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商品房預售合同登記備案對合同效力的影響

2021.01.19

本文是君之道思考的第388期文章

《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第2款規(guī)定：“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！蓖瑫r根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第十條第一款規(guī)定，商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。上述規(guī)定確立了我國商品房預售合同的登記備案制度，即通常所說的“網(wǎng)簽”手續(xù)。商品房預售合同登記備案作為預售商品房合同簽訂的“規(guī)定動作”是否影響合同效力，本文將做簡要分析。

一、商品房預售合同登記備案不是預售合同生效的法定條件

與現(xiàn)房買賣不同，商品房預售在合同訂立時，作為買賣標的物的房屋并非現(xiàn)實存在之物。實踐中經(jīng)常出現(xiàn)預售商品房不能按期竣工、預售人借口房價上漲而要求預購人追加約定以外的款項、預售人一房二賣等情況，預購人往往承擔了相較現(xiàn)房買賣更大的風險。我國實行商品房預售合同登記備案，即旨在加強對預售商品房的管理，維護市場秩序并對預購人的利益加以特殊保護。同時根據(jù)2005年4月30日建設部、發(fā)改委等七部委聯(lián)合發(fā)布的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓?！课菟袡嗌暾埲伺c登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)。

由此，商品房預售登記備案作為開發(fā)商的法定義務，在一定程度上能夠起到保護預購人利益的作用。但若將預售登記備案作為合同生效條件，則會出現(xiàn)開發(fā)商怠于履行登記義務，并在出現(xiàn)對自己情況不利的情況時主張合同無效的情形。尤其是在房價上漲的情況下，開發(fā)商很有可能將商品房再次高價出售并對高價預售予以登記，又以未登記備案為由主張前一合同無效。

因此，將預售登記備案作為合同生效條件，有可能損害預購人的利益。加上我國目前的登記備案制度并不完善，如存在不便查詢、公示程度差、信息更新延遲等情形。目前我國的商品房預售登記主要側(cè)重于行政管理方面，預售合同登記不是預售合同生效的法定條件，不影響合同效力。

二、當事人可以約定以辦理登記備案為預售合同的生效條件

根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。

如果雙方當事人約定以辦理登記備案手續(xù)作為商品房預售合同生效的條件，由于合同這一特別約定并未違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應當從其約定，尊重當事人的意思自治。

同時從預購人的角度出發(fā)，預售合同登記備案后，預購人還能夠?qū)股唐贩拷ㄔO施工單位對于該工程折價或拍賣價款的優(yōu)先受償權。

三、當事人已履行合同主要義務不能以未按約定登記備案為由主張合同無效

盡管雙方會約定以進行商品房買賣合同登記備案作為合同生效條件，但開發(fā)商有時會出于不同的目的或原因，并沒有按規(guī)定在簽訂商品房預售合同之日起30日內(nèi)到房地產(chǎn)登記機關辦理登記備案手續(xù)。但如果預購人已支付房款而開發(fā)商接受購房款的，雖然沒有辦理登記備案手續(xù)，也視為雙方當事人合意排除對該生效要件的適用，預售合同已經(jīng)生效。

根據(jù)《合同法》第三十七條規(guī)定，采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款也正是體現(xiàn)了上述法律規(guī)定的精神。

另外，如果預售人為自己的利益不正當阻止條件成就的，應視為條件已成就。即如果開發(fā)商以房價飆升等原因故意拖延辦理預售合同登記備案，實際上想阻止條件成就，這種情況則視為條件已成就合同生效。當然，此時認定預售人不正當阻止合同所附條件成就的舉證責任在預購人一方。

四、結(jié)語

綜上所述，登記備案屬于預售人的義務，而不是商品房生效的條件，未進行預售合同登記備案，僅預售人受行政處罰，而不影響預售合同效力。如雙方當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效要件的，應當從其約定。如果當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效要件，盡管由于某些原因沒有辦理登記備案手續(xù)，但雙方已實際履行合同主要義務的，視為雙方當事人合意排除對該要件的適用，預售合同生效。

文/張遠洪律師

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