《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。但實踐中仍然有許多出賣人在向開發(fā)商購房后還未取得產(chǎn)權證書的情況下將房屋出售以賺取差價，此時，二手房買賣合同是否有效存在一定的爭議。
一、違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項的規(guī)定不會導致合同無效
依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定的合同無效。判斷未取得產(chǎn)權證書的二手房買賣合同是否有效關鍵在于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項屬于效力性強制性規(guī)定還是管理性強制性規(guī)定。
參考江西省高級人民法院（2015）贛民提字第9號民事判決書，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項只是規(guī)定了對于“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)”不得轉讓，但在該部法律中并沒有明示違反該條規(guī)定的任何法律責任，也未規(guī)定違反該條款將導致合同無效。實踐中，如果出賣人未辦理所售房屋的所有權證書，即使出賣人將房屋實際交付給買受人，也會因出賣人未取得權屬證書導致買受人無法通過辦理權屬變更登記的方式取得房屋所有權。此類交易提交到不動產(chǎn)登記行政管理部門，不動產(chǎn)登記行政管理部門顯然無法為買受人辦理房屋所有權變更登記。
因此，違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項規(guī)定的法律后果是導致當事人無法履行合同中有關權屬變更登記的義務，該后果實際上是對合同履行的影響，與合同效力的認定沒有直接關聯(lián)。因而，違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項的規(guī)定并不會否定合同效力。
二、是否取得產(chǎn)權證書不是認定合同無效的理由
我國《物權法》采用的是物權變動原因與結果區(qū)分原則，根據(jù)《物權法》第十五條規(guī)定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！奔矗课葙I賣合同是房屋所有權發(fā)生變動的原因，其效力判斷不以房屋所有權是否變動和能否變動為依據(jù)。
根據(jù)《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規(guī)定，“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持?！痹撘?guī)定明確了出賣人在沒有取得標的物所有權情形下與買方簽訂買賣合同的效力認定方法，即出賣人對標的物沒有所有權不是認定合同無效的理由。
三、總結
綜上所述，二手房買賣合同的效力并不因為出賣人未取得產(chǎn)權證書而當然無效，只要合同系雙方真實意思表示，未違反《合同法》第五十二條規(guī)定，該合同應當認定為合法有效。
但是，若出賣人未取得產(chǎn)權證，即使二手房買賣合同合法有效，買受人也無法辦理房屋過戶登記，不能辦理貸款手續(xù)，其權益難以得到有效保障，因此，建議買受人在簽訂房屋買賣合同前，對房屋的產(chǎn)權進行核查，如出賣人沒有取得房產(chǎn)證的，應審慎考慮是否進行交易。如果出賣人在將來一段時間能夠取得產(chǎn)權證書，應當由出賣人確定其取得房產(chǎn)證的時間，在訂立合同時，約定取得產(chǎn)權證書后的通知義務和過戶時間。
此外，可以在協(xié)議中約定較重的違約責任，除違約金外，房屋取得產(chǎn)權證后增值的差價損失也需要考慮，一旦在合同履行的過程中，出現(xiàn)違約情形，可主張相應的賠償，以減少自身損失。
當然，對未取得產(chǎn)權證書的二手房交易而言，實際占有也是保障自身權益、避免風險的一個重要舉措。
文/張遠洪律師
聯(lián)系客服
