) 1萬(wàn)元單價(jià)。

完成了一次價(jià)格跨度。

小明的抱怨聲，似乎與市場(chǎng)的發(fā)展，形成了顯著的反向指導(dǎo)意義。

因?yàn)榈?，所以刺激，因?yàn)闈q，所以調(diào)控。

調(diào)控后，不見效，就加碼。

2011年，重慶迎來(lái)了最嚴(yán)厲的調(diào)控。

渝版房產(chǎn)稅出臺(tái)，投資性購(gòu)房受到打壓；房貸收緊，利率上浮。

當(dāng)年沒有限價(jià)，開發(fā)商也更加單純，相繼放出大招：

9折、8.X折、清盤大甩賣！

當(dāng)然，他們要么強(qiáng)調(diào)“并非降價(jià)，只是推出特惠單位”，“這是正常的促銷手段”，即使他們的降價(jià)到了地球人都心知肚明的地步。

直到多年以后，他們才明白，降價(jià)，不能去庫(kù)存。

在降價(jià)聲中，整個(gè)2011年，重慶的新房成交量下降了31%。

二手房市場(chǎng)更凄慘。

調(diào)控，不見點(diǎn)效果，那還叫調(diào)控嗎？

隨后，又經(jīng)歷了一些小行情。

至2014年，“變”，成功以30762票奪下當(dāng)年樓市年度漢字。

因?yàn)榫瓦B磚家也不敢隨便判斷了。干脆來(lái)個(gè)“變”，給自己留下解釋的空間。

房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入調(diào)整期，房?jī)r(jià)、成交量雙雙下滑，庫(kù)存高企，崩盤論再次席卷。

沒辦法，得降！在后來(lái)的日子。

西永某項(xiàng)目，開盤沒到半年，均價(jià)從8000調(diào)回了5000；

大竹林某大盤，打出套內(nèi)7399史上最低單價(jià)促銷，售樓處的中介比看房客戶要多的多；

曾需要100萬(wàn)驗(yàn)資才能看房的某豪宅，中介全城喊話：原價(jià)28000-42000元/㎡的精裝房，現(xiàn)價(jià)只用15000！現(xiàn)價(jià)只用15000！

這里說(shuō)的都是套內(nèi)單價(jià)。

小江心想，這一次，真的要完蛋了！要完蛋了！

于是，我發(fā)現(xiàn)，每次只要小江一悲觀，樓市離好日子就不遠(yuǎn)了。

2015年，降準(zhǔn)降息降首付，擴(kuò)大需求、促進(jìn)消費(fèi)、去化庫(kù)存，棚改！政策一松，一線城市，率先啟動(dòng)，成交量大漲！

有個(gè)名詞，叫“量在價(jià)先”。

2016年，進(jìn)一步提高棚改貨幣化安置比例。一線房?jī)r(jià)暴漲！炒房致富，聽的人熱血沸騰。

嘗到甜頭的聰明資金，陸續(xù)開始打飛的涌入二線城市！

2017年。

重慶市場(chǎng)，風(fēng)起云涌，八方資本紛紛殺入，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，電商費(fèi)退出江湖，茶水費(fèi)出現(xiàn)。

土地市場(chǎng)出現(xiàn)搶購(gòu)潮，刷新樓面單價(jià)紀(jì)錄。

本地外地購(gòu)房者，出現(xiàn)羊群跟風(fēng)效應(yīng)。

起起伏伏，到“房住不炒”。

冷清，反彈，冷清。

一直，到今天。

如今重慶的市場(chǎng)局面，是比較清晰的。

新房市場(chǎng)，超過(guò)90%的樓盤，都啟動(dòng)了外援，找全城中介幫忙。

同時(shí)，從物理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，配套優(yōu)勢(shì)較弱，成熟周期較長(zhǎng)的區(qū)域開始，價(jià)格的窗戶紙已經(jīng)被捅破了。

通過(guò)一些算法，目前已知的一些極端案例，最低折扣，大約在85折左右。

一些無(wú)法突破的價(jià)格，會(huì)聰明的用到中介渠道傭金的形式拿出來(lái)。

比如，賣套房子，給中介5%，至于怎么分配，是一個(gè)比較靈活的事。

當(dāng)然，這是比較極端的例子，極個(gè)別。

并且，折扣和渠道這回事，摻雜了太多的因素，涉及到一些不方便直說(shuō)的，就不展開了。

我們看到的，絕大部分樓盤，仍然堅(jiān)守著合理的底線。

促銷價(jià)格，僅僅是噱頭而已。

周期性，加上年末沖刺因素，讓今年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)峻程度，比較突出。

在這樣的情形下，一些過(guò)于悲觀的言論，必然又來(lái)了。

只是，市場(chǎng)遠(yuǎn)不是他們看到的那個(gè)樣子。

最近這兩年多的置業(yè)顧問生涯，小江賺的盆滿缽滿，那天見到他，剛換了一輛嶄新的保時(shí)捷！我看了看副駕，咦？

那不是他初戀女友嗎？

但奇怪的是，小江沒有跟我抱怨市場(chǎng)不好。

反而問我，大衛(wèi)老師，今年，買了幾套房?。?/span>

也許，是他抱怨的時(shí)候還沒到？又或者，這就是成熟吧！

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