典型案件

    南京的葉女士于2014年6月份在江寧某樓盤大幅降價(jià)時(shí)看中一套商品房，當(dāng)即與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，并按約定交了5萬(wàn)元的購(gòu)房定金。但到簽訂購(gòu)房合同時(shí)，因?qū)ψ》吭O(shè)計(jì)、居住環(huán)境、配套設(shè)施等諸多問(wèn)題不滿意，葉女士不想買這套房了，隨即向開(kāi)發(fā)商提出了退還定金的要求，但被開(kāi)發(fā)商拒絕。

    開(kāi)發(fā)商表示，簽訂認(rèn)購(gòu)書是房地產(chǎn)銷售的慣例，認(rèn)購(gòu)書既賦予購(gòu)房人認(rèn)購(gòu)權(quán)，同時(shí)也賦予了其放棄權(quán)，并非強(qiáng)制購(gòu)買預(yù)定房。而開(kāi)發(fā)商已按證明單為購(gòu)房人保留了其選定的房屋，且未變動(dòng)房?jī)r(jià)，不存在任何過(guò)錯(cuò)，而購(gòu)買人未在認(rèn)購(gòu)書約定的時(shí)間內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂合同。根據(jù)約定，放棄購(gòu)買房屋屬于購(gòu)房者單方違約，故葉女士無(wú)權(quán)要求返還定金，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。

    雙方因無(wú)法協(xié)商解決，最后走上了法庭。本律師受葉女士委托在江寧開(kāi)發(fā)區(qū)法庭代理了此案。

    本律師認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書僅表明葉女士有購(gòu)房意向，而非

    購(gòu)房合同，理由有兩

    點(diǎn)：

    第一，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，房屋買賣合同須經(jīng)主管機(jī)關(guān)登記才有效。而認(rèn)購(gòu)書作為一份意向書，顯然不需向房屋土地部門備案。

    第二，開(kāi)發(fā)商在葉女士尚未見(jiàn)到房屋買賣協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議的前提下，即要求其必須簽約成功，否則定金不予退還，顯然違背了合同訂立的自愿和公平原則。

    江寧法院開(kāi)發(fā)區(qū)法庭經(jīng)審理認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書備注欄雖有按時(shí)到指定地點(diǎn)辦理簽約、愈期視為放棄訂購(gòu)權(quán)、定金不予退還等條款，但當(dāng)事人葉女士在雙方約定期限內(nèi)已多次與房屋銷售人員就購(gòu)房合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商洽談，未達(dá)成購(gòu)房合同是由于雙方分歧較大，故開(kāi)發(fā)商在與葉女士未達(dá)成購(gòu)房合同的前提下，

    扣留其定金無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。最后，在法庭主持調(diào)解下，開(kāi)發(fā)

    商退還了葉女士預(yù)付的4

    萬(wàn)元定金。

    律師分析

    本律師在辦理了大量的退房、退定金的商品房預(yù)售合同糾紛案件后，總結(jié)認(rèn)為，在買房者簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書后，如果有以下情形的，可主張解除雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書，并要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房定金。

    第一，購(gòu)房者對(duì)小區(qū)周邊環(huán)境了解不夠，開(kāi)發(fā)商事先也沒(méi)有主動(dòng)履行告知義務(wù)，導(dǎo)致簽訂認(rèn)購(gòu)書并繳納定金后，購(gòu)房者要求退還定金。這時(shí)，購(gòu)房者可以開(kāi)發(fā)商未履行合同的附隨義務(wù)，在簽訂協(xié)議時(shí)未盡誠(chéng)信義務(wù)為由，要求開(kāi)發(fā)商退還定金。

    第二，簽訂認(rèn)購(gòu)書后，雙方經(jīng)協(xié)商無(wú)法就正式商品房買賣合同的主要條款達(dá)成一致的，購(gòu)房者可要求解除認(rèn)購(gòu)書，退回定金。本律師認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書只是對(duì)整個(gè)購(gòu)房合約的基礎(chǔ)性約定，通常只有房屋信息、面積、價(jià)格、超過(guò)約定時(shí)間不簽訂合同定金沒(méi)收等條款，對(duì)于其他重要事項(xiàng)，如交房條件、交房時(shí)間、違約責(zé)任等根本沒(méi)有約定，因此，只要購(gòu)房者履行了后期的商品房買賣合同的磋商義務(wù)，即可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”，要求開(kāi)發(fā)商返還定金。此種情形，本律師在辦案實(shí)踐中見(jiàn)得最多，也為法院經(jīng)常采用。

    近來(lái)，很多購(gòu)房人打電話咨詢，說(shuō)在交定金時(shí)售樓小姐承諾得很好，可當(dāng)簽訂正式合同時(shí)，在合同上卻沒(méi)有以前的承諾，自己要求補(bǔ)充合同內(nèi)容或要求退定金時(shí)，售樓小姐往往說(shuō)合同不能改，定金也不退，購(gòu)房者很是無(wú)奈，只好尋求律師幫助。

    給購(gòu)房者的法律意見(jiàn)

    本律師通過(guò)實(shí)踐代理，提供以下解決方法，供大家參考：

    首先，在交定金時(shí)，購(gòu)房者可要求查看已填寫完畢的合同樣本，最好是別人簽過(guò)的合同，看合同中有無(wú)開(kāi)發(fā)商的承諾內(nèi)容，如沒(méi)有，開(kāi)發(fā)商就是虛假宣傳，購(gòu)房者就可以考慮不交定金了。

    其次，購(gòu)房者交了定金后，一定要在定金合同中約定的時(shí)間內(nèi)去簽訂，如果去晚了，開(kāi)發(fā)商會(huì)說(shuō)購(gòu)房者違約，并以此為由不退定金。如果合同中存在苛刻條款或違背原先約定的情形，購(gòu)房者決定不購(gòu)買的時(shí)候，可以只說(shuō)要求修改合同，讓合同內(nèi)容符合自己的要求，開(kāi)發(fā)商如果不愿意，購(gòu)房者就可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等

    方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”，要求開(kāi)發(fā)商退還定金，因?yàn)殡p方就合同條款無(wú)法達(dá)成一致，這是不屬任何一方的原因。

    如果售樓小姐說(shuō)自己做不了主，需要請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后答復(fù)時(shí)，購(gòu)房者可以要求售樓小姐更改定金合同中簽正式合同的日期，以后再議。如果售樓小姐既不同意更改合同，也不退定金，購(gòu)房者可于當(dāng)天直接到市消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴，保留雙方交涉的證據(jù)，將來(lái)一旦要走訴訟途徑，這就是有力證據(jù)，打官司也不怕了。

    相關(guān)法條

    到目前為止，我國(guó)涉及定金的法律規(guī)定有：《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》；部門規(guī)章有：《商品房銷售管理辦法》等。

    《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?/p>

    《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?/p>

    《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

    建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用?！?/p>

    （江蘇東銀律師事務(wù)所吳泉律師）