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「買房警示」比房價下跌更可怕的，是斷供！

（圖片來源于網絡）

最近很多朋友都挺焦慮的。
一邊，是在全球化經濟高度不確定性下，對自己未來收入進賬穩(wěn)定性的擔憂。
不敢，害怕亂花錢（通縮）。
另一邊，看到美國等國家不斷放水，進而對自己躺在銀行卡上的錢是否會“變毛了”的恐懼。
總想買點什么，以對抗貨幣貶值（通脹）。
 
昨天隔壁王大媽跟我抱怨：
一邊，消費品都在打折促銷，手機、汽車、電視、空調...這些年都持續(xù)明顯降價，連新世紀這幾天都在搞6.8折！感覺東西越來越便宜！
另一邊，“某些商品”卻又是漲的十分顯著，她家里“吃燒白”的頻率，都大大降低！讓人很是擔憂貨幣是否貶值的問題。
 
她問：大衛(wèi)兄弟，你說房價是會因為“貨幣貶值”而上漲？還是會像“很多消費品”一樣，在如今環(huán)境下開始下跌？
 

1


前幾天，一個讀者跟我說：香港樓市最近狀況不好。
按照第一太平戴維斯的一份統(tǒng)計：

l 香港目前的房屋平均租金已經連續(xù)八個月下降，下降幅度已經達到10.6％；
l 受病毒影響，整個住宅租賃市場的租金，已經在過去兩個月的時間里了下降了4.2％。


出租率最高的服務式公寓，租金下滑接近10%。
幾乎是香港自2009年第二季度以來最差的表現。
聽說一些明星當年投資的商鋪，租金大跌，又沒戲拍，都在暗自神傷。

在香港這樣地少人多的城市，因為供需的嚴重不平衡，【房屋租賃市場】是房價的晴雨表，
房租降了，房價隨之就會受到牽連。
根據香港中原地產的數據看，3月份香港的房價已經比去年6月下跌了7.9％。

部分小區(qū)的二手房成交價，已經跌到了近些年來的最低記錄。
 

2


香港，不是個案。
 
實際上，租房市場的“冷”已經超過了買房市場。
根據第三方機構的監(jiān)測統(tǒng)計，當前租房市場熱度明顯下滑。

（2020年03月全國城市住宅租金排行榜 來源于中國房價行情網）

租賃市場下行的原因，很好理解。
而房租下行，似乎聽上去是個好消息，因為可以適當減輕租房者的居住成本。
 
但假如全國90%的城市房租都下降了，顯然就不容樂觀了！因為這背后是否就意味著人們在城市里的居住需求減少？
因為缺乏更具吸引力的工作崗位、薪資報酬，難以支付生活成本，所以就減少了流動。
 
今天，這種流失率先體現在房租的不振?；蛟S明天，會如香港一樣更直接的反映到房價中去。
這是非常值得關注和留意的地方。
 

3


我想起了兩個故事。
 
① 棄房斷供的S先生
 
20多歲的S先生，2018年三、四月間，被“買不到房”的市場刺激到極度恐慌，不管三七二十八，稀里糊涂跟著別人買了一套房，自己的第二套房。
我們知道當時重慶房價已經處于相對高位，新盤限價導致一二手房倒掛，“優(yōu)質新房壓根買不到。二手房價即便遠高于新房，但掛牌出售者也很少”。
 
S先生出于“買漲不買跌”的從眾心理，恐慌于房價再次上漲，銀行按揭貸款80萬元，期限20年。好容易“搶了一套”，才過完戶的那幾天，晚上做夢，都能笑出來...
想過幾年賣出去又能大賺一筆，內心喜悅。
 
好景不長，2019年，S先生所在行業(yè)不景氣，他所在公司的工資、福利都大幅降低。
更為糟糕的是，由于國家宏觀調控政策，重慶二手市場陷入橫盤，個別地區(qū)還出現緩跌！
“房價在跌，自己每個月還要還幾大千按揭，壓力不小”。于是，S先生做出艱難的決定，停止向銀行還貸！
 
斷供幾個月后，銀行把S先生告了。
法院審理后認為：S先生未按約還款已構成違約。銀行要求解除合同并要求支付全部貸款本息的條件成立。判決S先生應當立即歸還原告借款本金及相關利息、罰息等，如無法歸還，根據擔保合同的內容，銀行對上述房產申請拍賣并享有優(yōu)先受償權。
 
② 中年危機的老H
 
30多的小H，因為一套房子，變成了老H。
他說他從青壯年瞬間到了中年...
 
2019年，重慶房價比較穩(wěn)，老H張羅著換套房，因為生了二胎，必須要個4居室，寬敞一些的。
手里正好有幾十萬現金，他認為“房價有國家托著，長期只會漲不會跌”，然后把父母的房子抵押貸出接近100萬。加起來100多萬作為首付，買了一套近300萬的品質精裝四房。還有1年半交房。
 
接著呢？

老H失業(yè)了！
網上投簡歷，突然發(fā)現工作很少機會，偶爾獲得面試機會，但給出的薪酬都離預期很遠！

支撐了幾個月，迫于雙份的還貸壓力，不得已，他只能把目前住的房子便宜賣了，一家四口搬去父母的舊房子，那里只有一個衛(wèi)生間，老婆上班已經遲到了好幾次！
 
別人等待喬遷新居，都會十分憧憬的去關心家具軟裝，而老H，每天數著白頭發(fā)，焦慮到難以入眠。
 

4


房價漲跌對他們有很直接的影響嗎？
NO！
他們的困難，都不是因為房價跌。
 
他們到底出了什么問題？
 
1）跟風進羊群，誤判了形勢；
2）對杠桿的不合理利用；
3）上了輸不起的賭桌；
4）沒有風險預警意識。

S先生的“幾千塊按揭”，擠一擠總會有的，遠不到棄房斷供；
H中年的“雙份貸款”，壓得他便宜賣房自救，或還會影響其工作事業(yè)發(fā)展，“兩頭虧”。

普通人的幸福，跟排隊搶籌上海1700萬起豪宅人的幸福，不是一種。
關鍵在于“度”。

前天和人聊到北濱路。
我跟他說：很多人可能不知道，10年前，北濱路就火爆的一塌糊涂，一線看江的住房，單價要賣到15000元/㎡左右。在高亢的情緒下，人們堅信這里至少值25000元/㎡。
他被低估了！

最后，當年90%上車北濱豪宅的人，都是虧損出局。
只有極個別善于經營、并且能堅守到2018年25000元/㎡出貨的人，才如釋重負。
 
十年，變化太多了。
 

5


現在最讓我擔憂的，是美國人的病情。
數量真的太多了！
 
美國公布其截至4月11日的“當周初請失業(yè)金人數”，約為524萬人；在過去四周，美國申請失業(yè)救濟金的累計人數大約已超過2200萬！即：每8個就業(yè)人口，就有1人失業(yè)。
 
失業(yè)，意味著就可能完全喪失了收入。
失業(yè)，意味著可能會餓肚子。
 
當然，這里說的是美國。
 

6


房價短期的漲跌，以我多年來的經驗看，一點都不重要。
更重要的，是結合自身的實際需求、資產狀況、事業(yè)發(fā)展重心、綜合能力，而做出理性的判斷和預期。
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