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       實(shí)踐中，房屋的租金及裝飾裝修往往是房屋租賃合同履行過程中容易發(fā)生糾紛的地方。房屋租賃合同到期后，裝飾裝修物應(yīng)歸誰所有？能否在房屋租賃合同中約定免租施工期與免租使用期？本部分將涵蓋房屋租賃合同履行過程中房屋的租金及裝飾裝修問題。

（五）房屋的租金

Q45：可否約定免租施工期？

答：可以。承租人在開業(yè)前需先行裝修，可在租賃協(xié)議中約定免租期的起始日及免租的范圍。但一般免租不一定可以免除管理費(fèi)、水電雜費(fèi)等，需在合同中對(duì)此進(jìn)行明確。

Q46：可否約定免租使用期？

答：可以。人流量及開業(yè)情況將直接影響承租人的經(jīng)營(yíng)，因此可在租賃協(xié)議中約定商場(chǎng)或租賃物所在場(chǎng)地應(yīng)滿足的開業(yè)率，未滿足開業(yè)率期間可約定為免租使用期，必要時(shí)可約定未滿足開業(yè)率達(dá)到特定期限可解除合同。

Q47：如何確定租賃場(chǎng)所的開業(yè)率？

答：可在租賃協(xié)議中約定，承租人可要求出租方出具開業(yè)率說明并提供必要的租賃合同等憑證予以佐證。

Q48：可否約定租金涵蓋其他費(fèi)用？

答：可以，承租人可在租賃協(xié)議中約定租金涵蓋的內(nèi)容，常見的涵蓋內(nèi)容為稅費(fèi)、公共設(shè)施（空調(diào)、電梯等）使用費(fèi)、設(shè)施年檢費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等。

Q49：租金支付的時(shí)間有無特別限制？

答：并無特別限制，但可約定由出租方出具費(fèi)用單據(jù)，由承租方確認(rèn)之后再付款，遇到節(jié)假日等特殊情況，承租方可順延至正常工作日繳費(fèi)。

Q50：能否以未提供發(fā)票為由拒付租金？

答：一般不可以，開具發(fā)票是附隨義務(wù)，一般難依此拒付租金，但合同約定先開具發(fā)票才付款的除外。

Q51：如何在支付租金時(shí)合法主張稅票？

答：可在租賃協(xié)議中約定出租方出具稅票的時(shí)間及稅率，如出租方拒不出具稅票，承租方有權(quán)在應(yīng)支付的租金中扣除本可抵扣的稅費(fèi)損失（應(yīng)明確約定計(jì)算方法），如出租方在抵扣后再行出具稅票，則承租方可向出租方無息支付已扣除的稅費(fèi)損失，無需承擔(dān)違約責(zé)任。

Q52：租金的訴訟時(shí)效是多長(zhǎng)時(shí)間？

答：依據(jù)《民法典》，租金訴訟時(shí)效變更為三年，替代原規(guī)定的一年訴訟時(shí)效。

Q53：能否以粘貼公告方式催收租金？

答：一般不提倡，但可在租賃協(xié)議中約定通過粘貼催收公告的方式催繳租金，建議同時(shí)通過短信或郵寄書面文件等方式通知。

Q54：租賃合同載明承租人的收件信息有什么作用？

答：可通過該收件信息向承租人郵寄租金等賬單、解除合同通知、律師函等重要文件。但該地址不應(yīng)是承租房屋的地址，否則在承租人擅自搬離時(shí)難以有效催告。

Q55：一般可通過什么方式催收租金？

答：如合同有約定則依合同約定催收，無約定的，可通過口頭告知、發(fā)送短信、微信、電子郵件、郵寄信函及律師函等方式催繳，但需留存催告的證據(jù)。通過訴訟或仲裁的催收方式也是有效的。

（六）租賃房屋的裝飾裝修

Q56：裝修租賃房屋是否需經(jīng)出租人同意？

答：需要，承租人如果屬于全國(guó)/全球連鎖店等適用統(tǒng)一裝修風(fēng)格及標(biāo)準(zhǔn)的，建議在租賃合同中約定出租人不得隨意干預(yù)承租人的裝修。

Q57：裝修所需報(bào)建、審批等手續(xù)費(fèi)用應(yīng)由誰承擔(dān)？

答：一般情況下由承租人自行承擔(dān)，但可在合同中約定承擔(dān)主體及承擔(dān)比例。

Q58：未經(jīng)出租人同意裝修裝飾房屋會(huì)有什么后果？

答：承租人擅自裝修承租房屋的，應(yīng)賠償損失、承擔(dān)違約金且自行承擔(dān)裝飾裝修費(fèi)用。

Q59：經(jīng)出租人同意裝修房屋，未形成附合的裝飾裝修物，怎么處理？

答：出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有，不同意的，由承租人拆除。

Q60：經(jīng)出租人同意裝修房屋，已形成附合的裝飾裝修物，怎么處理？

答：分情況處理：

（1）合同無效且出租人不同意利用，雙方按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

（2）合同解除，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)剩余租期內(nèi)裝飾裝修物的殘值損失，由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，若合同解除因不可歸責(zé)于雙方的事由而導(dǎo)致，則按照公平原則分擔(dān)剩余租期內(nèi)裝飾裝修物的殘值損失。

（3）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿后，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償已形成附合的裝飾裝修物費(fèi)用的，人民法院不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。