落筆寫(xiě)本周的專欄文章時(shí)，已經(jīng)是農(nóng)歷的大年二十九了。加拿大多倫多的華人社區(qū)正是一派紅紅火火的過(guò)年氣氛。我在此也祝各位讀者朋友新春快樂(lè)！身體健康?。∈聵I(yè)騰飛?。?！
不過(guò)，就在今天，從我們的祖國(guó)傳來(lái)了” 武漢封城” 的嚴(yán)峻消息，國(guó)內(nèi)的朋友們正在嚴(yán)防死守與新型冠狀病毒進(jìn)行生死之戰(zhàn)。唯愿天佑中華，天佑全球的華人朋友，讓我們能一起擊退病魔，共同擁有平安美好的生活。
加拿大與中國(guó)是緊密連在一起的！毎年都有從中國(guó)大陸來(lái)的新移民，更有很多中國(guó)留學(xué)生來(lái)到大多倫多地區(qū)上學(xué)。作為一名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，我毎年都會(huì)幫不少?gòu)膰?guó)內(nèi)來(lái)的朋友買(mǎi)房安家並協(xié)助安排他們的子女入學(xué)。就在今天，就有一位來(lái)自中國(guó)大陸的買(mǎi)家朋友問(wèn)了我一個(gè)很有意思的問(wèn)題: “既然經(jīng)紀(jì)人的傭金是按房?jī)r(jià)的百分點(diǎn)計(jì)算，你為什么要幫買(mǎi)家把價(jià)格談低一點(diǎn)？豈不是成交價(jià)越高你賺的錢(qián)越多嗎？”
烏爾班尼醫(yī)生的故事
在回答中國(guó)大陸買(mǎi)家朋友的上述問(wèn)題之前，我們大家不妨一起讀讀這兩天在微信上刷屏的文章<<烏爾班尼的犧牲>>。
故事說(shuō)的是，在2003年抵抗SARS的戰(zhàn)斗中，烏爾班尼醫(yī)生秉承巨大的責(zé)任感，堅(jiān)強(qiáng)的職業(yè)精神，以及舍生忘死的利他本能，為拯救病人獻(xiàn)出了自己的寶貴生命。
的確，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是不能與醫(yī)生相提並論的。在我看來(lái)，醫(yī)生治病救人，使命崇高。地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)只能協(xié)助客戶朋友處理一些日常生活問(wèn)題，無(wú)關(guān)生死，工作比較平凡。然而，我們毎一個(gè)人都可以擁有責(zé)任感，雖然稱不起是” 巨大的”; 毎一位專業(yè)人士都應(yīng)該有自己的職業(yè)精神，雖然可能還不夠” 堅(jiān)強(qiáng)”; 既使我們做不到” 舍生忘死” ，我們依然要有利他的本能。正如我的朋友江總所說(shuō)的，這樣的美德是人人都可以有的。
買(mǎi)家朋友免費(fèi)得到專業(yè)服務(wù)
言歸正傳，回到地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)不會(huì)幫買(mǎi)家省錢(qián)這個(gè)問(wèn)題。答案是: 稱職的買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人當(dāng)然應(yīng)該為買(mǎi)家朋友省錢(qián)。
先讓我們一起看一看，大多倫多地區(qū)的房地產(chǎn)交易系統(tǒng)是如何運(yùn)作的。在我們所居住的安大略省(Ontario) ，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)交易在合同談判階段至少有四方參與，即買(mǎi)家/賣(mài)家/買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人/賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人。偶爾，在少數(shù)重大交易的談判階段，會(huì)有律師等專業(yè)人士介入。
在本地本行業(yè)的長(zhǎng)期傳統(tǒng)中，存在著設(shè)計(jì)精巧又合情合理的買(mǎi)賣(mài)傭金制度。通常，由賣(mài)家支付總額傭金(Total Commission) 給賣(mài)方經(jīng)紀(jì)公司(ListingBrokerage) ，賣(mài)方經(jīng)紀(jì)公司再將總傭金分成兩份，自己留下一部分給賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人，另一部分在成交后支付給買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)公司(Co-op Brokerage) ，最后分到幫買(mǎi)家買(mǎi)到房子的買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人手中。由于總額傭金都是由賣(mài)家支付的，買(mǎi)家朋友使用自己的買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人時(shí)並不用付費(fèi)給買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人，等同免費(fèi)得到專業(yè)服務(wù)。
這樣的買(mǎi)賣(mài)傭金制度是否對(duì)賣(mài)家不公平？也不是啦！如果我們看過(guò)去幾年甚至幾十年的房?jī)r(jià)升幅，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)賣(mài)房的人是賺了大錢(qián)的。那么，賺了錢(qián)的人為整個(gè)交易系統(tǒng)提供運(yùn)作費(fèi)用，金額只是幾個(gè)百分點(diǎn)，應(yīng)該不算什么大的負(fù)擔(dān)。反過(guò)來(lái)講，本地人買(mǎi)房子的時(shí)候，總是感到手中的錢(qián)不夠多，就不要再付費(fèi)用給經(jīng)紀(jì)人了。這樣的制度正好體現(xiàn)出加拿大特有的人性化關(guān)懷。
買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人應(yīng)為買(mǎi)家做什么？
雖然買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)是免費(fèi)的，但同時(shí)，也是專業(yè)的和重要的！專業(yè)的買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人至少應(yīng)該為買(mǎi)家做好兩大工作，首先是精確估算房?jī)r(jià)，在談判開(kāi)始前做好細(xì)致的準(zhǔn)備工作。過(guò)去的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)表明，房?jī)r(jià)也是可以精算的！通常，有經(jīng)驗(yàn)的買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人會(huì)在大量已售和待售物業(yè)中，找出可比較的例子，綜合考慮如下因素: 地理位置，占地大小，房屋建筑面積，建造年代及裝修新舊，以及同類物業(yè)現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上的供求比，就可推算出待購(gòu)物業(yè)的合理價(jià)格，幫買(mǎi)家出Offer時(shí)已經(jīng)心中有數(shù)，就不會(huì)讓買(mǎi)家買(mǎi)貴了。
二是運(yùn)用專業(yè)的談判能力和技巧，用各種方法盡量說(shuō)服賣(mài)家和賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人接受有利于買(mǎi)家的售價(jià)，為買(mǎi)家省錢(qián)。說(shuō)實(shí)話，同一個(gè)房子，不同的買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人去談判，談成的價(jià)格可以相差不少，區(qū)別就在于買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)驗(yàn)和能力。說(shuō)具體點(diǎn)兒，專業(yè)的買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人會(huì)在看房過(guò)程中查找細(xì)節(jié)，推斷賣(mài)家有無(wú)特殊處境急于賣(mài)房？在談判當(dāng)中，細(xì)心分析賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人的心態(tài)和操作手法，尤其是賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人是否全面熟悉這個(gè)區(qū)最近成交和上市的房源信息。
現(xiàn)實(shí)操作中是否可以做到？我跟大家分享一個(gè)實(shí)例吧！在2017年的5月20日，我運(yùn)用上述兩大要點(diǎn)來(lái)操作，為一位買(mǎi)家朋友買(mǎi)到一棟獨(dú)立屋，成交價(jià)格只有91萬(wàn)加幣。到了7月21日，同一條街上斜對(duì)門(mén)的一棟獨(dú)立屋，平面布局一樣，占地大小相近，地稅基本一致，只是外立面和內(nèi)裝修有些小不同，售價(jià)高達(dá)111萬(wàn)。兩棟差不多一樣的房子，前后只差兩個(gè)月，售價(jià)差了20萬(wàn)加幣。這條街上所有房子的所有成交數(shù)據(jù)都存儲(chǔ)在多倫多地產(chǎn)局的成交數(shù)據(jù)庫(kù)中。如果去查列治文山的獨(dú)立屋平均成交價(jià)，當(dāng)年從5月到7月，兩個(gè)月之間升了超過(guò)20%嗎？當(dāng)然沒(méi)有！事實(shí)就是，買(mǎi)家朋友和我一起抓住了機(jī)會(huì)，買(mǎi)得便宜了。
至于我的傭金，是的，我?guī)唾I(mǎi)家朋友談成的價(jià)格越低，我的傭金金額也會(huì)越低。然而，幫客人省$10,000加幣，我的傭金只減少$225加幣(房?jī)r(jià)的2.25%)，而我得到的額外收獲是客戶朋友的信任和口碑，外加未來(lái)的生意機(jī)會(huì)。
其實(shí)，從事任何專業(yè)工作，我們都可以有責(zé)任感和職業(yè)精神，同時(shí)，我們用利他本能去服務(wù)別人也不會(huì)吃虧。因?yàn)椋@樣做事的我們更容易遇到有如此美德的同路人。讀者朋友你怎么看呢？
人的一生總會(huì)買(mǎi)幾次房子。愿你也能找到為你省錢(qián)的經(jīng)紀(jì)人並得到優(yōu)質(zhì)的專業(yè)服務(wù)！
(作者為全職專業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，以國(guó)粵英語(yǔ)提供全方位買(mǎi)賣(mài)與租賃專業(yè)服務(wù)，免費(fèi)估價(jià)。
聯(lián)系客服
