來源：
河北法制網(wǎng)這房子我也有份
戚研 邢媛媛
張定華買了熟人老高名下兩套房，按照協(xié)議約定，老高拿到房產(chǎn)證后，應(yīng)當(dāng)協(xié)助張定華進行登記。若干年后，老高終于拿到房產(chǎn)證，但他矢口否認當(dāng)年簽約售房一事。當(dāng)張定華拿出白紙黑字的協(xié)議對質(zhì)時，老高的妻子許女士又以自己不知情為由，向法院訴請確認這兩份房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無效。法院審理后認為，許女士和老高系夫妻，張定華在交易時有理由相信老高享有處分房屋的權(quán)利，老高簽訂房屋買賣合同的行為有效，故對許女士主張合同無效的訴請不予支持。
案情
丈夫賣房妻子起訴否認協(xié)議
老高在2002年時，因項目開發(fā)缺錢，想賣房籌錢，便將名下兩套房產(chǎn)賣給房客張定華變現(xiàn)。兩人簽訂了買賣協(xié)議，兩套房都在南京市棲霞區(qū)，共作價353萬元。由于老高的房子暫時還沒辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地證，所以兩人協(xié)議張定華先交付190萬元房款解老高燃眉之急，另一部分房款等老高拿到兩證，協(xié)助張定華變更登記后，再補齊房款余款。
2009年，老高陸續(xù)拿齊了房屋的證件，按照協(xié)議，老高應(yīng)將房產(chǎn)變更登記到張定華名下?？墒牵@時老高居然不認這樁買賣了，還稱張定華偽造協(xié)議。
張定華氣不過，直接拿著房屋買賣協(xié)議告到了法院，要求確認協(xié)議有效。法院判定協(xié)議書真實有效?？蓻]等張定華喘口氣，老高的妻子許女士又跳出來，以2002年的買賣房屋行為自己不知情為由，訴請法院判決交易無效。
法院
判定丈夫賣房行為有效
庭審中，許女士稱，這兩套房都是她和老公婚后購買的，2002年的買賣協(xié)議，是丈夫和張定華瞞著她簽的。丈夫?qū)Ψ蚱薰灿胸敭a(chǎn)擅自處置的行為，侵犯了她對該房產(chǎn)的共有權(quán)利。故請求法院判令買賣協(xié)議無效。對此，張定華辯稱，當(dāng)時他和老高簽租房協(xié)議，也是老高一人出面簽約，租賃協(xié)議不是同樣有效嗎，怎么到賣房協(xié)議，許女士就不認了。老高還是一口咬定，張定華偽造了合同，自己沒有賣房。
法院審理后認為，老高系兩套房屋的產(chǎn)權(quán)人，和許女士存在夫妻關(guān)系，張定華與其交易時有理由相信老高享有處分涉案房屋的權(quán)利。許女士并無證據(jù)證明涉案合同存在惡意串通損害其利益的情形，故老高簽訂房屋買賣合同的行為構(gòu)成表見代理。許女士現(xiàn)以兩被告簽約時她不知道為由主張涉案合同無效，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。老高以合同虛假對合同效力提出的抗辯，無證據(jù)證實。最終，法院駁回了許女士的訴請。
律師
如何避免對方配偶毀約
合同法里對于“表見代理”做了如下規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！?div style="height:15px;">
代理本案的律師結(jié)合本案分析，老高自2001年開始就與張定華建立了租賃關(guān)系，當(dāng)時的租賃協(xié)議就是老高與張定華協(xié)商并簽訂的，所以對于張定華而言，此前與房屋相關(guān)的事項，都是由老高一人代替夫妻二人行使權(quán)利的。到2002年賣房時，老高也有這個權(quán)利。而為了購買該房屋，張定華也代替夫妻二人償還了巨額債務(wù)，所以更有理由相信，老高具有全權(quán)處理家庭房產(chǎn)的權(quán)利，賣房合同雖為老高一人簽字，但是卻代表了夫妻二人的意思表示。作為善意第三人，其已預(yù)先履行了部分合同義務(wù)，所以其合法權(quán)益應(yīng)得到保護。
另外，律師也提醒人們，在購買二手房時，應(yīng)該留意以下兩種情形：如房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，但是買賣合同上只有夫妻一方簽字；再如買房人與賣房人夫妻雙方都很熟，雖然房子登記在夫妻雙方一人名下，但買房人知道這是夫妻婚內(nèi)共同財產(chǎn)，又不去核實，只與夫妻一方簽訂協(xié)議的，那夫妻另外一人以不知情為由，主張交易無效的，買方將在法律上處于不利地位。
(文中所涉人物均為化名)
