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在人們“看漲不看跌”的購房心理促使下，房產(chǎn)銷售市場持續(xù)火爆。但二手房因交易周期長、程序繁瑣、涉及法律關(guān)系多重，極易產(chǎn)生交易糾紛。近日，福建省廈門市中級人民法院對近兩年來該院審理的此類案件進(jìn)行了調(diào)研，提出了加強房產(chǎn)交易制度規(guī)范的五條建議。
買賣合同已簽訂 房產(chǎn)突然被查封
洪某與林某簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，洪某收到林某購房款300萬元。隨后，洪某、林某簽訂了《房屋交接書》，約定自移交之日起，該房產(chǎn)生的水電、物業(yè)等相關(guān)費用均由接收人林某負(fù)責(zé)繳交，但雙方當(dāng)時未辦理過戶登記手續(xù)。
誰知，洪某與宋某發(fā)生了民間借貸糾紛，債權(quán)人宋某向法院申請訴前財產(chǎn)保全，之后，法院查封了洪某賣給林某的房產(chǎn)。2012年2月16日，林某對訴爭房屋的保全提出異議，請求解除對訴爭房屋的查封。法院根據(jù)債務(wù)人洪某陳述及實地查看情況，認(rèn)為訴爭房屋在訴前保全之前已實際由林某占有。最終，法院作出裁定，中止對訴爭房屋的執(zhí)行。
■法官說法
委托第三方監(jiān)管交易款
廈門中院民五庭副庭長劉寧分析說，本案涉及到房屋買受人和保全房屋申請人兩者利益發(fā)生沖突時的取舍。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條關(guān)于“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，法院對林某已支付全部購房款并實際占有訴爭房屋且無過錯的主張，予以支持。
劉寧強調(diào)，買受人在房屋買賣過程中，尤其是交易尚未辦理權(quán)屬過戶登記的房屋，更應(yīng)增強風(fēng)險規(guī)避意識和措施，可以通過完善合同約定、提高定金比例、加重違約責(zé)任或引入第三方擔(dān)保等多種形式，降低交易風(fēng)險。此外，交易雙方可以考慮委托第三方如銀行對交易款項進(jìn)行監(jiān)管，在房屋未完成過戶登記之前買受人將房款打入監(jiān)管賬戶，待過戶登記完成后再由第三方將房款支付給出賣人。從而確保資金安全，防范因房產(chǎn)被查封造成買受人既無法獲得產(chǎn)權(quán)又無法取回已付房款的風(fēng)險。
房產(chǎn)過了戶 貸款卻擱淺
陳某與王某簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》約定：陳某將房產(chǎn)出售給王某，成交總價為72.5萬元，實付27.5萬元，余款辦理銀行貸款。如無法貸款或貸款金額不足，王某應(yīng)支付現(xiàn)金。
簽約后，王某支付給陳某包括2萬元定金在內(nèi)的購房款27.5萬元，并實際接收了房產(chǎn)裝修入住。之后雙方辦理了房產(chǎn)的解押及過戶手續(xù)。王某就剩余房款向銀行申請辦理貸款，因王某及其配偶的征信記錄不符合銀行要求，多次向銀行申請貸款均未獲批。陳某得知貸款不能獲批后，要求王某以現(xiàn)金付款方式履行支付房款的義務(wù)，但王某無力支付。陳某遂訴至法院要求解除合同。法院判決解除雙方簽訂的合同，并責(zé)令王某承擔(dān)違約責(zé)任。
判決生效后，王某將房產(chǎn)返還給陳某，同時向法院起訴要求陳某返還購房款27.5萬元，并支付房屋裝修款。陳某則反訴王某支付其房屋原有的裝修損失和占用房屋期間的使用費。最終，法院判決陳某返還王某購房款25.5萬元，并支持了陳某的反訴請求。
■法官說法
預(yù)先考慮無法貸款風(fēng)險
本案主審法官許瑩認(rèn)為，通常情況下，房屋買賣雙方比較關(guān)注的是在過戶前的解押及付款問題，而過戶后的貸款問題容易為雙方所忽略。但隨著近幾年社會對個人資信情況關(guān)注度上升及房產(chǎn)調(diào)控政策的頻頻出臺，過戶后無法貸款而導(dǎo)致的糾紛呈現(xiàn)出上升趨勢。本案中王某就是因個人征信問題而無法貸款，并由此承擔(dān)了違約責(zé)任。
對此，法官指出，因銀行是否批貸無法預(yù)見，賣方應(yīng)在合同中約定在收到全款后再將房屋交付給買方，以避免房屋交付后因買方無法貸款造成損失。作為買方，應(yīng)在簽訂合同前先對自己的資信狀況進(jìn)行查詢。如準(zhǔn)備以貸款形式支付房款的，也應(yīng)在合同中寫明要以貸款形式支付房款，如因政策變化無法貸款可解除合同并免予承擔(dān)違約責(zé)任。
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