作者：滄海一漁 普通購房人一枚 所謂普通 就是沒錢沒經(jīng)驗沒內(nèi)幕消息沒方法論 只能靠多聽多看多跑多學(xué)習(xí)多總結(jié) 沒有什么非黑即白的論點 只是把自己看到的東西消化給大家分享，多提供一個普通人在大時代背景下的視角
2月20日，綠城建發(fā)·沁園在其公眾號上發(fā)布了新一批房源的公示方案：
本次預(yù)售樓棟為8幢，可售房源共125套，其中約100平方米戶型套數(shù)83套，約135平方米戶型套數(shù)42套。房源均價54000元/平方米，其中裝修標(biāo)準(zhǔn)6000元/平方米。
這是綠城建發(fā)·沁園的第二次推盤。此前在去年10月份，沁園首開推出了9號和11號樓，共計168套房源，約132平方米戶型套數(shù)126套，約139平方米戶型套數(shù)42套。均價49500元/平方米，其中裝修標(biāo)準(zhǔn)6000元/平方米。
從均價來看，今年預(yù)售證的價格比首開時上漲了10%，申花板塊第一次突破5萬均價，此謂“杭州樓書豬年第一漲”。
“沁園預(yù)售證價格猛漲4500元”
“杭州樓市豬年第一漲”
這件事情想必幾乎所有關(guān)注杭州樓市的人都已經(jīng)知曉，在朋友圈一眾房產(chǎn)銷售、中介的集體喊漲聲下，幾乎不用關(guān)注新聞也被新聞了一把。
緊接著就是各類大V的層層分析，『價值回歸』、『個別案例』、『綠城品牌不愁賣』等種種最為常見。
但作為一個普通購房者，我也留意到了其中被忽略的不少信息，所以想從一個普通購房者的角度提供一些信息和視角；
我們實際看一下這份預(yù)售證，就能發(fā)現(xiàn)，本輪推出較多小戶型，占66%。這批小戶型萬眾期待，漲價4500元也不會影響他們的去化。此為沁園漲價的底氣之一。
除了那些被放在高光下的100方戶型，此次8幢同時有還有42套135方左右的戶型，如果說100方54000元/平方米因為是前期沒有售賣過的小戶型批出了新價格的話，那么這些135方左右的戶型則是實打?qū)嵉谋壬弦慌?30方左右的戶型漲了4500元之多。
這里說明了什么問題呢？
①
在沒有倒掛的申花板塊，沁園生生讓第一批買了沁園第一期的業(yè)主賺到了4500元的倒掛差價，恭喜這批沁園業(yè)主，賬戶浮盈的確增加了；
②
100方54000元/平方米的均價的小戶型總價540萬左右，現(xiàn)在看到的公眾號大部分普遍認(rèn)為樂觀銷售的掉；那么這批135方54000元/平方米總價則要729萬，相較前期購買了130方的業(yè)主貴了60余萬的成本，是否依然能夠售罄呢？
至少就我的角度來看，難度不小，畢竟上一期便宜的130方銷售壓力就頗大了，更不要說這一期漲價的大戶型。在目前上海也只能熱銷350萬以下的剛需房的背景下，杭州729萬的申花新房銷售難度絕對不低。
③
如果按照筆者推測，本期135方的房源很難銷售，那么下一期7號樓的135方會不會又拿出一個較低售價的預(yù)售證，然后又成為『杭州豬年第一降』的樓盤從而又引發(fā)新一輪的瘋狂傳播呢？這真是腦洞大開，引人遐想?。?/span>
筆者認(rèn)為，這很有可能，
甚至這可能就是沁園自己的銷售策略，
杭州樓市豬年第一漲和豬年第一降都是沁園，這十分博眼球，打響知名度。
除了沁園，作為一個普通購房者可能更為關(guān)心的是在這『豬年第一漲』的背景下，其他區(qū)域的樓盤是否也會應(yīng)聲而漲，然后造成整體房價的上漲，讓我們這些想要買房的剛需又一次與杭州擦肩而過。
而這顯然不是一個能夠簡單回答的命題。在此之前，我們要明確樓市在整個城市建設(shè)中發(fā)揮的作用，以及限價政策背后的政策思考。
a）首先我們可以把政府、開發(fā)商、購房者看做一個簡單的生態(tài)經(jīng)濟(jì)共同體，在這個經(jīng)濟(jì)共同體中，城市政府通過賣地獲得收益完善城市基建、開發(fā)商通過買地建房售賣提供城市居住空間，購房者通過自身努力獲得居住空間，享受城市配套（拆遷會大大提升購房者購房能力，并提供可售賣的土地），這樣三者就形成了一個簡單循環(huán)，并用較低的金融杠桿使整個生態(tài)運轉(zhuǎn)起來。
在這里我們要注意到，政府不僅是這個生態(tài)的參與者，還是這個生態(tài)規(guī)則的制定者，唯有政府需要積極地保證這個生態(tài)可以運轉(zhuǎn)下去，一切政策的制定與行政執(zhí)行的目的都是為了維護(hù)這一生態(tài)體系穩(wěn)定。所以很多中介、銷售朋友簡單地把這次漲價行為=整個城市的漲價，以此『恐嚇』潛在客戶快速買房我是非常不認(rèn)同的。
不存在為開發(fā)商服務(wù)的政策，一切的最終目的都是維持這一生態(tài)的穩(wěn)定發(fā)張，房價的增值來源于土地的增值，土地的增值來源于土地所在環(huán)境基建的完善，只有這樣才會形成這一生態(tài)的正循環(huán)，而政府無疑就是這一生態(tài)最大的保障者。
b）其次，從市場供需的角度來看，我這里引用之前透明售房網(wǎng)公布的杭州12大板塊新房存量地圖和中原地產(chǎn)的杭州顯性+隱性供應(yīng)數(shù)據(jù)，可以看到申花此輪從供應(yīng)面積還是供應(yīng)數(shù)量，都是存量最少的板塊之一，這就意味著，在即將斷供的地方，在市場未來供應(yīng)不足的情況下，想在這一板塊購房的剛需或改善用戶群所能選擇的就不多，這種情況下，因為供不應(yīng)求的背景，漲價也就有了其市場接收的基礎(chǔ)。
相比之下，如果一個處在南部臥城的樓盤，在如此多的對手同臺唱戲，搶奪客源的情況下，它是否敢率先漲價呢？答案顯然是否定的。
所以，未來，必然不會全面漲價，那些供應(yīng)量大的地方，必然不會出現(xiàn)限價放開的情況，這是政府與開發(fā)商共同做出的選擇，也是市場的必然結(jié)果。
（這一段二小姐做個不同意見的補充。滄海認(rèn)為漲價是政府從庫存及去化角度考量，而我認(rèn)為不是。漲價僅限高價地、地王，不能長期限價讓當(dāng)年的地王真的虧本賣房，這違法違規(guī)違背江湖道義。至于庫存什么的，沒考量這么多。）
c）最后，這也是很多公眾號都未曾提到的一點，就是在全國房住不炒的情況下，杭州會否會讓大量樓盤放開限價呢？
顯然不會，因為杭州不會愿意在每個月的《全國重點城市房價成交排行榜》出現(xiàn)在增幅第一的位置，而沁園這次高達(dá)接近10%的漲幅如果成為普遍現(xiàn)象必然會讓杭州處在這一尷尬境地。所以，為了維持全城房價的平穩(wěn)，有人漲價，自然要有人犧牲，升值需要大部分樓盤犧牲以平衡這一漲幅，所以那些其他樓盤么，你們可能不僅沒有漲價的機(jī)會，反而有可能為了整體房價成交的平穩(wěn)，而被更嚴(yán)格的限價，從而保障整體數(shù)字的平穩(wěn)，讓國家看到杭州樓市調(diào)控的成果。
（對，便宜地塊，只要開發(fā)商有錢賺，照樣不會放開限價；但高價地估計統(tǒng)統(tǒng)都得放開。畢竟，賺多賺少只是情緒抱怨，被折騰死了就太難看，三國殺里武將死了，你喂他62顆桃都救不回來?。?/span>
結(jié)合以上三點，筆者做個不負(fù)責(zé)任的大膽預(yù)測，哪些區(qū)域的樓盤還有可能突破限價呢？
我腦海里想到的也許下一個是保利澄品101，原因也是三個：
a）首先錢江世紀(jì)城的新房供應(yīng)量已經(jīng)非常稀少，而這里最主要的供應(yīng)量就來自保利澄品101；
b）錢江世紀(jì)城的二手價格已經(jīng)普遍高于4.5萬，并持續(xù)成交，這個市場價格已經(jīng)被接收；
c）它是這個板塊當(dāng)年的地王。
綜上，大膽給101的高層做個價格預(yù)測，估計會在4.2-4.5萬/平方米的均價。
以上為粉絲投稿
作者：滄海一漁
以下為二小姐的喂奶時間
我說過
職業(yè)投資客和公眾號小編的最大區(qū)別
就是我高屋建瓴
①
2019年杭州宗地供應(yīng)情況
2019年，杭州十區(qū)計劃推地288宗，總面積11474畝。其中，住宅用地預(yù)計會有160宗，面積8185畝。
②
2019年各大房企迎來償債高峰
2019年僅僅過了2個月都不到，內(nèi)陸房企在海外已經(jīng)發(fā)行了37只債券，合計136.75億美元，換算成人民幣已經(jīng)超過900億元。而去年同期，內(nèi)陸房企僅發(fā)行了25只海外債券，累計融資120.88億美元，可見今年無論是數(shù)量上還是規(guī)模上均有不小的增長。
為什么拼命發(fā)債？
因為國內(nèi)融資渠道受限
很難借到錢
去年12月12日，國家發(fā)改委在網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)能力的通知》，當(dāng)時大家誤以為房企又可以發(fā)債融資了，一片歡呼聲。但在實操中對于房地產(chǎn)投資做了負(fù)面的限制，不能用于房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)發(fā)債只能用于棚改、租賃。
哈哈，借來的錢只能用于棚改和租賃
你讓開發(fā)的咋辦？
開發(fā)的借不到錢
雪上加霜的是
接下來三年是償債高峰
Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年將有719只地產(chǎn)債券到期，合計需要償還的金額達(dá)4567.21億元。2018年地產(chǎn)企業(yè)共有669只債券到期，償還金額4341.42億元；2017年房企需要償還的債券只有350只，償還量1428.94億元。對比可見地產(chǎn)行業(yè)近兩年償債快速增加。
房企融資受限，借不到新錢；
房企償債高峰，老債都得還；
杭州今年供地288宗，總面積11474畝，開發(fā)商想買地的話，都需要錢；
錢錢錢，到哪里找錢？要么從貸款銀行找錢，要么從消費者這里找錢。
便宜地塊，只要開發(fā)商有錢賺，照樣不會放開限價；高價地估計統(tǒng)統(tǒng)都得放開。畢竟，賺多賺少只是情緒抱怨，開發(fā)商被徹底折騰死了就太難看。
所以放開限價就是做奶媽啊！否則杭州樓市豬年第一漲后面就該是豬年第一降了！——二小姐宣言
賣得了萌，耍得了二
裝得了蘿莉，扮得了女王
玩得了小清新，咽得下重口味
穿得了水手服，揮得了小皮鞭
我是愛生孩子/愛買房子/愛找樂子的
銀河系十八線逗比網(wǎng)紅二小姐
愿為您家庭買房理財路上答疑解惑
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