關(guān)于房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展方向，可以從上到下一步步在部署和落實(shí)，從最高的指導(dǎo)思想，再到下邊的具體落實(shí)，從“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”13個(gè)字，再到236個(gè)字的表態(tài)，到最后大篇幅文章對(duì)房地產(chǎn)的解讀，層層遞進(jìn)，我們對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展方向有了清晰的認(rèn)識(shí)。
其實(shí)，12月17日，住建部部長(zhǎng)就針對(duì)國(guó)家在《遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃》中提出的城市更新行動(dòng)進(jìn)行了全面解讀，那會(huì)我也寫了文章，幫助大家理解，今天早上，各大媒體又相繼宣傳報(bào)道，我也再次深入閱讀了一遍，感覺(jué)理解得更深了，還有很多方面上次我沒(méi)提到，這次給大家全面解讀。
國(guó)家提出解決大城市住房突出問(wèn)題，這本來(lái)就是大城市的問(wèn)題，不能完全歸結(jié)為老百姓錢少買房難的問(wèn)題。而從這次對(duì)住建部落實(shí)城市更新行動(dòng)方面做出的重要部署看，未來(lái)5年房地產(chǎn)發(fā)展方向基本定了，而且很多問(wèn)題都是圍繞城市更新行動(dòng)而展開的。
1、城市更新是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
實(shí)施城市更新行動(dòng)，可以推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和品質(zhì)提升，讓大家更能感受到城市的美好生活。這是目標(biāo)，但同時(shí)也是必然之路。
因?yàn)閭鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)走到瓶頸期，大拆大建時(shí)代過(guò)去，房地產(chǎn)也正從過(guò)去高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量轉(zhuǎn)變。但又當(dāng)如何確保經(jīng)濟(jì)繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)呢？實(shí)際上，我們的存量時(shí)代才剛剛開始。
城市更新一定包括老舊小區(qū)改造，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新路已經(jīng)打開，也必將成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。所以，既是民生工程，又是經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展的動(dòng)力。
2、由房地產(chǎn)主導(dǎo)的增量建設(shè)向城市品質(zhì)為主的存量改造。
從實(shí)施城市更新行動(dòng)中可以領(lǐng)略到，我們的發(fā)展思路變了，說(shuō)實(shí)話，過(guò)去就是粗放式的發(fā)展，現(xiàn)在必須從粗放型外延式發(fā)展轉(zhuǎn)向集約型內(nèi)涵式發(fā)展，從過(guò)去房地產(chǎn)主導(dǎo)的增量建設(shè)，逐步轉(zhuǎn)向以提升城市品質(zhì)為主的存量提質(zhì)改造，從源頭上促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。
這對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展可以說(shuō)起到了非常關(guān)鍵的信號(hào)指導(dǎo)意義，城市發(fā)展思路變了，房地產(chǎn)也必須變。
3、提升住房品質(zhì)。
城市更新肯定離不開住房品質(zhì)的提升。過(guò)去追求速度，大家更看重的是房?jī)r(jià)是不是上漲，今后大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，隨著房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位逐步深入人心，房?jī)r(jià)也慢慢穩(wěn)定下來(lái)了，大家才發(fā)現(xiàn)，原來(lái)我們追求的應(yīng)該是房子本身的品質(zhì)。
這才是最根本的需求。當(dāng)購(gòu)房者的意識(shí)覺(jué)醒后，開發(fā)商也會(huì)提升住房的產(chǎn)品品質(zhì)，否則，還像以前，肯定就賣不出去。住房品質(zhì)上不去，城市也不答應(yīng)。
4、堅(jiān)持房住不炒、因城施策。
這個(gè)不具體展開說(shuō)了，但是未來(lái)肯定還會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持房住不炒的，而因城施策是對(duì)房住不炒的政策補(bǔ)充，缺一不可。房住不炒是底線，而因城施策是具體問(wèn)題具體分析、平衡市場(chǎng)的政策調(diào)節(jié)。
這就確立了房?jī)r(jià)穩(wěn)定、不會(huì)大漲大跌的方向。
5、實(shí)施長(zhǎng)效機(jī)制，落實(shí)三穩(wěn)目標(biāo)。
穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。只要是能穩(wěn)定市場(chǎng)的好政策，我認(rèn)為都應(yīng)該是長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。
6、落實(shí)保障政策，加快補(bǔ)齊租賃住房短板。
完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，單靠市場(chǎng)上的商品房顯然無(wú)法滿足大城市住房需求，那么就必須兩條腿走路，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障。大城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定后，依然會(huì)有大批人買房難，那么該如何解決呢？
我認(rèn)為今年說(shuō)得最多的就是解決大城市住房突出問(wèn)題需要大力發(fā)展租賃住房。以解決新市民住房困難為出發(fā)點(diǎn)，大力發(fā)展租賃住房，過(guò)去對(duì)租房市場(chǎng)欠賬太多，照顧得不夠。一方面有觀念的問(wèn)題，另一方面也有房?jī)r(jià)問(wèn)題。如今正在突破原有問(wèn)題，另辟蹊徑，從解決住房需求端入手，確保住得有尊嚴(yán)，或許這也是未來(lái)最好的歸宿。
地從哪里來(lái)？探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房。
7、以住房需求為導(dǎo)向配置土地資源。
完善土地出讓收入分配機(jī)制，我認(rèn)為這是從保障角度考慮的，土地出讓收入應(yīng)該更多地利用到保障上。以住房需求為導(dǎo)向配置土地資源，增加住房建設(shè)用地供給，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
你說(shuō)過(guò)去土地供給少嗎？很多時(shí)候并不少。主要是所供土地與需求不一定匹配。真正需要住房的人可能夠不到。我認(rèn)為建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，就可以因人而異，以需求定供給，最終推動(dòng)全體人民住有所居。
8、住房公積金覆蓋擴(kuò)展到新市民。
改革完善住房公積金制度。擴(kuò)大繳存范圍，覆蓋新市民群體。也就是說(shuō)，無(wú)論租房還是老舊小區(qū)改造，公積金的資金都會(huì)支持到位。過(guò)去沒(méi)有被公積金待遇照顧到的新市民，未來(lái)也可能會(huì)享受到公積金待遇。
9、城市群發(fā)展是未來(lái)方向。
完善城市空間結(jié)構(gòu)，構(gòu)建以中心城市、都市圈、城市群為主體，大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。顯然這不僅僅是發(fā)展房地產(chǎn)的問(wèn)題，而是城市結(jié)構(gòu)的問(wèn)題。
發(fā)揮中心城市和城市群綜合帶動(dòng)作用，培育產(chǎn)業(yè)、增加就業(yè)。這既是大城市的發(fā)展出路，也是周邊城市發(fā)展的必然選擇，一舉兩得。
10、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控評(píng)價(jià)考核。
過(guò)去，很多城市在落實(shí)調(diào)控政策上有私心，而這種私心是可以理解的，因?yàn)閷?duì)政策的長(zhǎng)久效果認(rèn)識(shí)不足，看到的只是短暫的利益，所以不能顧全大局，現(xiàn)在無(wú)論是購(gòu)房者還是開發(fā)商，也包括地方，都認(rèn)識(shí)到房住不炒的堅(jiān)定性，也知道了調(diào)控的嚴(yán)肅性。
在擺脫房地產(chǎn)過(guò)度依賴度上慢慢有了新的認(rèn)識(shí)。現(xiàn)在通過(guò)健全政策協(xié)同機(jī)制、省部市聯(lián)動(dòng)機(jī)制、監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制、市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制和輿論引導(dǎo)機(jī)制，全面開展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控評(píng)價(jià)考核工作，對(duì)地方有了很大的約束。一定程度上，對(duì)政策的落實(shí)會(huì)起到很明顯的效果。
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