□記者周惠通訊員張金奇李博

    基本案情

    原告信陽(yáng)市某物業(yè)管理公司訴稱，其按合同承接了信陽(yáng)市南湖路某小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目后，按合同約定履行了義務(wù)，但被告蘭某從2008年1月到2014年4月一直不交納物業(yè)費(fèi)，2013年12月31日前物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.3元/月/㎡，從2014年1月1日開(kāi)始，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.4元/月/㎡。截至2014年4月，被告蘭某共拖欠原告物業(yè)服務(wù)費(fèi)1920元、公攤水電費(fèi)228元。

    原告稱，其多次找蘭某索要這些費(fèi)用均未果，便訴至法院。信陽(yáng)市某物業(yè)管理公司請(qǐng)求判令：被告蘭某一次性結(jié)清從2008年1月到2014年4月起拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1920元、公攤水電費(fèi)228元，合計(jì)2148元；被告蘭某承擔(dān)違約金1453元。

    被告蘭某辯稱，從2008年1月到2014年4月確實(shí)沒(méi)有交納物業(yè)費(fèi)用，欠交物業(yè)費(fèi)的原因是近年來(lái)原告只收費(fèi)不管理、不服務(wù)，并且蘭某稱自家的房屋有嚴(yán)重的漏水問(wèn)題。

    經(jīng)法院審理查明，原告信陽(yáng)市某物業(yè)管理公司為被告蘭某居住的信陽(yáng)市南湖路某小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，2006年4月6日，原、被告簽訂了《前期物業(yè)管理合同》，約定交納物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為0.3元/月/㎡，公攤水電費(fèi)按實(shí)際產(chǎn)生費(fèi)用收取。從2008年1月到2014年4月，被告蘭某以物業(yè)管理混亂、房屋漏水問(wèn)題嚴(yán)重為由未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

    爭(zhēng)議焦點(diǎn)

    該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：物業(yè)公司提供的管理和服務(wù)存在瑕疵，其請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)違約金的請(qǐng)求是否應(yīng)得到支持；物業(yè)公司提供具有瑕疵的物業(yè)服務(wù)后，物業(yè)費(fèi)用到底應(yīng)該怎樣承擔(dān)。

    裁判結(jié)果

    近日，信陽(yáng)市浉河區(qū)法院經(jīng)審理，判決被告蘭某一次性支付從2008年1月到2014年4月所欠原告信陽(yáng)市某物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)的90%，即1600余元，以及公攤水電費(fèi)228元。駁回原告信陽(yáng)某物業(yè)管理公司的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，被告蘭某未提出上訴，該判決已生效。

    綜合分析

    物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供對(duì)房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報(bào)酬的服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同的履行不僅是指簽訂合同雙方最后的交付行為，而且還包括雙方一系列行為及其結(jié)果的總和。物業(yè)服務(wù)合同的履行通常在法律上規(guī)定為全部履行，即當(dāng)事人必須按照合同規(guī)定的標(biāo)的及其質(zhì)量、數(shù)量，由適當(dāng)?shù)闹黧w在適當(dāng)?shù)穆男衅谙?、履行地點(diǎn)，以適當(dāng)?shù)穆男蟹绞剑嫱瓿珊贤幸?guī)定的各項(xiàng)義務(wù)。

    物業(yè)服務(wù)有瑕疵，原告無(wú)權(quán)向被告收取違約金

    法院審理后認(rèn)為，支付違約金的責(zé)任僅適用于違反合同義務(wù)的情形，且只有當(dāng)事人在合同中約定了違約金或者法律規(guī)定有違約金時(shí)才能適用。該案中，原告要求被告支付逾期交納物業(yè)費(fèi)違約金的訴請(qǐng)系基于《前期物業(yè)管理合同》，該合同對(duì)違約金有明確約定，有合同依據(jù)。但被告提出原告提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，物業(yè)管理混亂、房屋漏水問(wèn)題嚴(yán)重，所以被告才遲遲未交物業(yè)管理費(fèi)，原告對(duì)此也承認(rèn)。瑕疵履行是債務(wù)人有積極的不完全履行行為，只是由于債務(wù)人履行有瑕疵，使債權(quán)人的利益遭受損害，故可稱為積極的債務(wù)違反。瑕疵能補(bǔ)正的，債權(quán)人有權(quán)拒絕受領(lǐng)，要求補(bǔ)正，并不負(fù)受領(lǐng)遲延責(zé)任。

    合同法要求合同雙方應(yīng)當(dāng)全面履行合同，嚴(yán)格按照合同的要求履行各自的義務(wù)。該案中，原告與被告簽訂的物業(yè)合同要求原告物業(yè)公司全面履行合同，但原告提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，導(dǎo)致物業(yè)管理混亂，被告房屋漏水嚴(yán)重，未完全履行合同，原告在收取物業(yè)費(fèi)時(shí)并未提供對(duì)等的物業(yè)服務(wù)義務(wù)，其要求被告承擔(dān)違約金是不合理的。因此，對(duì)存在瑕疵的物業(yè)服務(wù)，作為物業(yè)公司一方是無(wú)權(quán)要求業(yè)主承擔(dān)違約金的。

    原告提供有瑕疵的物業(yè)服務(wù)后，被告承擔(dān)90%的物業(yè)費(fèi)

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)是一致、對(duì)等的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利是收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，義務(wù)是按照有關(guān)規(guī)定和合同約定對(duì)小區(qū)內(nèi)的秩序、衛(wèi)生、安全進(jìn)行維護(hù)和管理，對(duì)建筑物、公共設(shè)施、綠化進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修、對(duì)業(yè)主進(jìn)行其他物業(yè)服務(wù)。收取物業(yè)費(fèi)用既是對(duì)其履行義務(wù)的對(duì)價(jià)報(bào)酬，也是保障其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要收入來(lái)源。按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中關(guān)于“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”的規(guī)定，可以看出，單個(gè)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間具有物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，這類合同具有個(gè)體性、相對(duì)性、特定性特點(diǎn)。同時(shí)，按照該類合同而由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)行為、履行的義務(wù)，相應(yīng)也具有直接性和特定性。物業(yè)企業(yè)和每個(gè)業(yè)主簽訂的合同都是一對(duì)一的，業(yè)主可以從維護(hù)私人的利益角度出發(fā)提出抗辯理由。

    該案中，原告提供的物業(yè)管理服務(wù)存在瑕疵，造成被告房屋漏水嚴(yán)重，已侵害了被告的合法權(quán)益。原告的履行行為是一種不完全履行行為，未提供全部履行，但并沒(méi)有造成根本違約。因此，法院作出被告只承擔(dān)90%的物業(yè)費(fèi)是比較合理的。