在深圳一路高歌猛進(jìn)的同時，其他城市大多數(shù)樓市都走到了明顯的下行期，今天看了一個中介的朋友圈，鄭州的一個樓盤，為了賣房，竟然搞出了1萬網(wǎng)簽，5年首付分期的政策。
讓人大跌眼鏡，同時，武漢也傳出了不少首付分期的廣告海報。
特別是大灣區(qū)多個城市，一二手房價差明顯，甚至出現(xiàn)了距離兩公里，新舊價差50%的案例。所以幾乎這個階段，咨詢我們投資房產(chǎn)的粉絲，我們基本都是一句話——自住要早買，投資需謹(jǐn)慎。
有些人不明白，為什么自住和投資是相反的兩個狀態(tài)，我們就展開來說說這個問題。
風(fēng)口上的豬
過去這些年，也就是自國內(nèi)出現(xiàn)商品房至今，樓市絕大多數(shù)年份都是上漲的走勢。特別是中國經(jīng)濟(jì)崛起初期，伴隨著大量的城鎮(zhèn)化和飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)增長，在很多人都認(rèn)為已經(jīng)很高的時候，樓市我行我素不僅僅上漲，還有多次翻倍型暴漲。
只要不是抄短線抄到了經(jīng)濟(jì)危機(jī)， 剩余階段幾乎是都是賺的盆滿缽滿。
我們回顧最近十年：
從2008年以來，中國的房價漲幅一線城市有些甚至高達(dá)十倍，即便是差的二三線城市也至少兩倍的漲幅，加上杠桿率的因素，無數(shù)人因炒房或者拆遷，實(shí)現(xiàn)財富自由，邁入A8A9資產(chǎn)的行列里。
全國大面積的上漲，讓除了溫州、鄂爾多斯康巴什這種特例以外，過去十年，幾乎閉著眼睛買，買哪兒都會賺。
用這幾年互聯(lián)網(wǎng)的話說：房產(chǎn)市場就是風(fēng)口上的豬，市場熱的時候，豬都能飛起來。
但隨著城鎮(zhèn)化的放緩，“房住不炒”的全面貫徹，大量史無前例的行政手段調(diào)控，以及非常離譜的租售比，房地產(chǎn)的風(fēng)口幾乎已落幕。
閉著眼睛買房就能血賺的時代已經(jīng)過去。
也可以說，中國房產(chǎn)市場這幾年，基本沒有再次短期翻倍的可能性。
自住要早買
但無論市場風(fēng)口如何，房子是否從金融投資品回歸居住價值。對于大多數(shù)人來說，更多的都是居住功能。
所謂“自住要早買”講的就是：自己有實(shí)際居住需求的群體。這類人不光是首套婚房的年輕剛需，也涵蓋了人到中年的換房改善，以及給父母居住或者人到老年時的養(yǎng)老需求。
只要你買房最終的目的是為了居住，那就應(yīng)該早買。
原因有這幾點(diǎn)：
第一，所謂早買早住。除了一線城市大多數(shù)都是新房市場，從網(wǎng)簽貸款到實(shí)際交房，期房正常都要2年以上，加上裝修裝飾散味可達(dá)到3年以上。除非你買的是二手房，不然幾年的等待是少不了的。
一個人或者一個家庭，到了該買房的年齡基本都是20歲以上，也就剩下幾十年的壽命，人生如此短暫，早一年買，就早一年住。租住和住自己的房子，內(nèi)心是完全不一樣的。特別是作為婚房的群體，和準(zhǔn)備找對象的群體，早買跟晚買境遇非常不同。
第二，對于剛需自住的人來說，即使買到手跌了，那也不至于斷崖式，大多也是非常小幅度的，從租房也要房租的角度來說，其實(shí)沒有什么。那一點(diǎn)點(diǎn)浮動，放在上漲的長河里來說，無非就是利潤相對小了一部分。
房子目的是自住，幾乎上也不會去賣。數(shù)年之后，整體的價值價格都在水漲船高，相當(dāng)于只是你買的時候，這個商品沒打折，可能后來有一個階段的鄰居們買，打折促銷了而已。
第三，相反剛需能接受跌，卻接受不了漲。就像股票，你不賣永遠(yuǎn)都是股份，有股份就有漲回去的可能。而房子買之后房價跌了還有房子，但一旦市場漲了，對于剛需來說，很可能帶來的就是購房降級。
買不起原本要買的，漲的少了，可能三房變兩房，漲的多了，估計不少人的首付就只能從市區(qū)變郊區(qū)了。沒有人能精準(zhǔn)預(yù)測漲跌，而一旦漲了之后沒買，再后悔就已來不及了。
第四，上車了才能和市場同步。所謂上車就是可能不如意但先買了套房子，一旦買了，在需要置換的時候，市場好雖然要換的房子漲了、貴，但自己的也漲了也貴。市場不好，自己的房子價格不好，要置換的目標(biāo)大概率也不會漲的很離譜。
第五，最最關(guān)鍵的是時間。房產(chǎn)的背后代表了戶籍教育等等多方面的東西，對于大多數(shù)城市來說，有房子戶籍才有處可落，孩子才有公辦教育可言，特別是需要提前報名、看居住積分的城市，有可能因?yàn)橘I的晚，而延遲了孩子一年的教育。并且不少城市有頒布限售政策，不是隨時都可以賣掉換房，此時早買的好處就特別明顯，早買一天你就早解除一天限售。你可以限售解除不賣房。但你不能急著賣房的時候還被限售。
*數(shù)據(jù)滯后，僅供參考
投資需謹(jǐn)慎
文首也說過了，中國房產(chǎn)市場近幾年，基本沒有再次短期翻倍的可能性。所以“投資需謹(jǐn)慎”。
估計有人要問了，都是漲跌都是賺錢，憑什么“自住要早買”，投資就得謹(jǐn)慎呢？樓市不是依然在走高么？房地產(chǎn)不是蓄水池么？如果我是自住加投資呢？
特別是這個，既自住又投資的。自己一定要把兩項(xiàng)相結(jié)合，來提問買哪里好，要不要買。而實(shí)際上，自住和投資是兩個完全不同的概念。
也可以說95%以上的情況下是不能同時滿足的，最多就是你運(yùn)氣好，自住的房子最終確實(shí)漲了。但在選擇的時候，他們兩個考察的維度是大比例不同的。
這是最先需要搞清楚的一點(diǎn)。
然后我們來說純投資，投資為什么要謹(jǐn)慎？
大概也是有這么幾條:
第一：長遠(yuǎn)來看房子肯定是漲的，這基本是共識，每隔幾年我們都感嘆房價到頂了，不吃不喝多少年也買不起房，但幾年之后隨著收入的上漲、經(jīng)濟(jì)的變化、貨幣的貶值等等，我們會發(fā)現(xiàn)房價還是依然往上漲到我們想不到的新高度。
但那是基于中國這些年在世界經(jīng)濟(jì)中的變化，說白了，當(dāng)別的國家10萬的時，中國從2萬漲到5萬，5萬漲到10萬都很正常，但當(dāng)別人還是10萬的時候，中國很難從10萬漲到20萬。
中國基本很難再遇到歷史中出現(xiàn)的翻番暴擊，因?yàn)榛鶖?shù)放在全世界來說，都已經(jīng)非常大了。這個階段再進(jìn)場投資樓市，更多的是要賭長線上漲，賭樓市要比其他投資渠道更穩(wěn)健的獲利而已。
第二：當(dāng)抑制房價過快上漲變成了“房住不炒”的時候，當(dāng)全國一二三線城市集體調(diào)控，各種限購限售時，短期炒房獲利空間就被收的非常窄。除了個別區(qū)域，大部分的房子，一旦網(wǎng)簽之后，將進(jìn)入毫無流動性的時間段，這時候無論你遇到了好的行情還是壞的行情，你都只能眼睜睜看著。
等你的房子有流動性的時候，一波好的行情可能就過去了。
第三：因?yàn)橐呀?jīng)達(dá)到非常高的高位，無論是首付的資金成本還是后續(xù)利息月供都非常的高昂，這個階段房子必須明顯漲幅。不然甚至?xí)霈F(xiàn)幾年后綜合下來虧錢的狀態(tài)。
比如16年之后購買惠陽大亞灣的客戶，買的時候一萬多，現(xiàn)在二手房有些和當(dāng)初持平，而大部分還不抵當(dāng)初買的價格，還虧錢。再加上首付的資金成本和月供，基本都是血虧。
更何況，純投資的房產(chǎn)沒有附加值，戶籍、學(xué)區(qū)等等對投資者來說意義不大。它沒有額外的價值的情況下，只能以漲幅來計算收益，加上國內(nèi)大多數(shù)城市的租售比低到可憐，算算通貨膨脹貨幣貶值，別說不漲了，哪怕漲的少的區(qū)域都是賠錢貨。
第四：就如同剛剛舉得例子，惠陽大亞灣這樣的區(qū)域在全國并不是個例，對于房產(chǎn)不了解不熟悉的人，聽了中介的所謂利好，所謂擴(kuò)容，看上了樓盤某個精裝的樣板間，腦子一熱就買了。直接就站在了高高的山崗上。不賺錢其實(shí)不可怕，如果你有一天會去住，也算有價值，但是大多數(shù)那些熱炒的遠(yuǎn)郊區(qū)域，未來沒有接盤俠，賣不掉才是最大的問題。
怕就怕，你盯著那點(diǎn)的租金收益，卻沒有想到自己的本金都很難拿回來。
比如上圖劉濤今天在淘寶直播的惠州海景房，就是賣不掉的典型案例。
特別是對于已經(jīng)有房的客戶，二套沒有了首套首貸的杠桿，容易站崗，杠桿率低。還很可能因?yàn)橐惶谉o效投資，占了房票錯過了更好的機(jī)會，被迫全款進(jìn)場。
結(jié)
總之，在現(xiàn)階段投資一定是需要深思熟慮，不斷學(xué)習(xí)對比之后才敢出手，而且也不能太過于樂觀，更不能像剛需一樣，先上車再說，畢竟，剛需的目的是為了有房子住。
今天本來想寫先階段投資房產(chǎn)的的核心邏輯，但思考的還不夠完整，稍后我再把這個話題展開了寫，有興趣的可以關(guān)注后續(xù)的文章。
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