案例

2014年4月，北京市民陳某與王某簽訂合同，約定：王某將房屋出售給陳某，總價318萬元，定金20萬元；買方逾期付款超過15日后，賣方有權(quán)解除合同并要求買方支付20%違約金。雙方與中介公司簽訂了三方《補充協(xié)議》。陳某支付定金30萬元，王某出具了定金收條。但由于陳某購房資格審核未通過，便未支付購房款。雙方就定金退還問題協(xié)調(diào)未果。2015年2月，陳某訴至法院，請求解除合同，判令王某返還定金30萬元，中介公司承擔相應(yīng)違約責任。王某對此提起反訴，請求陳某支付違約金63.6萬元。一審法院判決：解除雙方房屋買賣合同及與中介公司的三方補充協(xié)議，王某返還定金30萬元，陳某支付違約金15萬元。判決后，陳某不服，提起上訴。

疑惑

1、不具備購房資格能否成為合同違約免責事由？

2、違約金與定金罰則能否并用？

解答

其一，關(guān)于購房資格未通過能否成為合同違約的免責事由問題。由于“限購”是近年來部分城市房地產(chǎn)市場管理的重要措施，購房資格審核成為許多地區(qū)辦理房屋買賣網(wǎng)上簽約和轉(zhuǎn)移登記的前置條件。本案房屋的買賣合同簽訂時，北京市相關(guān)限購政策已經(jīng)發(fā)布，陳某作為具有完全民事行為能力的當事人，在購房時應(yīng)當了解和掌握當?shù)毓_發(fā)布的房屋限購政策，以及違反上述政策的法律后果。房屋買賣合同依法訂立后，除不可抗力等法定事由外，當事人應(yīng)當嚴格按照約定履行，本案中，陳某以不具備購房資格為由主張免除違約責任，顯然沒有法律依據(jù)。

其二，關(guān)于違約金的幅度及能否與定金處罰并用的問題，我國法律中有明確規(guī)定?！逗贤ā?14條規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。第116條規(guī)定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋〔2009〕5號）規(guī)定，當事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院調(diào)整違約金的，人民法院應(yīng)予以支持；當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。從上述規(guī)定看，我國法律和司法實踐中對合同違約中定金和違約金罰則適用上是選擇性的，對于違約金幅度也并非完全意思自治。本案中，王某在未退還定金的情況下，又提出違約金賠償，顯然不當。陳某以房價一直在上漲、王某沒有實際損失、違約金過高等為由抗辯得到一審法院支持，也符合有關(guān)法律精神。因此，二審法院經(jīng)審理認為，一審法院關(guān)于返還定金、酌減違約金的判決并無不當。隨后判決駁回上訴，維持原判。

此外，對于本案中介公司的法律責任，陳某雖然稱存在中介公司明知其不具備購房資質(zhì)，并承諾幫助解決購房資格等情形。但是，中介公司應(yīng)否基于其在居間過程中存在過錯而承擔違約責任，與本案房屋買賣合同糾紛并非同一法律關(guān)系。因此，一、二審法院對其該項請求予以駁回，陳某可通過另行起訴的方式來解決。

（作者單位：國土資源部不動產(chǎn)登記中心）