8月12日上午，承德市人大常委會辦公室舉行新聞發(fā)布會，就9月1日開始實施的《承德城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理條例》的相關(guān)問題，回答記者的提問。承德市人大有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就《條例》出臺的過程、依據(jù)、內(nèi)容和意義做了說明。市政府領(lǐng)導(dǎo)要求住建、城管、市場監(jiān)督、公安、發(fā)改等部門，切實落實責(zé)任，加大宣傳力度，切實推進(jìn)落實。
城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理涉及千家萬戶，是重要的民生事業(yè)，關(guān)系到社會穩(wěn)定與和諧。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理中不斷出現(xiàn)新問題、新情況，尤其是《民法典》頒布實施后，物業(yè)管理相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)、管理模式也隨之改變。市委、市人大常委會、市政府及社會各界都非常重視和關(guān)注物業(yè)管理，把加強(qiáng)物業(yè)管理作為一項重大民生工作提到日程。
出臺一部好使、好用、管用的地方性法規(guī)，非常必要。2021年，市人大常委會把物業(yè)立法列入年度立法計劃后，市政府相關(guān)部門做了大量工作，經(jīng)市政府十五屆六次會議討論通過，向市人大常委會提交《條例（草案）》。12月30日，市人大常委會第三次會議對草案進(jìn)行第一次審議。對征集到的意見進(jìn)行整理后，形成了《條例（草案修改稿）》。
為保證立法質(zhì)量，2022年3月中旬，市人大抽調(diào)多名法律專家，成立了由人大常委會有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、部分常委會組成人員、人大代表、政協(xié)委員、法官、律師、學(xué)者、教授、媒體代表等多界別人士組成的立法調(diào)研組、專家工作組、立法工作專班，深入到4個縣區(qū)、30多個住宅小區(qū)、與13個縣區(qū)直部門、社區(qū)、人大代表、政協(xié)委員、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)120多人，面對面座談，廣泛征求意見，了解真實情況。常委會立法工作機(jī)構(gòu)，組織召開市政府有關(guān)部門、專業(yè)機(jī)構(gòu)、立法專家等各方面參與的立法座談會11次，集中修改《條例（草案）》5次，條例文本九易其稿，市人大法制委員會2次審議。此外，還綜合運用聽證、論證、咨詢等方式，不斷修改完善。最終，2022年4月28日，《條例》由市第十五屆人大常委會第八次會議通過，7月28日，經(jīng)第十三屆省人大常委會第三十二次會議批準(zhǔn)，市人大常委會8月4日發(fā)布公告，《條例》于9月1日起施行。《承德城鎮(zhèn)住宅物業(yè)管理條例》歷時兩年，是我市出臺的地方性法規(guī)用時最長的一個。
因為我市物業(yè)管理現(xiàn)狀非常復(fù)雜，多數(shù)老舊小區(qū)沒有專業(yè)物業(yè)管理，問題很突出。
首先，由住建部門提供的數(shù)據(jù)表明，截止2021年底，全市共有住宅小區(qū)2188個、6929萬平方米。其中，專業(yè)物業(yè)服務(wù)管理小區(qū)899個、5865方平方米，覆蓋率為84%。最關(guān)鍵的問題是，全市2000年以前建設(shè)的老舊住宅小區(qū)1053個，總建筑面積748萬平方米，已實施專業(yè)物業(yè)服務(wù)管理的只有154個，222萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率僅為為30%。 市中心區(qū)共有住宅小區(qū)641個、2742萬平方米。專業(yè)物業(yè)服務(wù)小區(qū)359個、2555萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率為93%。
其中，2000年以前建設(shè)的老舊小區(qū)329個，總建筑面積389萬平方米，已實施專業(yè)物業(yè)服務(wù)管理的69個，167萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率為43%。也就是說，有一半多的老舊小區(qū)沒有專業(yè)的物業(yè)公司管理，給這個旅游城市的環(huán)境衛(wèi)生、生活秩序和社會管理都帶來很多問題。其次，從物業(yè)服務(wù)企業(yè)來看，全市有注冊物業(yè)公司354家。其中，市中心區(qū)122家，占34.4%。
第三，從業(yè)主委員會來看，全市成立業(yè)主委員會的小區(qū)只有863個，僅占全市住宅小區(qū)個數(shù)的39.5%。
城市物業(yè)管理與旅游城市發(fā)展嚴(yán)重不協(xié)調(diào)。
立法專家深入社區(qū)進(jìn)行調(diào)研
通過市人大組織的專家調(diào)研，總結(jié)承德市城市住宅物業(yè)管理方面存在的問題，主要有以下幾個方面：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管手段嚴(yán)重缺乏
一方面是在國家取消對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的情況下，如何有效地實施對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理缺少明確的政策法規(guī)依據(jù)，物業(yè)管理主體（住建部門）缺少有效監(jiān)管手段。
另一方面是我們傳統(tǒng)的管理模式對物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范化服務(wù)的監(jiān)管力度不夠，街道社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)公司之間渠道不暢，關(guān)系不順，協(xié)調(diào)不力，日常管理力量不足（辦事處、街道現(xiàn)在承擔(dān)的各種工作任務(wù)太重）。
(二)收費難制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展
業(yè)主的交費意識、物業(yè)管理觀念尚未完全形成，收費難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問題。業(yè)主不交費的理由很多，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位和房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題。物業(yè)管理企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟(jì)本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費，這就進(jìn)入了一個惡性循環(huán)的怪圈。也就是我們平時所說的：因為物業(yè)服務(wù)不好，所以我不繳費，物業(yè)因為業(yè)主不繳費，所以無法保證服務(wù)質(zhì)量，于是更多的業(yè)主不繳費... ...
(三)住宅專項維修資金使用率不高
當(dāng)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修更新改造時，業(yè)主首先想到的是使用住宅專項維修資金。然而，在使用時按照規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主簽字難使一些房屋被阻滯在應(yīng)修未修狀態(tài)。 (四)物業(yè)服務(wù)水平及從業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高
全市物業(yè)公司中一級資質(zhì)、二級資質(zhì)企業(yè)寥寥無幾，不足企業(yè)總數(shù)的2%，其余均為三級資質(zhì)企業(yè)。當(dāng)前，運轉(zhuǎn)較好的物業(yè)公司絕大多數(shù)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司投資成立，達(dá)不到盈虧點，在物業(yè)管理服務(wù)水平提升上沒有積極性。同時，獨立運營的物業(yè)公司規(guī)模小、收費低、利潤空間小，加上少數(shù)業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費，加劇了運營困難。目前，物業(yè)管理公司服務(wù)內(nèi)容主要是保安、普通保潔服務(wù)及日常水電維修等常規(guī)業(yè)務(wù)，并缺乏物業(yè)管理專業(yè)人員，導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)難提升。
(五)開發(fā)商遺留問題影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營
二是承諾未兌現(xiàn)。業(yè)主因開發(fā)遺留問題不找或找不到開發(fā)商，便成為了不交物業(yè)費的理由。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了承接項目，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
(六)物業(yè)管理覆蓋率偏低，老舊小區(qū)物業(yè)管理推進(jìn)難。
目前，老舊小區(qū)長期缺少專業(yè)管理維護(hù)，環(huán)境質(zhì)量普遍較差。亂搭亂建、亂停亂放、亂涂亂畫現(xiàn)象嚴(yán)重，生活垃圾不能及時清運，“臟、亂、差”問題十分突出。供水、供熱專營設(shè)施改造移交難，部分老舊“三無”小區(qū)最基本的供水、供暖問題都沒有解決。近兩年，我市投入了大量資金進(jìn)行老舊小區(qū)改造，但改造后的老舊小區(qū)外觀美了，道路平了，但還是未能引入專業(yè)的物業(yè)管理，多數(shù)是街道或社區(qū)為小區(qū)提供最基本的保潔服務(wù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民需求。老舊小區(qū)物業(yè)管理問題還是不能得到解決。
三、針對以上這些共性的問題，確定立法重點內(nèi)容（一）重點規(guī)定業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)和議事規(guī)則。立法的實質(zhì)是調(diào)整業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、建設(shè)單位、行政部門之間的法律關(guān)系。
（二）對有物業(yè)管理企業(yè)的小區(qū)，探索推行在黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，社區(qū)委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)各方參與的共治、共建、共享的模式，納入社區(qū)社會綜合治理體系，發(fā)揮各方面積極性，協(xié)調(diào)社區(qū)矛盾、服務(wù)社區(qū)群眾、監(jiān)督管理社區(qū)工作，及時分析社情民意，調(diào)節(jié)社區(qū)糾紛，實現(xiàn)資源共享，優(yōu)勢互補(bǔ)，相依共促、合作共贏。（三）突出扶持引導(dǎo)，強(qiáng)化監(jiān)督服務(wù)，完善物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管體系，健全招標(biāo)制度，建立公開、公平、公正的市場秩序。完善引入機(jī)制，建立誠信平臺、加強(qiáng)服務(wù)項目查驗監(jiān)督，切實維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。（四）完善物業(yè)管理企業(yè)獨立法人制度，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為企業(yè)法人，自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧。
（五）針對物業(yè)服務(wù)費這個焦點問題，探索推行物業(yè)服務(wù)費確定堅持市場化方向。
（六）維修基金管理的使用進(jìn)一步細(xì)化。
（七）建設(shè)前期與后期管理相銜接，明確使用和維護(hù)的規(guī)定。（八）強(qiáng)化人才培養(yǎng)，打造高素質(zhì)的物業(yè)服務(wù)隊伍。
四、新的《條例》出臺后，關(guān)鍵是落實，應(yīng)該加大宣傳力度。
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