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吉林省敦化市國(guó)土資源局許高甫
答：因舊城改建或公共利益需要，在收回土地
或調(diào)整使用土地過(guò)程中，應(yīng)按什么標(biāo)準(zhǔn)作“適當(dāng)補(bǔ)償”，何謂“適當(dāng)補(bǔ)償”?按土地使用權(quán)出讓型和劃撥型的區(qū)分，應(yīng)該不同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第十九條對(duì)出讓土地使用權(quán)提前收回的補(bǔ)償規(guī)定是：根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)補(bǔ)償。何謂“相應(yīng)補(bǔ)償”?按該法釋義，指土地使用者的直接損失和間接損失。根據(jù)《合同法》相關(guān)條款釋義，“直接損失”是指財(cái)產(chǎn)上的直接減少；“間
接損失”是指失去的可以預(yù)期取得的利益?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條對(duì)劃撥用地的收回補(bǔ)償規(guī)定是：無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。原國(guó)家土地管理局對(duì)該條的解釋是：“適當(dāng)補(bǔ)償”是指直接損失，指按原使用單位實(shí)際損失的程度予以合理補(bǔ)償，如原使用單位需要搬遷的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)搬遷安置費(fèi)用。這樣看來(lái)，為舊城改建和公共利益收回國(guó)有土地使用權(quán)的基本補(bǔ)償原則是：出讓土地使用權(quán)應(yīng)該為對(duì)價(jià)原則加協(xié)商，而劃撥土地使用權(quán)應(yīng)該為非對(duì)價(jià)原則加協(xié)商。其道理不復(fù)雜，劃撥用地價(jià)格中，不含土地出讓金。
但實(shí)際操作中，對(duì)劃撥土地使用權(quán)收回時(shí)的補(bǔ)償不能如此簡(jiǎn)單。因?yàn)榉少x予劃撥土地使用權(quán)以財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是自1999年1月1日新《土地管理法》實(shí)施起開(kāi)始的，但并不是說(shuō)自此時(shí)起，凡遇舊城改建和為公共利益需要收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，都應(yīng)按劃撥土地使用權(quán)價(jià)格給予直接損失補(bǔ)償。這里要強(qiáng)調(diào)的，依然是“適當(dāng)”二字。從這幾年各地的實(shí)踐看，還應(yīng)該作更加具體的區(qū)分：因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中，歷史遺留的原劃撥土地使用權(quán)，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期供給制的產(chǎn)物，每個(gè)單位的干部或職工的身份、工資等，均與單位的土地資產(chǎn)沒(méi)有什么聯(lián)系，一切統(tǒng)一由國(guó)家負(fù)擔(dān)。但隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，企業(yè)已全面走向市場(chǎng)。為支持企業(yè)改制，國(guó)土資源部國(guó)土資發(fā)［2001］44號(hào)《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》規(guī)定：“為支持和促進(jìn)企業(yè)改革，企業(yè)改制時(shí)，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)。劃撥地轉(zhuǎn)讓時(shí)，劃撥地價(jià)格部分可計(jì)為轉(zhuǎn)讓方的合法權(quán)益?！睂?duì)于困難企業(yè)的改制，劃撥土地使用權(quán)資產(chǎn)部分，更加直接與職工身份的置換和企業(yè)的發(fā)展前景相聯(lián)系。所以，對(duì)企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)在遇舊城改建或公共利益需要而收回時(shí)，就不能與機(jī)關(guān)和事業(yè)單位相一致。這就是說(shuō)，劃撥用地的“適當(dāng)補(bǔ)償”，在考慮直接損失時(shí)，不僅要考慮其是經(jīng)營(yíng)性單位還是非經(jīng)營(yíng)性單位，還要考慮是整體占用還是部分占用，以及土地是用于商業(yè)開(kāi)發(fā)還是用于公益建設(shè)等因素。
至于租賃土地使用權(quán)，因其是出讓土地使用權(quán)的補(bǔ)充，故其收回的補(bǔ)償應(yīng)按出讓土地使用權(quán)對(duì)待。收回時(shí)只需按劃撥土地資產(chǎn)部分與已交租金相加作為補(bǔ)償基數(shù)，再綜合考慮該單位的性質(zhì)、土地用途等因素，作適當(dāng)調(diào)節(jié)即可。 特邀顧問(wèn) 白新亞
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