投資公寓樓花一直是華人朋友們的愛好之一。在過去的數(shù)十年間，先是來自香港和臺灣的移民朋友大量投資樓花而且收益甚豐；接下來，很多2000年前后從大陸來的技術(shù)移民朋友們在孩子進入高中以后，也會先買個樓花給孩子，等孩子上大學的時候住。那些2010年以后落地多倫多的投資移民朋友們，更是象前些年在大陸時一樣，多買幾個樓花，等候樓花升值后轉(zhuǎn)讓，賺得投資收益。
從長遠發(fā)展來看，由于大多倫多地區(qū)人口不斷增加，市中心及地鐵沿線的房價還是看漲，投資樓花仍然是一種風險低收益高的投資工具。2018年的公寓樓花市場相當暢旺?，F(xiàn)在到了2019年的上半年，發(fā)展商推新盤的速度比較理智，買家的購買欲望也比較活躍。種種跡家表明，2019年大多倫多地區(qū)的公寓樓花市場仍然會處于比較健康的階段。
實現(xiàn)樓花投資收益的三種方法
實話實說，目前的華人公寓買家當中，有不少于40%的人是投資者，買樓花的目的就是為了將來的投資收益。根據(jù)個人經(jīng)驗，我們至少有三種方法實現(xiàn)樓花投資收益。
1．提前轉(zhuǎn)讓。英文是 Assignment。其實，是第一手買家將一份有利可圖的買賣合約加價賣給第二手買家，第一手買家在收樓前就可賺得投資收益。第二手買家明知第一手買家賺了他的錢，為什么第二手買家還會買呢？這是因為，第一手買家已經(jīng)為第二手買家搶到了讓人喜歡的位置，樓層，或者朝向；事實上，如果第二手買家來晚了，好的單位已經(jīng)賣出去了，他/她就只能從第一手買家那里買。如果一個樓盤已經(jīng)開售一段時間，發(fā)展商已經(jīng)加過價，這時，接手樓花轉(zhuǎn)讓，甚至有可能拿到原先的舊價錢，可能比直接從發(fā)展商那里買的平均呎價還要便宜，第二手買家也是有利可圖的。
如果要作Assignment，前后兩個買家要從發(fā)展商那里得到許可。您的地產(chǎn)經(jīng)紀可以協(xié)助您議定市場價格，幫您找新買家並起草合約。最后，應(yīng)該經(jīng)過律師為您把關(guān)合同文件，並完成買賣資金的交換。這中間包括第一手買家已付的訂金，第一和第二手之間的差價，政府稅項以及經(jīng)紀傭金等。值得注意的是，政府和銀行都不太贊成多次轉(zhuǎn)讓，所以，我們希望第二手買家就是最后的用家。否則，涉及銀行貸款和政府稅項的細節(jié)問題會比較復(fù)雜。
2．到期轉(zhuǎn)讓。英文是 Back To Back Closing。很多朋友會一直等到發(fā)展商交樓時才完成轉(zhuǎn)讓，最主要的原因是可以賺到全部的升值空間。另外的原因也可能是，部分發(fā)展商會在原始的買賣合約中寫明不許可提前轉(zhuǎn)讓。當然，有的發(fā)展商也很靈活，有時會在正式買賣合約之外，與買家簽一紙修改條款，許可買家（甚至免費）做一次提前轉(zhuǎn)讓/轉(zhuǎn)名手續(xù)。所以，買樓花時要讓您的地產(chǎn)經(jīng)紀向發(fā)展商問清楚可不可以簽一紙修改條款。同一棟樓在不同的發(fā)售階段，發(fā)展商的作法可以不同。目前，大部分發(fā)展商會在簽約時同意買家有一次提前轉(zhuǎn)讓/轉(zhuǎn)名的機會。不過，很多實例都證明了，如果買家朋友可以等到發(fā)展商交樓時才完成轉(zhuǎn)讓，那時候賺到的收益會更加可觀。
3．長期收租。就是Take Title and Lease Out。這樣做的好處是進可攻退可守。如果樓價一路上升，客人可以隨時選擇出售獲利的時機；萬一樓價短時間下跌，也可以用租金供樓，守過低潮期。過去5年，大多倫多地區(qū)的公寓樓價累計升幅超過50%，毎月租金也上升了50%左右。這更突顯長期收租的好處。
挑選低風險高素質(zhì)的租客也是一項很專業(yè)的工作，如果不經(jīng)過細致的篩選而被”專業(yè)租客”所害，買家(將來的業(yè)主)的損失就大了。好在包括本人在內(nèi)的很多地產(chǎn)經(jīng)紀人都會為業(yè)主提供專業(yè)的物業(yè)出租管理服務(wù)，幫助買家(將來的業(yè)主)建立安全穩(wěn)定的正現(xiàn)金流。(限于篇幅，本人無法在此詳解出租服務(wù)。)
樓花轉(zhuǎn)讓的渠道
由于發(fā)展商一般不鼓勵第一手買家向外轉(zhuǎn)讓，大多數(shù)樓花轉(zhuǎn)讓的例子不通過MLS等公開市場，而是經(jīng)如下兩個渠道。
1．地產(chǎn)經(jīng)紀本人的平臺。地產(chǎn)經(jīng)紀本人在長期的服務(wù)中匯集了比較多的買家和賣家，不同時期進行買賣的人有可能互通有無。例如，剛登陸幾個月的新移民要買近期就可入住而且全新從來沒人住過的房子，而三年前的樓花買家剛好有要到期要入住的房子，地產(chǎn)經(jīng)紀就會成為兩者互通的橋梁并提供市場定價服務(wù)。
2．華人地產(chǎn)經(jīng)紀之間的互通平臺。隨著微信等即時通訊工具的普及，圖文加語音的樓花轉(zhuǎn)讓信息平臺不斷擴展功能，不同公司的地產(chǎn)經(jīng)紀們可以在更大范圍內(nèi)為買家和賣家互通有無，樓花轉(zhuǎn)讓成功的例子就更多了。
位置好的樓花更有獲利機會
近期，在多倫多市區(qū)的幾個繁華地區(qū)都有正在發(fā)售的新公寓樓花項目。
第一個是位于市中心(Downtown)多倫多大學附近地鐵站旁的YSL項目。最小的單人房(Bachelor)單位售價不到50萬加幣。周圍有商業(yè)中心和美食廣場，步行到大學。
第二個是位于中城(Midtown)的”Line 5”項目。優(yōu)點是靠近最新的地鐵5號線，旁邊是多倫多高中名校NorthToronto CI，在最新的Fraser排名榜上名列全安省700多所高中的第33名。這里的一房一廳起價50余萬，如果您通過包括我在內(nèi)的VIP經(jīng)紀購買，可以得到相當可觀的價格優(yōu)惠。歡迎來電索取平面圖和價目表。
另一個是北約克心臟地帶，距FairviewMall地鐵站不遠的Lumina項目。這個項目最大的優(yōu)點是交通便利，又有地鐵和地面的公交車，同時，開車上401和404都很方便。此外，周邊有眾多中西超市和餐廳，生活設(shè)施一流?，F(xiàn)在已經(jīng)開始施工，這是可以眼見的入住保障，絕不會爛尾或不建。這里的一房一廳起價40余萬。
2019年的市場剛剛起步，還有不少好的投資機會。祝愿有心的朋友們挑選出最適合您本人投資方向的項目，實現(xiàn)讓您滿意的投資收益。我在此愿助朋友們一臂之力。
(作者為全職專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀
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