社會(huì)的復(fù)雜程度，遠(yuǎn)超出我們的想象，法律則是解釋這個(gè)復(fù)雜世界的一種方式。
關(guān)于租戶與租客之間的關(guān)系，從法律上分析其實(shí)比較簡(jiǎn)單，就是租賃合同關(guān)系。
但是在簡(jiǎn)單的關(guān)系下，他們之間的矛盾卻非常突出，主要出現(xiàn)在租客不愛(ài)護(hù)房子怎么辦？租客不交租怎么辦？房東提前收房怎么辦？房東亂漲房租怎么辦？租戶走了東西沒(méi)有搬走怎么辦？等等。
這次討論的一個(gè)問(wèn)題是，如果租客欠租，房東是否可以通過(guò)換鎖的方式妨礙租客進(jìn)入房間呢？
首先，租客欠租，屬于違約行為。
《民法典》第七百二十二條規(guī)定：承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
也就是作為房東，首先要發(fā)一個(gè)通知給租客，說(shuō)，“你欠房租多少錢(qián)，請(qǐng)?jiān)赬X天之內(nèi)繳清上述租金，否則我有權(quán)解除租賃合同。”
好，說(shuō)完之后，如果租客沒(méi)有在上述的時(shí)間內(nèi)把租金繳清，那么你就可以通知租客，說(shuō)你和他之間的租賃合同已經(jīng)解除了。
《民法典》第五百五十七條第二款規(guī)定“合同解除的，該合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系終止?！?/span>
這是什么意思呢？用大白話就是，我的房屋我要收回來(lái)，你的東西你可以搬走。
說(shuō)到這里，那么就可以回答這個(gè)問(wèn)題，答案是當(dāng)然可以換鎖，因?yàn)榉繓|收回了房屋的占用、使用的權(quán)益。
有人問(wèn)，換鎖之后，那些放在房間里租客的東西怎么辦呢？
租客可以隨時(shí)回去取，且房東不能阻攔。有人說(shuō)，他都沒(méi)有付房租，為什么不能把他的東西留下來(lái)拍賣(mài)變賣(mài)掉然后抵扣房租呢？
這就涉及一個(gè)法律觀念，叫做“留置權(quán)”的問(wèn)題。
《民法典》第四百四十七條給債權(quán)人設(shè)定了一個(gè)權(quán)利，叫做“留置權(quán)”。
留置權(quán)的意思就債權(quán)人可以合法占有債務(wù)人的東西，并且如果東西被處置之后，債權(quán)人對(duì)這些處置而獲得金額享有優(yōu)先受償權(quán)。
但是認(rèn)定符合留置權(quán)的條件比較苛刻，《民法典》第四百四十八條規(guī)定，債權(quán)人留置的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)同一法律關(guān)系。什么意思？
房屋租賃合同關(guān)系主體是房東與租戶，客體是房屋，也就是房屋租賃行為所指向的對(duì)象是房屋。但是，房屋里面的東西并不是房屋租賃合同關(guān)系所指向的對(duì)象。這樣比較抽象，我舉一個(gè)例子。
你去商場(chǎng)有把包包寄存的經(jīng)驗(yàn)吧，你把包包給管理人管著，你要給管理費(fèi)吧，這個(gè)叫做“保管合同”，保管合同指向的對(duì)象就是你包包，那如果你沒(méi)有給錢(qián)給人家管理人，人家就有權(quán)“留置”你的包包，原因就在于滿足留置物與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系。
簡(jiǎn)而言之，房屋租賃合同關(guān)系中，房東不能使用留置權(quán)而留置租客的房屋內(nèi)的物品。
還有另外一個(gè)原因，留置權(quán)是“物權(quán)”，物權(quán)有一個(gè)原則，叫做“物權(quán)法定”原則，也就是只有法律規(guī)定的才能行使。
關(guān)于留置權(quán)的規(guī)定散見(jiàn)于《民法典》第七百八十三條、第八百三十六 條、第九百零三條、第九百一十八條、第九百五十九條，分別規(guī)定了加工承攬合同、貨運(yùn)合同、保管合同、倉(cāng)儲(chǔ)合同、 行紀(jì)合同的留置權(quán)，并未規(guī)定租賃合同的債權(quán)人享有留置權(quán)。
然而，在司法實(shí)踐中，有些法院會(huì)以合同約定留置權(quán)，而支持房東對(duì)租戶的物品享有留置權(quán)，比如（2021）遼 01 民終 2330 號(hào)判決。
本人認(rèn)為，依據(jù)約定判決房東擁有留置權(quán)是違反法律規(guī)定的，也是違反物權(quán)法定原則的，這種判罰并不可取。
那么接下來(lái)的問(wèn)題是，難道租戶的東西就一直放在房間里？
非也，我們需要尋找另外一種方便來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。既然承租人的東西占用了房屋，那么出租人是否有權(quán)主張“房屋占用費(fèi)”呢？
如果在租賃合同中有類(lèi)似這樣“合同解除后，承租人應(yīng)在X日內(nèi)騰空、搬離案涉房屋，否則視為放棄房屋內(nèi)物品所有權(quán)，出租人有權(quán)進(jìn)入房屋對(duì)物品進(jìn)行處理”的約定的，那么出租人需要在搬遷期限屆滿之日積極采取行為，否則法院會(huì)認(rèn)為出租人出租人未采取任何減損措施，故不得就擴(kuò)大的損失要求賠償，在有此約定的情形下，主張房屋占用費(fèi)，法院很可能就駁回訴求。
如果沒(méi)有，那么法院一般情況下都會(huì)支持房屋占用費(fèi)。
誠(chéng)實(shí)信用是合同成立的基石，也許現(xiàn)實(shí)生活中沒(méi)有交房租可能是被生活所迫，如果是這樣，我想你及時(shí)和房東說(shuō)清楚，不要一走了之，否則給自己帶來(lái)的金錢(qián)損失事小，信譽(yù)損失事大，特別是在這個(gè)處處講征信的時(shí)代，信用是金錢(qián)買(mǎi)不來(lái)的。
生活中一個(gè)小小問(wèn)題，就可以引出合同解除、合同解除的后果、留置權(quán)、房屋占用費(fèi)等概念。
看來(lái)只有勤思考，才能回答這個(gè)世界的復(fù)雜呀。
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