最近，中國社科院與經(jīng)濟(jì)日報社共同發(fā)布《中國城市競爭力第17次報告》，對于未來和當(dāng)前房地產(chǎn)市場提出了頗具話題性的觀點(diǎn)，比如，2018年房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。房地產(chǎn)市場存在價格泡泡風(fēng)險和結(jié)構(gòu)性風(fēng)險，雖然近年來房地產(chǎn)去庫存效果顯著，但最近出現(xiàn)了反彈苗頭。房地產(chǎn)金融風(fēng)險正在快速積累，但總體可控。房價對企業(yè)流動性風(fēng)險存在雙重影響，部分省份存在較大的企業(yè)流動性風(fēng)險。
此報告還特別提出房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性風(fēng)險，不同層級城市房價分化加劇，一線城市房價收入比遠(yuǎn)高于合理區(qū)間，房地產(chǎn)市場風(fēng)險極大。至于是不是最大我不知道社科院有沒有這層意思，但是卻被很多人解讀為：一線城市北上廣深尤其是北上深這些城市風(fēng)險最大。
對于社科院剛剛發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》中提到的，“部分三四線城市后續(xù)需求不足，房價將下跌”這個觀點(diǎn)我是認(rèn)同的，對于房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向效應(yīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)我也是支持的，但是對于一線城市樓市風(fēng)險最大可能我不太理解。
報告中說，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長同時存在正向的拉動效應(yīng)與負(fù)向的擠出效應(yīng)，當(dāng)房價水平較低時，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)超過負(fù)向擠出效應(yīng)，而當(dāng)房價水平過高時，負(fù)向擠出效應(yīng)將超過正向拉動效應(yīng)。
的確如此，這一點(diǎn)我完全贊同，過去20年房地產(chǎn)由于其特殊的地位，可以說對經(jīng)濟(jì)增長做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)，但是大家不能看不到被掩蓋的事實(shí)，由于房地產(chǎn)極大的吸附效應(yīng)，也讓其他行業(yè)變得不景氣，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傷害也是很難修補(bǔ)的，當(dāng)然房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)度就更大了?？蛇@樣的貢獻(xiàn)并不可持續(xù)，我們更需要去改變這種現(xiàn)狀。
而對于一些專家特別是李鐵最常愛說的，“沒有房地產(chǎn)就沒有內(nèi)需就沒有經(jīng)濟(jì)增長，不買房誰會裝修誰會買家電？”，社科院的報告“高房價擠出效應(yīng)在加強(qiáng)”這是對專家最有力的回?fù)簟?/p>
經(jīng)驗(yàn)研究發(fā)現(xiàn)：當(dāng)房價收入比超過9：1后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長將得不償失。2018年中國房價收入比為9.3，可見擠出效應(yīng)已大于帶動效應(yīng)，2018年中國房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的拐點(diǎn)。因此，對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展來講，房價并不是越高越好。所以，這一切都與我所表達(dá)的觀點(diǎn)保持了一致性。
但是經(jīng)濟(jì)日報的解讀為，房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性風(fēng)險，不同層級城市房價分化加劇，一線城市房價收入比遠(yuǎn)高于合理區(qū)間，房地產(chǎn)市場風(fēng)險極大。依據(jù)是：2001年，一二三四線城市的房價收入比分別是9.65、7.42、5.82、5.78；2016年，一二三四線城市的房價收入比則分別為16.18、7.13、5.29、4.87，分別上升73.8%、-3.9%、-9.1%、-15.7%。
對于一線城市風(fēng)險極大我認(rèn)同，我不知道，報告或經(jīng)濟(jì)日報的解讀有沒有說一線城市風(fēng)險最大，但我卻看到很多自媒體都在說“一線城市風(fēng)險最大”，我覺得這是誤導(dǎo)。
對于社科院的報告和經(jīng)濟(jì)日報的解讀，只是對于房價過高城市提出了預(yù)警，而且也的確存在風(fēng)險，但是不是最大風(fēng)險我沒有看到，而且相比風(fēng)險，其實(shí)，一些三四五六線城市，由于完全沒有人口和資源產(chǎn)業(yè)支撐，有的甚至處于樓市消失狀態(tài)，這個就不舉例了，今年大家也看到過在一些小城房價賣出幾百還沒人要的地步，如果落在大城市，各種不合規(guī)的房產(chǎn)都會有市場，房價也會推到很高。
一線城市高房價的確已經(jīng)變得不劃算，而且這么多年來，高房價的負(fù)效應(yīng)也越來越明顯。如果說從房價收入比來看，從2001年房地產(chǎn)市場剛起步跟現(xiàn)在比沒有可比性，那會的房地產(chǎn)剛剛起步剛要騰飛，而如今一線城市已經(jīng)到了瓶頸期，發(fā)展?jié)摿隙]有一些二線城市更大，所以單純從房價收入比去評判風(fēng)險度并不太靠譜。
房價收入比可以提醒我們，可以警告我們，讓我們防患于未然，但是并不代表一線城市就是風(fēng)險最大，而且反而我認(rèn)為一線城市的風(fēng)險會變得越來越小，無論是人口還是房地產(chǎn)發(fā)展速度都在控制著，其實(shí)對于樓市泡泡也在釋放和消化。加上樓市調(diào)控執(zhí)行最嚴(yán)厲，未來只會越來越健康。
我不去像某些人習(xí)慣說的，你買不起有人買得起，在大城市，那么多有錢人那么多富人，所以再高的房價也有支撐，我只想說，這就是問題，如果是正常的買房都好說，可是自從提出房子是用來住的而不是用來炒的這個定位，也就意味著過去炒房的占很大一部分。無論房價高有沒有人買，如果讓大多數(shù)人都在為住房發(fā)愁那就不是一個有活力的城市?，F(xiàn)實(shí)很殘酷，但我們不能把殘酷合理化，而應(yīng)該想辦法去解決這種殘酷，決不能把這種風(fēng)險的警醒合理化，更不能讓炒房的成為投資的模范。
而反觀現(xiàn)在，大城市也不僅僅是有錢人的天下，也不能說你有錢就可以為所欲為，有錢也不一定有資格買，而且未來將依靠市場和保障兩條腿走路，既有市場的也有保障的。一線城市的可以買，我不認(rèn)為最危險，但是指望再像過去大漲也不太可能。
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