今天，土拍市場發(fā)生了兩件大事。
剛剛，深圳疫情期間第一場土拍正式落幕。主角是最強(qiáng)街道辦——粵海街道辦豪宅區(qū)的兩宗商業(yè)用地，被華強(qiáng)方特文化和深圳分期樂網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（劉強(qiáng)東占股）拿下，成交總價(jià)達(dá)20.06億。
從出價(jià)記錄看，均是一人出價(jià)，底價(jià)直接成交。
這大概是深圳史上最“艱難”的土拍：疫情期間，深圳先后有六宗地塊順延；其中有四宗備受關(guān)注的宅地，時(shí)間均調(diào)整到3月4日。
第二件，發(fā)生在武漢。
原定今天采用視頻出讓的10宗地，二度遭遇延期。
這塊“領(lǐng)銜”深圳開年首次“土拍”的宗地，為南山區(qū)粵海街道的兩宗商業(yè)用地。
用途也十分“小眾”，分別為數(shù)字、動漫設(shè)計(jì)、數(shù)字文化技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)和電子商務(wù)交易平臺，限制較多，定向出讓無疑了。
因此，這兩塊地被華強(qiáng)方特文化和深圳分期樂網(wǎng)絡(luò)科技有限公司拿下，均是一人出價(jià)直接底價(jià)拿下，樓面價(jià)分別為2.16萬/平和2.26萬/平。
據(jù)天眼查信息，深圳市分期樂網(wǎng)絡(luò)科技有限公司是互聯(lián)網(wǎng)金融公司，劉強(qiáng)東還是該公司的小股東，持股占比0.03%。
從地理位置上看，這兩宗地都相當(dāng)優(yōu)越，位于后海豪宅片區(qū)。一宗位于頂豪深圳灣一號附近，另一宗則毗鄰海岸城。
位置：南山區(qū)粵海街道（登良地鐵A出口）
土地面積：3012.5平
建筑面積：45000平
使用年限：30年
宗地規(guī)劃：商業(yè)辦公
銷售規(guī)定：項(xiàng)目建成后，60%的建筑面積在全出讓年期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。16680平方米辦公允許分割轉(zhuǎn)讓，作為政策性優(yōu)惠性商業(yè)辦公用房由競得人租售，最高售價(jià)和最高租金為申請銷售和出租時(shí)市場評估價(jià)的70%，租售對象為南山區(qū)政府指定的企業(yè)。
周邊房價(jià)：片區(qū)在售新房很少，基本是商務(wù)公寓，價(jià)格在16-20萬/平；二手掛盤價(jià)6-17萬/平不等。
位置：南山區(qū)粵海街道（后海地鐵站附近）
土地面積：2911.25平
建筑面積：46700平
使用年限：30年
宗地規(guī)劃：商業(yè)辦公用房（自用+非自用地）
銷售規(guī)定：項(xiàng)目建成后60 % 的自持面積在全出讓年期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓和出租，16680平方米辦公允許分割轉(zhuǎn)讓，作為政策性優(yōu)惠性商業(yè)辦公用房由競得人租售，最高售價(jià)和最高租金為申請銷售和出租時(shí)市場評估價(jià)的70%，租售對象為南山區(qū)政府指定的企業(yè)。
周邊房價(jià)：暫無新房出售，二手房掛盤價(jià)在6.9-15.9萬/平。
而原定在今天推出10宗地塊的武漢，也在昨天公布延期，這也是第二次延期。
武漢市自然資源和規(guī)劃局表示，具體恢復(fù)掛牌時(shí)間視武漢市疫情控制情況另行通知。
除了18號中國電力科學(xué)研究院有限公司武漢分院以3822萬元競得武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地。
從17-19日，武漢延期地塊共涉及13宗，總金額240億元，其中工業(yè)用地2宗，商服用地2宗，宅地9宗。
宅地信息上下滑動查看
房地產(chǎn)行業(yè)各鏈條均被按下“暫停鍵”，土地市場沒有幸免于難。
2019年全國土地市場多現(xiàn)底價(jià)成交、流拍等現(xiàn)象，寒意還未遠(yuǎn)去，2020年初的疫情更是讓土拍市場蒙上了陰霾。
雖然1-2月份各城市陸陸續(xù)續(xù)開啟土拍，但絕大部分還處于“冰封”狀態(tài)。
基于疫情的背景下，南方樓事從土拍新規(guī)、成交情況以及延期情況來盤點(diǎn)全國土地市場。
其中有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：
1. 土拍現(xiàn)場競買人員規(guī)定為2-3人；采用網(wǎng)上報(bào)名、競拍、揭牌。
2. 各城市都有房企在拿地儲備，但還是比較少。
3. 很多地塊成交地塊是由國企、央企等拿下。
今天上午，珠海土拍也以網(wǎng)上交易如期進(jìn)行。華發(fā)以總價(jià)27.7億元競得五洲花城旁約6.4萬平商住用地 ，溢價(jià)率45%。
在疫情的不確定性及市場去化壓力大的雙重影響下，多數(shù)房企不敢冒然拿地。
各城市很多成交地塊是由國企、央企等拿下，并出現(xiàn)了一些房企采用“聯(lián)姻”的方式參與。
據(jù)張大偉樓市數(shù)據(jù)顯示，截止2月上旬，全國成交土地合計(jì)超過5億的10宗，超過1億的合計(jì)56宗，其中溢價(jià)率為0的有36宗，占比65%。
雖然這兩天房企在熱門爭搶京城近期釋放出來的地塊，但從參與競買和最終拿地的房企來看，主角還是以國企、央企為主。
而且出現(xiàn)采用“聯(lián)姻”的方式參與，在原本市場去化壓力大、疫情不確定性增加的雙重影響下，聯(lián)合競買、開發(fā)無疑可以降低資金占用率和風(fēng)險(xiǎn)。
2020年1月-2月14日北京土拍情況（圖源子木聊房）
北京土地市場作為土地市場的風(fēng)向標(biāo)，意味著全國土地市場逐漸開閘。
浙江在春節(jié)后首周，成為全國首個(gè)拍地的省份，成功出讓地塊71宗，總成交金額106.4億元。
其中，成交宅地（含商住地）35宗，總出讓面積1372畝，總成交金額96.55億元。
圖源 好地網(wǎng)
杭州是（2月3日）第一個(gè)拍地的城市，參拍房企不少競爭激烈。
其中新灣新城地塊，德信、眾安、萬科等8家單位參拍，21輪報(bào)價(jià)，溢價(jià)率達(dá)到17%。
而溫州更是把土拍推上了高潮，永嘉甌北城市新區(qū)前牌-王家塢地塊在歷經(jīng)9個(gè)小時(shí)、455輪的競拍之后，德信以25.27 億元競得，樓面價(jià)約12063 元/㎡。
報(bào)價(jià)提速期
南京在2月7日上午，開啟節(jié)后首場土拍，共出讓7塊地塊。
分別為4幅商辦類地塊、2幅中小學(xué)用地，1幅醫(yī)院用地，沒有住宅用地。
圖源 江蘇土地
2月3日，廣州節(jié)后首場“土拍”揭幕戰(zhàn)，兩地塊也以底價(jià)出讓結(jié)束。
廣州市新富禺投資有限公司以52596萬元拿下番禺區(qū)大龍街石崗西村原工商局國有地塊。
廣州金城醫(yī)學(xué)院檢驗(yàn)集團(tuán)股份有限公司以5673萬元拿下生物島SWD-C-2地塊。
2月10日，廣州今年首塊宅地白云區(qū)江高鎮(zhèn)宅地成功出讓，龍光以底價(jià)99965萬元競得，折合樓面價(jià)14680元/㎡！
除了以上例舉的這些城市，還有許多城市也陸陸續(xù)續(xù)開啟土拍市場。
據(jù)大偉看樓市數(shù)據(jù)顯示，截止2月10日，2月份賣地較多的城市分別是杭州、長沙、湖州、紹興，總的來說全國大部分城市還處于冰封中。
但是有實(shí)力的開發(fā)商已經(jīng)開始儲備“資源”。
圖源 大偉看樓市
隨著疫情的持續(xù)蔓延，北京、上海、廈門、長沙、武漢等不少城市紛紛推遲了土地拍賣。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告稱，新型冠狀病毒肺炎事件影響下，全國各地陸續(xù)關(guān)閉售樓處、延遲開工時(shí)間。
‘停售令’和‘停工令’的發(fā)布，使得當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場關(guān)閉，對土地交易市場產(chǎn)生影響。
各城市土地交易暫停時(shí)間一覽：
圖源 諸葛找房
中指土地云事業(yè)部研究總監(jiān)蔣云峰表示，大部分省份城市均發(fā)布土地交易延期公告，這本質(zhì)上是應(yīng)對疫情、避免人員聚集的措施。
以昨天突然宣布延期的武漢為例，因?yàn)槭且咔橹貫?zāi)區(qū)卻仍不放棄土拍，被網(wǎng)友戲稱“復(fù)工可以推遲，地不能不賣！”
事實(shí)上，在疫情之前武漢土拍市場非?；钴S。
據(jù)湖北中原研究部數(shù)據(jù)，2019年1-12月武漢土地市場全年的供應(yīng)建面、成交建面數(shù)據(jù)都在增長，其中平均樓面地價(jià)5573元/平，同比漲了25.97%。
全年土地出讓金1728.17億元，創(chuàng)下歷史新高，同比漲了34.83%。
而且不乏高溢價(jià)的地塊，最高溢價(jià)率達(dá)81.8%。
數(shù)據(jù)來源：易居研究院中國百城報(bào)告
現(xiàn)在回頭看那些拿地的房企，在今年一定會面臨一個(gè)問題：工地?zé)o法開工，工程延遲。
雖然土地出讓延期是短暫的，會隨疫情減弱而重啟。但工地?zé)o法開工導(dǎo)致工程延期，這幾乎會影響全局。
受疫情影響，1月末以來，全國多地均暫停土地出讓。在2月份逐步恢復(fù)，但交易規(guī)則悄然發(fā)生改變：
2月3日，天津土地交易中心宣布，2月底前掛牌出讓的地塊，不再進(jìn)行現(xiàn)場報(bào)名。僅一家企業(yè)報(bào)名的地塊，采用多方視頻方式確認(rèn)成交結(jié)果，不再進(jìn)行現(xiàn)場確認(rèn)；多家企業(yè)參與競買的地塊，除競買企業(yè)限定3人外，謝絕其他人員到達(dá)競買現(xiàn)場。
2月11日，北京要求每家競買單位進(jìn)入拍賣廳的人員不得超過2人，并須在現(xiàn)場競價(jià)過程中全程佩戴口罩。
2月11日，沈陽要求身體出現(xiàn)發(fā)熱（高于37.3°C）、乏力、肌肉酸痛、咳嗽等癥狀以及來自重點(diǎn)疫區(qū)和隔離未滿14天的各類人員，均不得參與本次競買活動。
2月15日，武漢市調(diào)整掛牌出讓具體辦理方式:現(xiàn)場掛牌出讓地塊按照“網(wǎng)上報(bào)名、網(wǎng)上審核、視頻揭牌、特情特辦”的原則處理。
行業(yè)整體停擺下，房企拿地節(jié)奏以及營銷、融資都產(chǎn)生了一定的影響。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，如果房企總體綜合財(cái)務(wù)成本在8%，那么按一家千億房企，按其總體有息負(fù)債占銷售額的50%計(jì)算，僅疫情導(dǎo)致停業(yè)這17天，將燒掉1.86億元的利息。
所以疫情背景下，那些高周轉(zhuǎn)房企應(yīng)積極響應(yīng)政策，做好預(yù)案。
中指研究院通過風(fēng)險(xiǎn)測評系統(tǒng)工具發(fā)現(xiàn)，以下幾類企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)隱存：
一是，高價(jià)地塊在存貨中占比較大的企業(yè)；
二是，三四線城市布局較多的企業(yè)，因?yàn)榇溯單蹿s上回鄉(xiāng)置業(yè)；三是，疫區(qū)布局較多的企業(yè)。
萬科、碧桂園、恒大、佳兆業(yè)、花樣年等頭部房企迅速切換賽道，開啟地產(chǎn)“線上售樓處”“VR看房”等花式賣房模式。
部分房企還在全國部分區(qū)域還使用“XX天無理由退房”來吸引購房者，為線下蓄客做準(zhǔn)備。
1.在疫情還處于高位的情況下，敢拿地的企業(yè)都是勇士，證明了這些企業(yè)的資金鏈的確不緊張，而且也對疫情快速解決有信心。
2.最近敢拿地的其實(shí)都是賭博，疫情能快速緩解的話，肯定都是抄底，獲得了優(yōu)質(zhì)底價(jià)地塊，彎道超車，但如果疫情影響持續(xù)，那么很可能就是跌下泥潭。
3.對于大部分企業(yè)來說，賣房已經(jīng)徹底暫停了，雖然都在折騰線上看房，其實(shí)只是熱身運(yùn)動。大部分企業(yè)當(dāng)下拿地都是年初1月份的指定的計(jì)劃，所以現(xiàn)在只是繼續(xù)執(zhí)行計(jì)劃。
4.從全國看，如果除了湖北能在2月份就控制出疫情，因?yàn)檫@次疫情死亡率并不高，疊加預(yù)期中的降息等政策，市場會快速恢復(fù)。甚至可能再現(xiàn)一波明顯的小陽春。
5.北京的優(yōu)質(zhì)土地最近不少，的確值得資金壓力不大的企業(yè)考慮，特別是東小口、舊宮等地塊。
多數(shù)房企以房地產(chǎn)開發(fā)為主，企業(yè)主要靠銷售回款提供現(xiàn)金流。當(dāng)內(nèi)部現(xiàn)金流供應(yīng)不足時(shí)，只能靠舉債融資以維持房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)。
在此之下，如何把握好安全邊際、控制現(xiàn)金流、調(diào)整土地投資節(jié)奏成為房企的當(dāng)務(wù)之急。
在當(dāng)前的市場環(huán)境下，房企可適當(dāng)調(diào)整拿地策略，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證現(xiàn)金流安全，促進(jìn)銷售回款。房企要保持理性的投資態(tài)度，謹(jǐn)慎布局，避免激進(jìn)拿地。
目前基本上可以判斷，2020年第一季度，居住用地交易市場會比較冷清。
而第二季度是否回暖，很大程度上取決于房企的資金狀況。
若是資金狀況沒有明顯改善，那么居住用地交易市場的回暖會明顯滯后于住宅銷售市場。
目前對于資金狀況比較健康的房企來說，正是拿地的好時(shí)機(jī)。
針對一些大的國有企業(yè)以及資金比較寬裕的企業(yè)，他們穿越周期的能力比較強(qiáng)，建議這些企業(yè)在當(dāng)下適當(dāng)積極投資重點(diǎn)二線城市，包括受疫情影響的城市。
此輪疫情結(jié)束后，預(yù)計(jì)部分地方政府將加快推地力度，為開發(fā)商形成新的拿地機(jī)會。
新形勢下，仍然要聚焦一線及二線有潛力的大中城市，并結(jié)合產(chǎn)品能力，選擇適合自己的地塊。
未來房企拿地時(shí)可額外考慮幾個(gè)因素，一是地方政府治理水平，這次疫情暴發(fā)后，可看到中部地區(qū)政府治理水平弱于長三角和珠三角。
同時(shí)，考慮城市綜合配套，比如教育、醫(yī)療條件。經(jīng)過這輪疫情，老百姓在考慮購房時(shí)，也會考慮這些因素。
由于北京土拍總價(jià)門檻較高、年初供應(yīng)地塊較多、大量限競房同質(zhì)化產(chǎn)品庫存高壓，同時(shí)受疫情影響，部分規(guī)模化、高杠桿、快周轉(zhuǎn)、負(fù)債高的房企對目前階段的土拓將會更加審慎，當(dāng)然，背后現(xiàn)金流的吃緊自然是剛性因素。
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