□ 趙賀
房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，使得越來越多的人在整潔、靚麗、繁華的都市圓了安居夢，但與此同時，因房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)等各種原因引發(fā)的糾紛也層出不窮，讓人徒增煩惱。室內(nèi)溫度不達(dá)標(biāo)，業(yè)主拒交物業(yè)費、供暖費，到底合不合法？4月底，唐山市路北區(qū)人民法院審結(jié)了一系列物業(yè)服務(wù)合同糾紛案，一審判決被告胡某、孟某、何某等業(yè)主給付原告唐山市某物業(yè)公司物業(yè)費、供暖費共30018.93元。
唐山市某物業(yè)公司系胡某、孟某、何某等業(yè)主所居住小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司，雙方分別簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定原告為被告提供物業(yè)服務(wù)，被告交納物業(yè)服務(wù)費用；如果被告不按合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費用，原告有權(quán)要求被告補交并收取違約金；原告應(yīng)建立和落實日巡視、月檢查制度，發(fā)現(xiàn)缺陷及時維修。同時，雙方還簽訂了供暖協(xié)議，約定由原告對被告進(jìn)行供暖，原告的供熱質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，如果被告未向原告交納足額的取暖費用，被告可以收取滯納金。
胡某、孟某、何某等業(yè)主認(rèn)為，在供暖季節(jié)，被告臥室、安裝供熱設(shè)施的起居室（廳）溫度均未達(dá)到該市規(guī)定的18℃±2℃，遂拒交物業(yè)費、取暖費。雙方協(xié)商未果，唐山市某物業(yè)公司將胡某、孟某、何某等業(yè)主訴至法院。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，業(yè)主接受了物業(yè)管理服務(wù)，就應(yīng)當(dāng)遵守合同約定交納物業(yè)費。在被告入住期間，原告為該小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，雙方形成了事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，被告應(yīng)交納相應(yīng)的物業(yè)費。原告亦是被告居住小區(qū)的供暖單位，因其供熱溫度未達(dá)到規(guī)定溫度，對被告主張的供暖費應(yīng)當(dāng)予以酌減，即被告應(yīng)支付拖欠的暖氣費的一半。因物業(yè)服務(wù)與供暖服務(wù)系兩個法律關(guān)系，被告以供暖未達(dá)到規(guī)定溫度而拒交物業(yè)費，無法律依據(jù)?？紤]到上述服務(wù)瑕疵的存在，被告逾期交納物業(yè)費、供暖費具有一定的合理因素，不屬于惡意違約，故原告要求被告依照協(xié)議約定交納違約金和滯納金的訴訟請求，缺乏法律依據(jù)，不予支持。法院遂作出上述判決。
法官后語：
正是基于物業(yè)服務(wù)合同的特點，業(yè)主在發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司存在服務(wù)瑕疵的時候，應(yīng)該通過及時有效的溝通解決問題，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)切實履行自己的職責(zé)，對業(yè)主的合理要求及時回應(yīng)，并及時改善，不斷提高自己的服務(wù)質(zhì)量。如果業(yè)主通過不交物業(yè)費等方式來應(yīng)對物業(yè)公司的服務(wù)瑕疵，則勢必會進(jìn)一步導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，損害的不僅是自己的利益，更會影響小區(qū)全體業(yè)主的利益。
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