這幾年，隨著二手房交易的發(fā)展以及司法拍賣房屋的逐漸系統(tǒng)化操作，買賣不破租賃為大家所熟知，若干年前層轟動一時的杭州濱江錦繡江南20年租賃案，也讓很多購房者心有余悸，有時候，是否存在租賃，并非出賣人一紙簡單的承諾書就可以認定的。除非是如國內(nèi)上海地區(qū)等地方，有地方法規(guī)規(guī)定買賣不破租賃僅適用于已經(jīng)登記的租賃，否則，很難防止房東倒簽租賃合同，而由于目前二手房網(wǎng)簽等措施的實施，一房兩賣已經(jīng)很難做到了，但賣了后，收了錢，又把房子出租20年，或者法拍房在拍賣前搞了個所謂的20年的租賃以對抗法拍，都會導(dǎo)致形式上適用買賣不破租賃。
那么，如何證明賣方所提供的所謂租賃合同是真實的租賃合同呢？后者說，能否從其他方面反證賣方提供的租賃合同是虛假的？
首先要明確的是，所謂租賃并非僅指租房居住，財大氣粗的租兩套房子，一套空中，一套自己住，讓自己住的安靜點，這沒有任何問題，雖然事實上很少有人這么做。而從法律上來看，承租人最主要的義務(wù)就是繳納租金，一般我們出問題的都是所謂的承租人已經(jīng)繳納了二十年的租金了，這樣就會導(dǎo)致若是新房主想要終結(jié)租賃，必須承擔返還未履行租金的義務(wù)。這筆錢不是筆小數(shù)目。故而此處有兩點，第一是只要承租人真實的繳納了租金（認定為租金，二十年一次性繳納的話，肯定有銀行流水，數(shù)目上是否對的上等），就應(yīng)認定為已經(jīng)履行了租賃的主要義務(wù)，若沒有資金流水，可認定為租賃合同為虛假合同，雙方惡意串通，損害第三人利益；二是不應(yīng)用承租人是否實際居住來作為是否為真實租賃的標準，不居住也是一種租賃權(quán)利行使方式。
其次，多數(shù)情況承租人不會空置房屋，此時就需要證明該房的水電煤氣等費用是由誰交的，若一直是房東交的，那就是兩個可能，一是最常見的的情況，所謂的租賃合同就是假的；二是房東和租客約定，水電煤氣等由房東繳納，而這種繳納又分為兩種，其一是租客將水電煤氣費交給房東，由房東代繳，這種就需要看租客和房東之間是否有水電煤氣費的資金轉(zhuǎn)賬之類的；其二是房東收取的租金里包水電煤氣，一般沒有房東會這么做，并且，此類做法也應(yīng)預(yù)先在合同中約定。
最后，可以申請法院調(diào)取小區(qū)安保監(jiān)控錄像，確定該房屋是否由所謂的承租人居住，什么時候開始居住等。當然，這個是針對有安保監(jiān)控的小區(qū)住宅，并且對方提出租客是實際居住的情況。
實際上，真實存在的租賃關(guān)系是不怕核查的，只有那種虛假的租賃關(guān)系才會擔心核查，不管是賣方還是買方，都應(yīng)該認真審核，比如在賣方承諾書中，既然承諾無租賃，就要同時出具最近三個月的水電付款憑證，憑證上的支付人為賣方自己，這樣，配合賣方承諾書，也可以證明所謂的租賃是虛假的。
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