原創(chuàng)：一號(hào)地產(chǎn)
作者: 海哥
熟悉政經(jīng)的人都知道，每年照例有兩個(gè)全局性的會(huì)議，對(duì)一年或半年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)工作有極強(qiáng)的指導(dǎo)性意義，一個(gè)是每年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，這一會(huì)議的時(shí)間是在12月中下旬，一般是緊挨著四季度的中央政治局會(huì)議之后召開(kāi)；另一個(gè)就是每年年中的中央政治局會(huì)議，會(huì)議時(shí)間一般在7月底至8月初。
從這兩個(gè)會(huì)議的召開(kāi)時(shí)間，我們就能判定，他們往往是對(duì)這半年內(nèi)或這一年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況做一階段性的總結(jié)，并對(duì)下一階段的國(guó)民經(jīng)濟(jì)工作作出重要部署，與此同時(shí)也會(huì)在會(huì)議前后，就相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、行業(yè)領(lǐng)域出臺(tái)指導(dǎo)性的政策。
01
在今年的年中央政治局會(huì)議之前，針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)等行業(yè)國(guó)家就已出臺(tái)了諸多的監(jiān)管措施，以房地產(chǎn)業(yè)最為典型。
從央行到住建部，再到各個(gè)熱點(diǎn)城市，針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施、監(jiān)管措施，近期都在密集地打補(bǔ)丁，許多讀者都讓一號(hào)君來(lái)解讀一下。
總體的解讀，只有一句話(huà)：
所有的監(jiān)管措施都是為了行業(yè)的健康發(fā)展，將房地產(chǎn)這頭“灰犀牛”用土地、金融、市場(chǎng)的規(guī)則關(guān)起來(lái)，某種程度上，監(jiān)管層面已經(jīng)形成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性治理思路。
業(yè)內(nèi)人士會(huì)有一個(gè)很明顯的認(rèn)識(shí)，從去年“三道紅線”以來(lái)的諸多監(jiān)管措施，相較以往的“空調(diào)”，是真正擊中了房地產(chǎn)業(yè)的七寸，高層的思路也已經(jīng)發(fā)生了從“調(diào)控”到“治理”的根本性變化，行業(yè)治理的目標(biāo)也已經(jīng)拔高到了政治的高度。
這就是整個(gè)行業(yè)面臨的最根本性的變化。
當(dāng)然，今明兩年也是比較特殊的年份，是換屆選舉年。今年是縣鄉(xiāng)兩級(jí)的換屆選舉，明年要完成地市和省一級(jí)的換屆選舉，而到明年年底，還將迎來(lái)20大。
伴隨著換屆選舉和人事更迭，或許有些人認(rèn)為針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策會(huì)有所放松，在這里海哥要說(shuō)一句：
存有這種思想是十分危險(xiǎn)的。
這兩年應(yīng)該是自改革開(kāi)放以來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)面臨困難最多、形勢(shì)最嚴(yán)峻的兩年，無(wú)論是疫情的影響，還是國(guó)際上中美關(guān)系的對(duì)抗，但事實(shí)證明中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不僅扛住了壓力，還創(chuàng)造了奇跡，這還是在沒(méi)有啟動(dòng)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激，尤其是刺激房地產(chǎn)的情況下取得的，所以過(guò)往的“夜壺論”可以休矣。
但這兩年的困難，也更讓高層看到了差距和短板，所以在形成房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性治理思路的同時(shí)，也開(kāi)始扶持和培育具有戰(zhàn)略意義的行業(yè)。
而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式方面，也有很明顯的信號(hào)，從過(guò)去的學(xué)習(xí)歐美，轉(zhuǎn)向?qū)W習(xí)德日，特別是在工業(yè)體系的建設(shè)層面。
這一點(diǎn)，從這次年中的中央政治局會(huì)議提到的幾個(gè)重點(diǎn)行業(yè)就能看出來(lái)。
所以不管是從全局的戰(zhàn)略出發(fā)，還是從行業(yè)治理的角度出發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)將不會(huì)迎來(lái)春天。
02
去年初的時(shí)候，業(yè)內(nèi)個(gè)別房企大佬聲稱(chēng)行業(yè)將迎來(lái)“大魚(yú)吃大魚(yú)”的時(shí)代，可時(shí)隔不到兩年，這條當(dāng)年吃大魚(yú)的大魚(yú)，在未來(lái)一兩年也極有可能成為瀕死的“大魚(yú)”。
今年除了個(gè)別巨無(wú)霸房企遇到債務(wù)問(wèn)題外（目前看還不至于過(guò)于惡化），出現(xiàn)業(yè)績(jī)暴雷、債務(wù)違約的，主要集中在千億級(jí)房企以及一些行業(yè)百?gòu)?qiáng)開(kāi)外的小房企身上，只不過(guò)中小房企的出清速度今年在加快。
明后兩年，或?qū)⒂瓉?lái)一批兩千億級(jí)甚至三千億級(jí)房企的暴雷。
一號(hào)君可以坦言，將有一批大魚(yú)會(huì)被“餓死”，也有一批大魚(yú)會(huì)被債務(wù)“壓死”。
看過(guò)一號(hào)地產(chǎn)“盤(pán)家底”系列文章的讀者都知道，在房地產(chǎn)行業(yè)普遍“高周轉(zhuǎn)”之下，地主家也沒(méi)有了隔夜糧。
盡管許多房企的土地儲(chǔ)備號(hào)稱(chēng)還有幾千萬(wàn)平米甚至上億平方米的總建筑面積，但其中可售面積的占比很小，在2000億至3000億級(jí)銷(xiāo)售規(guī)模的房企中，大部分的可售資源僅勉強(qiáng)維持未來(lái)一年同等規(guī)模的銷(xiāo)售，甚至有幾個(gè)還不夠支撐一年銷(xiāo)售，其他千億級(jí)及以下的高周轉(zhuǎn)房企面臨的情況大體也差不多。
這種極致的高周轉(zhuǎn)，一直是此前行業(yè)內(nèi)追求的標(biāo)桿，也借助高周轉(zhuǎn)，許多房企實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的跨越，甚至在2021年邁入了財(cái)富世界500強(qiáng)企業(yè)的門(mén)檻。
但這種模式，有一個(gè)致命的bug，那就是如果土地一旦斷供，規(guī)模就難以為繼，規(guī)模難以為繼就會(huì)造成銷(xiāo)售現(xiàn)金流回款降低，從而引發(fā)資金鏈緊繃、在建項(xiàng)目進(jìn)度遲緩等一系列問(wèn)題。
這個(gè)致命的bug恰恰在今年重點(diǎn)城市實(shí)行集中供地之后凸顯出來(lái)了，拍地規(guī)則變了，再也不是單一的價(jià)高者得，更大程度上是綜合實(shí)力和運(yùn)氣的比拼，所以許多大房企在這波集中供地之下，土拍甚至顆粒無(wú)收。
再加上今年年中監(jiān)管部門(mén)對(duì)房企拿地做了硬性規(guī)定，即權(quán)益拿地金額不準(zhǔn)超過(guò)同期權(quán)益銷(xiāo)售金額的40%，這么一來(lái)，房企憑借資本無(wú)序擴(kuò)張的漏洞也被堵上，再想實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)幾無(wú)可能。
因此，從今年開(kāi)始，那些在新增拿地上驟減的房企，要么面臨規(guī)模萎縮行業(yè)排名下滑，要么就是未來(lái)暴雷的重點(diǎn)；
除了拿不到地“餓死”之外，還有一類(lèi)房企的風(fēng)險(xiǎn)更加高企，那就是被債“撐死”。今年暴雷的多家中小房企，問(wèn)題都出在了債務(wù)違約上面。
但一號(hào)君認(rèn)為，今年暴露出的這些問(wèn)題還僅僅是一個(gè)開(kāi)始，無(wú)論是公開(kāi)市場(chǎng)的公司債逾期，還是集中爆發(fā)的商票違約，這些都是面上的，更多的是一些房企的非標(biāo)融資。
非標(biāo)融資的規(guī)模有多大，涉及的面有多廣，猶如大海中的一座冰山，由于不在傳統(tǒng)的監(jiān)管之內(nèi)，恐怕很少有人能說(shuō)清。
目前商票違約已經(jīng)引起了監(jiān)管層的關(guān)注，但房企長(zhǎng)期以來(lái)存在的明股實(shí)債規(guī)模龐大，相較于商票，整體規(guī)模肯定更高，而且去年以來(lái)為了滿(mǎn)足監(jiān)管紅線、降負(fù)債率的要求，明股實(shí)債更是被大規(guī)模運(yùn)用；
而明股實(shí)債的涉及面就更廣了，信托、基金、私募甚至資管機(jī)構(gòu)、民間資金等等，這類(lèi)融資成本往往是所有融資渠道中最高的，因此風(fēng)險(xiǎn)也是最大的。
除了明股實(shí)債之外，還有房企的供應(yīng)鏈融資，比如資管機(jī)構(gòu)的非金債融資等等。
這些債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可小覷，一有風(fēng)吹草動(dòng)，這類(lèi)非標(biāo)融資的金主方是最敏感的，也往往會(huì)成為第一塊倒下的多米諾骨牌。
所以這兩年短期債務(wù)占比較高、非標(biāo)融資規(guī)模較大的房企也是高危對(duì)象。
當(dāng)然，還有第三類(lèi)高風(fēng)險(xiǎn)房企，那就是前幾年趁著行業(yè)形勢(shì)大好，大搞多元化，搞了大量重資產(chǎn)沉淀的，如經(jīng)營(yíng)不善的長(zhǎng)租公寓、文旅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等等，也可能會(huì)被拖垮。
總體上，一號(hào)君還是實(shí)事求是，希望業(yè)內(nèi)同行能放棄幻想、認(rèn)清大勢(shì)，審慎評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，及早出清退場(chǎng)，因?yàn)榫驮诓贿h(yuǎn)的未來(lái)，會(huì)有一波集中的沖擊。
各位，掂量一下吧，別再誤判了。
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