前言： 成本核算是地產(chǎn)企業(yè)成本管理中不可或缺的重要組成部分，其作用是明確成本中各科目的的分類及成本在各個業(yè)態(tài)之間的分攤方法。成本如何分到各個科目可能大家都沒有什么疑問，但為什么要分到具體科目？如何分配？以及這樣分配的底層邏輯，即便很多從事成本管理工作多年的人也未必講的清楚！今天我們分享成本核算相關(guān)知識，尤其是那些鮮為人知的底層邏輯…… 01 核算指導(dǎo)的作用 核算指導(dǎo)是計算項目成本的方法和依據(jù)，指導(dǎo)中明確各類成本發(fā)生歸集的科目并且明確各科目成本歸集到各業(yè)態(tài)的規(guī)則，可以說是目標成本的總說明和總原則，主要有以下幾個方面 1. 明確科目歸集 核算指導(dǎo)中會明確目標成本的具體科目，如土地成本、前期成本、建安成本、配套成本、開發(fā)間接成本等等 同時對各科目包含哪些內(nèi)容進行了明確，具體科目劃分及科目包含內(nèi)容大家可以參照目標成本測算表 2. 明確各科目分攤方法 我們知道，一個項目的成本除了總成本外，還需要體現(xiàn)各個業(yè)態(tài)的成本，成本核算指導(dǎo)的目的就在于明確如何將各種成本分攤給各個業(yè)態(tài)，以形成企業(yè)規(guī)范的分攤方式，而不是各個項目自由發(fā)揮 例如：土地成本按照各分期及各業(yè)態(tài)的占地面積分攤、前期成本按照各期及各業(yè)態(tài)的計容建筑面積分攤、建安成本按照各業(yè)態(tài)實際測算成本歸集（地下車庫除外）等等 02 成本核算指導(dǎo)的秘密 1. 成本為什么要分攤？ 在詳細講解核算指導(dǎo)內(nèi)涵之前我們要解決一個問題，成本為什么必須分攤給各業(yè)態(tài)呢，有總成本、總收入，對項目的經(jīng)濟指標測算來說不就夠了嗎？成本分攤給各個業(yè)態(tài)出于以下幾個目的： 1.1 合理規(guī)劃土地增值稅 我們知道，應(yīng)納土增稅=增值額×稅率 增值額=納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入－項目成本后的余額 因而項目各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的利潤如果平均，繳納的稅費是最低的，尤其是涉及項目存在繳稅計算方式不同的情況，如一個項目中既有住宅又有商業(yè)甚至包含工業(yè)的情況 1.2 產(chǎn)品業(yè)態(tài)定價的參考 市場上某個產(chǎn)品業(yè)態(tài)的售價不是唯一的，某城市同區(qū)域同定位的高層，有的定價5000元/m2，有的定價4800元/m2，而有的可能定價到5500元/m2（暫且不考慮開發(fā)商的品牌因素） 那么到底定多少合適呢？除了限價政策外，“保本售價”是一個重要的參考數(shù)據(jù)，所謂保本售價指的是一個產(chǎn)品業(yè)態(tài)真實的成本（全成本），例如，高層成本5000元/m2，如果定價4800元/平米肯定是賣虧了，定價5000元/m2就是保本，定價5500元/m2就是有利潤 1.3 成本管理的需要 一個項目的成本管理周期是很長的，如果僅僅只把控總成本，那無疑是粗放的，很容易出現(xiàn)拆東墻補西墻的情況，甚至開發(fā)過程中都說不清成本到底是夠還是不夠，而很多成本的發(fā)生合同是直接關(guān)聯(lián)到具體產(chǎn)品業(yè)態(tài)，甚至具體建筑單元的，尤其是建造類的成本，因而成本的合理分攤，是成本動態(tài)管理是否有效的重要手段 1.4 行業(yè)對標依據(jù) 成本對標是每個成本人都會遇到的課題，也是非常頭痛的課題，如果成本不分攤到具體產(chǎn)品業(yè)態(tài)，那么只能對比項目的綜合單方成本 然而各個項目由于各種原因產(chǎn)品業(yè)態(tài)很難統(tǒng)一，而且各個產(chǎn)品業(yè)態(tài)的占比也不完全一致，這就導(dǎo)致項目綜合成本單方是沒有對比意義的 最好的辦法就是大家來比較一下各自項目高層的成本，多層的成本等等，這就要求必須把成本分攤給各個產(chǎn)品業(yè)態(tài)才有意義 2. 成本核算指導(dǎo)的原則 成本核算指導(dǎo)有三個非常重要的原則 2.1 誰受益誰分攤原則 這個原則的意思是，在對成本分攤時，按照這個成本發(fā)生后哪個業(yè)態(tài)收益就把成本歸集到哪個產(chǎn)品業(yè)態(tài) 2.2 優(yōu)先分攤到高附加值產(chǎn)品原則 這個原則的意思是，在對成本分攤時，如果這個待分攤的成本按照收益原則可以分攤給多個業(yè)態(tài)時，為了盡量拉平各產(chǎn)品的利潤，可以將待分攤成本多給售價高的業(yè)態(tài)分攤 例如對于設(shè)計費的分攤，地上、地下業(yè)態(tài)都會發(fā)生設(shè)計費，但很多城市地下車庫雖然有收益，但往往售價不高，利潤率很低甚至虧損，而地上產(chǎn)品利潤率比較高，那么這個時候，雖然地下車庫也發(fā)生設(shè)計費，但在分攤的時候可以考慮將所有設(shè)計費分攤給地上業(yè)態(tài)，地下車庫不分攤設(shè)計費 2.3 可租售核算原則 這個原則的意思是，在對成本分攤時，只分攤給可租售業(yè)態(tài)，既只分攤給有銷售或租賃回報的業(yè)態(tài)，對于沒有收入的業(yè)態(tài)視為配套，其成本分攤給有收益的業(yè)態(tài) 3. 成本核算指導(dǎo)中的秘密 雖然基本上每個地產(chǎn)企業(yè)都會制定成本核算指導(dǎo)，但對于很多成本人來說只是機械的套用，對于為什么這樣設(shè)置，為什么那樣規(guī)定其實是不明白的 3.1 成本測算和成本核算的差異 3.1.1 成本測算對象和成本核算對象 成本測算對象是指結(jié)合項目的不同開發(fā)分期， 能夠?qū)Τ杀具M行單獨測算、計量成本的建筑物或構(gòu)筑物。 主要包括： 住宅：高層、小高層、聯(lián)排等 商業(yè)：底商、獨立商業(yè)、公寓等 地下車庫：人防、非人防等 非經(jīng)營類公建：無償建設(shè)的學(xué)校、歸全體業(yè)主的會所等 成本測算對象的劃分應(yīng)便于合同的拆分和費用的歸集，差異性小的產(chǎn)品可合并作為同一測算對象，例如：14層高層和16層高層可同作為高層處理。 成本核算對象是指：按照三大原則，可將成本費用進行歸集和分配的具體可租售業(yè)態(tài)。 ① 成本核算對象確定原則： 可租售性原則 定價差異原則 產(chǎn)品明顯差異原則 ② 成本核算對象的確定方法： 分期開發(fā)的項目，要分期核算。 同一期內(nèi)，按照不同的可租售產(chǎn)品類型劃分成本核算對象 在同一建筑物上若有商業(yè)裙樓、住宅公寓、辦公寫字樓、可售車庫等不同功能的可售產(chǎn)品，應(yīng)按功能劃分成本核算對象 ③ 車庫的處理： 如當?shù)卣呖梢宰馐?，則作為核算對象，計算其相應(yīng)成本。如當?shù)卣卟豢勺馐郏瑒t應(yīng)視為配套設(shè)施，單獨測算其成本后，相應(yīng)成本全部分攤到可租售產(chǎn)品中。 ④ 會所的處理： 若可租售應(yīng)作為成本核算對象。 明確約定所有權(quán)歸全體業(yè)主的會所，則應(yīng)視為配套設(shè)施，相應(yīng)成本應(yīng)該全部分攤到可租售產(chǎn)品中。 混合性質(zhì)會所（部分可租售、部分為配套）應(yīng)根據(jù)其可租售和不可租售部分建筑面積分別按前述兩種方式處理。 ⑤ 教育設(shè)施的處理： 無償將產(chǎn)權(quán)移交政府的以及銷售合同中明確約定產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的教育及其設(shè)施應(yīng)作為公共配套，成本全部分攤?cè)肫渌勺馐郛a(chǎn)品中。 有償移交政府的教育及其它配套設(shè)施，應(yīng)作為核算對象，核算成本中是否包括地價視購入土地時是否計入教育配套部分地價決定。 移交政府的教育設(shè)施，在移交時需取得玩唄的政府及財務(wù)確認文件； 產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的教育配套，應(yīng)單獨作為成本核算對象，按商業(yè)方式處理； 3.1.2 成本測算過程與成本核算過程 成本測算過程是根據(jù)相關(guān)成本管理制度對項目成本進行計算，真實反映產(chǎn)品的成本情況 成本核算過程是在成本測算的基礎(chǔ)上，合規(guī)合法的體現(xiàn)稅籌情況下的財務(wù)成本 有一點需要特別注意，一定要區(qū)分成本管理中的分攤和與稅籌需要的分攤的區(qū)別，筆者的建議是成本測算中的分攤規(guī)則要保持一致，先不用考慮稅籌因素，這樣才能保證各項目的成本測算保持一個口徑，才有可比性，便于管理，也可避免混亂 成本測算的核算（分攤）完成后，再與財務(wù)部門一起籌劃稅籌，并根據(jù)稅籌方案進行分攤的調(diào)整 這兩個過程且不可混為一談 3.2 土地成本為什么建議按照占地分攤 首先說明一點，成本的分攤方式?jīng)]有絕對的對或者錯，只能說是相對合理，比如土地成本的分攤，有的城市稅務(wù)清繳是按占地面積分攤，而有的城市是按照建筑面積分攤（雖然稅務(wù)有規(guī)定，但是一般是可以溝通的，只要說明其合理性即可） 從合理角度考慮，土地成本的分攤建議按照各業(yè)態(tài)的占地面積分攤，這樣更能體現(xiàn)誰受益誰分攤的原則，另外還有其更深層次的原因 低密度的產(chǎn)品往往售價更高，而在高低配的項目中，低密度產(chǎn)品意味著其占地面積多，那么如果按照占地面積分攤也就意味著給低密度高售價的產(chǎn)品可以多分攤土地成本，可以相應(yīng)平衡項目各業(yè)態(tài)之間的利潤率，這才是按照占地面積分攤的深層次原因 另外一個項目如果多期開發(fā)，如果不按照各期的占地面積分攤，而是按照建筑面積分攤，很可能出現(xiàn)一個分期要承擔(dān)其紅線外其他地塊的土地成本，不論是從稅務(wù)清繳角度還是從常理而言都是不合理的 但是如果按照占地面積分攤就會遇到不少實際上的困難，因為一個項目中不同業(yè)態(tài)占用的土地面積往往沒有明確的界限，還存在一些綜合業(yè)態(tài)（如底商與高層重疊）更不好明確。 為了解決這一問題，我們需要在核算指導(dǎo)中約定具體的占地面積計算方式： 土地成本若能直接歸屬成本核算對象的，可將相應(yīng)部分土地成本直接計入特定的成本核算對象中；若不能直接歸屬，則通過設(shè)定分攤方法計入相應(yīng)成本核算對象，方法如下： ① 分期開發(fā)的先根據(jù)各期占地面積將土地成本分攤至各期； ② 一個建造期內(nèi)各業(yè)態(tài)的對應(yīng)布置，土地出讓金應(yīng)首先按總圖將各業(yè)態(tài)或組合業(yè)態(tài)（同一樓棟有兩個或以上的業(yè)態(tài)時可先將其視為一個組合業(yè)態(tài)）的占地面積分攤至各業(yè)態(tài)或組合業(yè)態(tài)。相鄰業(yè)態(tài)間若有道路則以道路中心線切分各業(yè)態(tài)的占地面積，若無則以相鄰業(yè)態(tài)中間線為占地界線。（該步驟分攤后的業(yè)態(tài)或組合業(yè)態(tài)占地面積簡稱業(yè)態(tài)分塊面積） ③ 對于組合業(yè)態(tài)分攤的業(yè)態(tài)分塊面積，土地分攤步驟如下：先從平面將該分塊面積切分成多種業(yè)態(tài)重疊部分樓座占地、單一業(yè)態(tài)樓座占地、公共占地。多種業(yè)態(tài)重疊部分樓座占地需按重疊部分對應(yīng)的可售面積分攤；單一業(yè)態(tài)樓座占地歸本業(yè)態(tài)；公共占地按受益原則進行分攤，如底商，從小區(qū)外部進入，則分攤對應(yīng)外部公共部分土地，如住宅單元從小區(qū)內(nèi)部進入，園區(qū)內(nèi)景觀為住宅服務(wù)，則住宅分攤內(nèi)部公共部分土地。如受益不明確，按地上可售面積分攤。 當然以上只是一種劃分方式，也可以按照各業(yè)態(tài)的容積率反算占地面積，雖然這些占地面積計算的方式不同，但對最終結(jié)果影響不大 3.3 核算口徑 有一個問題一直保守爭論，為了配合銷售而建造的售樓處、樣板間的成本到底是否要放在開發(fā)成本中？認為應(yīng)該放入開發(fā)成本的理由是這些都是實實在在的建筑成本，且可以做大成本抵稅。 認為應(yīng)該不應(yīng)該放入開發(fā)成本的理由是，這些是營銷使用的，應(yīng)該放入營銷費用。 其實以上的兩種觀點都沒錯，之所以產(chǎn)生爭論是混淆了核算口徑和考核口徑，正確的做法應(yīng)該是在核算時營銷設(shè)施建造費用依然放到開發(fā)成本中，可以抵稅；但在對營銷部門進行費用考核時，需要把營銷設(shè)施發(fā)生的成本計入其考核范疇 3.4 地下車庫 地下車庫在成本核算中是一個非常特殊的業(yè)態(tài)，說它特殊 一方面是因為地下車庫是否有收益（銷售或出租）各地政策不同，比如很多城市地下車庫是有產(chǎn)權(quán)的可以進行買賣，即便沒有產(chǎn)權(quán)也是可以通過長租的方式變相銷售；而有的城市地下車庫是全體業(yè)主共有的，不能收取費用（如深圳） 另外一方面是因為地下車庫如果有收益，其收益水平差異巨大，比如一線城市一個車位的售價很高，其利潤率甚至超過地上的業(yè)態(tài)；而有的地方售價很低，單就車庫而言利潤率低，甚至虧損，還有很多城市地下車庫根本沒人要 基于這些特殊性，在對地下車庫進行成本核算時也要根據(jù)各地的具體情況進行區(qū)分對待 有收益的地下車庫 ① 售價高，利潤率高的車庫：盡量多的分攤成本 ② 售價低，利潤率低的車庫： 減少成本分攤，例如土地、前期、配套等的成本不分攤給地下車庫；如果利潤還低，可考慮將部分地下車庫的建安成本分攤給地上產(chǎn)品；這樣做還有個底層邏輯：地下車庫的成本分攤利潤相對高的地上產(chǎn)品，那么地上產(chǎn)品為了銷售不虧本（售價不低于保本售價）必然會提高銷售價格，那么項目地上產(chǎn)品的銷售就能應(yīng)對地下車庫售價低甚至是銷售不掉帶來的風(fēng)險，也即先把本錢賣回來 ③ 不可租售的地下車庫：做為配套分攤給可租售的產(chǎn)品 3.5 統(tǒng)算還是細算 還有一個經(jīng)常糾結(jié)的問題，就是除在對非建安成本進行分攤時，是計算完總額按規(guī)則進行分攤，還是分別計算各個業(yè)態(tài)具體的費用 以施工圖設(shè)計費用為例，各個業(yè)態(tài)的施工圖設(shè)計費是有差異的，如地下車庫的設(shè)計費跟地上高層的設(shè)計費是不同的，那么在進行成本核算時是算出施工圖設(shè)計費后按照規(guī)則分攤給各個業(yè)態(tài)（統(tǒng)算分攤）還是具體業(yè)態(tài)具體計算（細算匯總） 兩種方式最直觀的差異就是前者在匯總表中各業(yè)態(tài)的單方是一樣的，后者在匯總表中各業(yè)態(tài)的單方有差異 這兩種方式其實都是可以的，雖然有數(shù)據(jù)的差異，但差異不大，不同的公司采用的方式不同，根據(jù)各自公司管理導(dǎo)向選擇即可 03 附錄：完整核算指導(dǎo)示例 為了便于大家理解以及參照，稅海競帆以下把某標桿企業(yè)的成本核算指導(dǎo)全文摘錄給大家參考 XX集團成本核算指導(dǎo) 目 錄 1 范圍 2 術(shù)語和定義 2.1 可售面積 2.2 規(guī)劃建筑面積 2.3 建筑面積 2.4 建筑用地面積 2.5 成本測算對象 2.6 成本核算對象 2.7 成本測算科目 3 原則 4成本的測算對象的確定 5 成本核算對象的確定 6 成本費用的歸集與分配原則 1 范圍 本制度是土地成本、建造成本的核算工作要求進行了明確和規(guī)范，是開展此類成本核算工作的制度依據(jù)。 本制度適用于XX集團（下簡稱“集團公司”）內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的開發(fā)項目。 2 術(shù)語和定義 2.1 可售面積 以產(chǎn)權(quán)面積口徑為準，可售建筑面積=地上可售面積+地下可售面積； 可售面積的數(shù)量來源： 在取得預(yù)售許可面積之前，以研發(fā)設(shè)計面積為準。 在取得預(yù)售許可面積但沒有取得產(chǎn)權(quán)實測面積，以預(yù)售許可面積為準。 在取得產(chǎn)權(quán)實測面積后，以產(chǎn)權(quán)實測面積為準。 2.2 建筑面積 依據(jù)施工圖及國標建筑面積計算規(guī)則計算的項目面積。 2.3 建筑用地面積 建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。 2.4 成本測算對象 是指結(jié)合項目的不同開發(fā)分期， 能夠?qū)Τ杀具M行單獨測算、計量成本的建筑物或構(gòu)筑物。 2.5 成本核算對象 是指按照受益和配比原則，可將成本費用進行歸集和分配的具體可租售業(yè)態(tài)。 2.6 成本測算科目 是指成本測算的各項內(nèi)容，主要包括土地成本、前期工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施(紅線內(nèi))、建安成本、配套設(shè)施費。 3 核算原則 3.1 誰受益誰分攤原則； 3.2 成本優(yōu)先分攤到高附加值產(chǎn)品原則； 3.3 可租售核算原則 4. 成本測算對象 4.1對成本影響大的業(yè)態(tài)、組成復(fù)雜的分部分項工程應(yīng)視為測算對象，進行單獨測算，主要包括： 住宅：超高層、高層、小高層、洋房、別墅等； 商業(yè)：底商、獨立商業(yè)、酒店式公寓、寫字樓等； 地下車庫：普通地下車庫（無論是否可售）、人防地下車庫； 非經(jīng)營性公建：會所（無論是否可售）、地上車庫等； 4.2 成本測算對象的確定 4.2.1成本測算對象的劃分應(yīng)便于合同的拆分和費用的歸集，差異性小的產(chǎn)品可合并作為同一測算對象，例如：14層高層和16層高層可同作為高層處理。 4.2.2 會所、地下車庫無論是否可售均應(yīng)作為獨立測算對象對其成本組成進行測算； 4.2.3不同建筑業(yè)態(tài)之間共用結(jié)構(gòu)的劃分說明： 各層成本按“”形劃分結(jié)構(gòu)歸屬。即各層應(yīng)包含頂板、梁、剪力墻及柱； 住宅/商業(yè)與車庫公用的“墻、梁、柱”歸屬住宅/商業(yè)，底板按照公用墻范圍進行劃分； 4.2.4 環(huán)境景觀工程應(yīng)分別按照“區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀工程”、“示范區(qū)環(huán)境景觀工程”、“代征綠地環(huán)境景觀工程”等應(yīng)進行分項測算及管控； 5 成本核算對象 5.1 成本核算對象的確定原則 5.1.1 可租售性原則：是區(qū)分是否作為成本核算對象的基本原則。如果某一類開發(fā)產(chǎn)品可以對外經(jīng)營租售，則應(yīng)當作為獨立的成本核算對象。 5.1.2 定價差異原則：在可租售性的前提下如果不同產(chǎn)品其預(yù)期租售價格存在較大差異，則應(yīng)單獨作為核算對象。 5.1.3 產(chǎn)品明顯差異原則：在可租售性的前提下，如果產(chǎn)品在建筑上存在明顯的差異從而可能導(dǎo)致其相應(yīng)成本差異較大時要分別作為成本核算對象。 5.2 成本核算對象的確定方法 各公司可根據(jù)以上成本歸集對象的確定原則，并結(jié)合項目實際情況，按以下方法確定具體成本核算對象。 5.2.1 分期開發(fā)的項目，要分期核算。 5.2.2 同一期內(nèi)，按照獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、多層、小高層、高層、超高層、集中商業(yè)、底層商業(yè)、公寓/soho、寫字樓、酒店、可售車庫等不同的可租售產(chǎn)品類型劃分成本核算對象。 5.2.3在同一建筑物上若有商業(yè)裙樓、住宅公寓、辦公寫字樓、可售車庫等不同功能的可售產(chǎn)品，應(yīng)按功能劃分成本核算對象。 5.2.4 車庫的處理 地下、半地下、及架空層車庫如當?shù)卣叻ㄒ?guī)規(guī)定其可以租售，則應(yīng)作為核算對象，計算其相應(yīng)成本。如當?shù)卣叻ㄒ?guī)規(guī)定其不可租售，則應(yīng)視為配套設(shè)施，單獨測算其成本后，相應(yīng)成本全部分攤到可租售產(chǎn)品中。 5.2.5 會所的處理 若可租售應(yīng)作為成本核算對象。 明確約定所有權(quán)歸全體業(yè)主的會所，則應(yīng)視為配套設(shè)施，相應(yīng)成本應(yīng)該全部分攤到可租售產(chǎn)品中。 混合性質(zhì)會所（部分可租售、部分為配套）應(yīng)根據(jù)其可租售和不可租售部分建筑面積分別按前述兩種方式處理。 5.2.6 教育及其他設(shè)施處理 無償將產(chǎn)權(quán)移交政府的以及銷售合同中明確約定產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的教育及其設(shè)施應(yīng)作為公共配套，成本全部分攤?cè)肫渌勺馐郛a(chǎn)品中。 有償移交政府的教育及其它配套設(shè)施，應(yīng)作為核算對象，核算成本中是否包括地價視購入土地時是否計入教育配套部分地價決定。 產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的教育配套，應(yīng)單獨作為成本核算對象，按商業(yè)方式處理； 成本核算對象的具體設(shè)置舉例參見下圖 6 成本費用的歸集與分配原則 6.1 土地成本 土地成本若能直接歸屬成本核算對象的，可將相應(yīng)部分土地成本直接計入特定的成本核算對象中；若不能直接歸屬，則通過設(shè)定分攤方法計入相應(yīng)成本核算對象，方法如下： 6.1.1根據(jù)不同分期的用地面積進行分攤，在項目各期之間分攤。總的用地面積必須和國土證面積一致，各期劃分的用地面積如果有國土證以國土證面積為準，如果沒有國土證以規(guī)劃設(shè)計圖紙中的用地面積為準。 6.1.2同一分期、不同業(yè)態(tài)的土地成本，按照各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的用地面積進行分攤。 若當期內(nèi)各成本歸屬對象單獨構(gòu)成明顯組團，能較為準確劃分各自占地面積時，則按照各獨立組團的占地面積比分攤地價。 若無明顯組團的：相鄰業(yè)態(tài)間若有道路則以道路中心線切分各業(yè)態(tài)的占地面積，若無則以相鄰業(yè)態(tài)中間線為占地界線。 若無法進行占地面積劃分的，則按照各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的理論容積率進行反算，即：建筑面積÷理論容積率。 特殊情況時也可按照可售面積進行分攤。 6.1.3代征道路、綠化用地，非經(jīng)營性配套公建用地（如：教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等）不分攤土地出讓金。 6.2 前期費用、建安工程費、市政基礎(chǔ)設(shè)施費、公用配套設(shè)施： 能夠分清成本核算對象的成本，直接計入該成本核算對象中的相應(yīng)科目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔(dān)的費用，按照下表所示分攤標準分攤計入各成本歸屬對象： 04 結(jié)語 1、成本核算指導(dǎo)是地產(chǎn)企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)規(guī)定，是規(guī)范企業(yè)成本數(shù)據(jù)的依據(jù) 2、成本核算一般會本著項目利益最大化的原則 3、地產(chǎn)企業(yè)的成本核算指導(dǎo)會有些不同，但絕大部分的內(nèi)容有趨同性 4、本文的目的不在于爭論哪種成本核算指導(dǎo)的正確性，而在于讓大家理解核算指導(dǎo)的底層邏輯，便于大家對成本核算指導(dǎo)的理解以及制定 二、會計政策 財政部《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度》 第一章 總則 第一條 為了加強企業(yè)產(chǎn)品成本核算工作，保證產(chǎn)品成本信息真實、完整，促進企業(yè)和經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國會計法》、企業(yè)會計準則等國家有關(guān)規(guī)定制定本制度。 第二條 本制度適用于大中型企業(yè)，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、采礦業(yè)、交通運輸業(yè)、信息傳輸業(yè)、軟件及信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、文化業(yè)以及其他行業(yè)的企業(yè)。其他未明確規(guī)定的行業(yè)比照以上類似行業(yè)的規(guī)定執(zhí)行。 本制度不適用于金融保險業(yè)的企業(yè)。 第三條 本制度所稱的產(chǎn)品，是指企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動中持有以備出售的產(chǎn)成品、商品、提供的勞務(wù)或服務(wù)。 本制度所稱的產(chǎn)品成本，是指企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品過程中所發(fā)生的材料費用、職工薪酬等，以及不能直接計入而按一定標準分配計入的各種間接費用。 第四條 企業(yè)應(yīng)當充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，編制、執(zhí)行企業(yè)產(chǎn)品成本預(yù)算，對執(zhí)行情況進行分析、考核，落實成本管理責(zé)任制，加強對產(chǎn)品生產(chǎn)事前、事中、事后的全過程控制，加強產(chǎn)品成本核算與管理各項基礎(chǔ)工作。 第五條 企業(yè)應(yīng)當根據(jù)所發(fā)生的有關(guān)費用能否歸屬于使產(chǎn)品達到目前（2013年）場所和狀態(tài)的原則，正確區(qū)分產(chǎn)品成本和期間費用。 第六條 企業(yè)應(yīng)當根據(jù)產(chǎn)品生產(chǎn)過程的特點、生產(chǎn)經(jīng)營組織的類型、產(chǎn)品種類的繁簡和成本管理的要求，確定產(chǎn)品成本核算的對象、項目、范圍，及時對有關(guān)費用進行歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)。 企業(yè)產(chǎn)品成本核算采用的會計政策和估計一經(jīng)確定，不得隨意變更。 第七條 企業(yè)一般應(yīng)當按月編制產(chǎn)品成本報表，全面反映企業(yè)生產(chǎn)成本、成本計劃執(zhí)行情況、產(chǎn)品成本及其變動情況等。 第二章 產(chǎn)品成本核算對象 第八條 企業(yè)應(yīng)當根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營特點和管理要求，確定成本核算對象，歸集成本費用，計算產(chǎn)品的生產(chǎn)成本。 …… 第十三條 房地產(chǎn)企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。 …… 第十九條 除本制度已明確規(guī)定的以外，其他行業(yè)企業(yè)應(yīng)當比照以上類似行業(yè)的企業(yè)確定產(chǎn)品成本核算對象。 第二十條企業(yè)應(yīng)當按照第八條至第十九條規(guī)定確定產(chǎn)品成本核算對象，進行產(chǎn)品成本核算。企業(yè)內(nèi)部管理有相關(guān)要求的，還可以按照現(xiàn)代企業(yè)多維度、多層次的管理需要，確定多元化的產(chǎn)品成本核算對象。 多維度，是指以產(chǎn)品的最小生產(chǎn)步驟或作業(yè)為基礎(chǔ)，按照企業(yè)有關(guān)部門的生產(chǎn)流程及其相應(yīng)的成本管理要求，利用現(xiàn)代信息技術(shù)，組合出產(chǎn)品維度、工序維度、車間班組維度、生產(chǎn)設(shè)備維度、客戶訂單維度、變動成本維度和固定成本維度等不同的成本核算對象。 多層次,是指根據(jù)企業(yè)成本管理需要,劃分為企業(yè)管理部門、工廠、車間和班組等成本管控層次。 第三章 產(chǎn)品成本核算項目和范圍 第二十一條 企業(yè)應(yīng)當根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營特點和管理要求，按照成本的經(jīng)濟用途和生產(chǎn)要素內(nèi)容相結(jié)合的原則或者成本性態(tài)等設(shè)置成本項目。 …… 第二十六條 房地產(chǎn)企業(yè)一般設(shè)置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用等成本項目。 土地征用及拆遷補償費，是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。 前期工程費，是指項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費、招標代理費、臨時設(shè)施費以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。 建筑安裝工程費，是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。 公共配套設(shè)施費，是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費用等。 開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產(chǎn)品成本。 借款費用，是指符合資本化條件的借款費用。 房地產(chǎn)企業(yè)自行進行基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程建設(shè)的，可以比照建筑企業(yè)設(shè)置有關(guān)成本項目。 …… 第三十二條 除本制度已明確規(guī)定的以外，其他行業(yè)企業(yè)應(yīng)當比照以上類似行業(yè)的企業(yè)確定成本項目。 第三十三條 企業(yè)應(yīng)當按照第二十一條至第三十二條規(guī)定確定產(chǎn)品成本核算項目，進行產(chǎn)品成本核算。企業(yè)內(nèi)部管理有相關(guān)要求的，還可以按照現(xiàn)代企業(yè)多維度、多層次的成本管理要求，利用現(xiàn)代信息技術(shù)對有關(guān)成本項目進行組合，輸出有關(guān)成本信息。 第四章 產(chǎn)品成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn) 第三十四條 企業(yè)所發(fā)生的費用，能確定由某一成本核算對象負擔(dān)的，應(yīng)當按照所對應(yīng)的產(chǎn)品成本項目類別，直接計入產(chǎn)品成本核算對象的生產(chǎn)成本；由幾個成本核算對象共同負擔(dān)的，應(yīng)當選擇合理的分配標準分配計入。 企業(yè)應(yīng)當根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營特點，以正常生產(chǎn)能力水平為基礎(chǔ)，按照資源耗費方式確定合理的分配標準。 企業(yè)應(yīng)當按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則，根據(jù)產(chǎn)品的生產(chǎn)特點和管理要求結(jié)轉(zhuǎn)成本。 …… 第四十三條 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的有關(guān)費用，由某一成本核算對象負擔(dān)的，應(yīng)當直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔(dān)的，應(yīng)當選擇占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本。 …… 第四十八條 企業(yè)不得以計劃成本、標準成本、定額成本等代替實際成本。企業(yè)采用計劃成本、標準成本、定額成本等類似成本進行直接材料日常核算的，期末應(yīng)當將耗用直接材料的計劃成本或定額成本等類似成本調(diào)整為實際成本。 第四十九條 除本制度已明確規(guī)定的以外，其他行業(yè)企業(yè)應(yīng)當比照以上類似行業(yè)的企業(yè)對產(chǎn)品成本進行歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)。 第五十條企業(yè)應(yīng)當按照第三十四條至第四十九條規(guī)定對產(chǎn)品成本進行歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)。企業(yè)內(nèi)部管理有相關(guān)要求的，還可以利用現(xiàn)代信息技術(shù)，在確定多維度、多層次成本核算對象的基礎(chǔ)上，對有關(guān)費用進行歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)。第五章 附 則 第五十一條 小企業(yè)參照執(zhí)行本制度。 第五十二條 本制度自2014年1月1日起施行。 第五十三條 執(zhí)行本制度的企業(yè)不再執(zhí)行《國營工業(yè)企業(yè)成本核算辦法》。 三、稅收政策 1、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告 國家稅務(wù)總局公告2014年第35號 2014年1月28日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于取消和下放一批行政審批項目的決定》(國發(fā)[2014]5號)，取消了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象事先備案制度。為做好取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象事先備案制度的落實和后續(xù)管理工作，現(xiàn)將有關(guān)問題公告如下： 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機關(guān)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務(wù)機關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，在調(diào)整當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報送主管稅務(wù)機關(guān)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機關(guān)檢查。 三、各級稅務(wù)機關(guān)要認真清理以前的管理規(guī)定，今后不得以任何理由進行變相審批。 主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，加強后續(xù)管理。對資料不完整、不規(guī)范的，應(yīng)及時通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補齊、修正;對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整;對成本對象確定情況異常的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)進行專項檢查;對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應(yīng)按《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定進行處理。 四、本公告自發(fā)布之日起30日后施行。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第二十六條第二款同時廢止。本公告施行前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未完成開發(fā)產(chǎn)品成本對象事先備案的，也按本公告執(zhí)行。 2、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù) 企業(yè)所得稅處理辦法》的通知 [條款失效] 國稅發(fā)[2009]31號 提示： 1、依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2018年第31號 國家稅務(wù)總局關(guān)于修改部分稅收規(guī)范性文件的公告，本法規(guī)第八條內(nèi)容中“國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局”修改為“稅務(wù)局”。 2、依據(jù)國發(fā)[2014]5號 國務(wù)院關(guān)于取消和下放一批行政審批項目的決定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象確定核準取消。 3、依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2014年第35號 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理問題的公告，自2014年07月16日起第二十六條第二項條款失效。 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局： 為了加強從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點，國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 第一章 總 則 第一條 根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。 第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： ?。ㄒ唬?開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 ?。ǘ?開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 ?。ㄈ?開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 【稅屋提示：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當年度應(yīng)納稅所得額?！?/p> 第四條 企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規(guī)范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。 第二章 收入的稅務(wù)處理 第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認： ?。ㄒ唬┎扇∫淮涡匀~收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。 ?。ǘ┎扇》制谑湛罘绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。 （四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)： 1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。 第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為： （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； （二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。 第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定： （一）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。 （二）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%. （三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。 （四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%. 第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。 在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。 第三章 成本、費用扣除的稅務(wù)處理 第十一條 企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。 第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。 【咨詢內(nèi)容： 第十三條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進行處理。 第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本 第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。 第十六條 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。 第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理： ?。ㄒ唬儆诜菭I利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。 ?。ǘ儆跔I利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 【觀點碰撞—國稅發(fā)[2009]31號文又被青春撞了一下腰，仔細一看沒撞著! <無極小刀 海涵> 】 第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。 第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。 第二十條 企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除。 第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理： ?。ㄒ唬┢髽I(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。 ?。ǘ┢髽I(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。 【提示：國稅發(fā)[2009]31號第21條第2款規(guī)定：“企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的利息準予在稅前扣除?！?/span> 這是否可以理解為，假如某地產(chǎn)集團的成員企業(yè)A統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款后，分攤給地產(chǎn)企業(yè)B使用。A企業(yè)向B企業(yè)代收利息后，支付給金融機構(gòu)。A企業(yè)向B企業(yè)收取的利息是否不需要開具發(fā)票，不需要繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。B企業(yè)支付的利息是否憑A企業(yè)的借款證明和利息分割單，即可在企業(yè)所得稅前扣除？注：A企業(yè)和B企業(yè)的企業(yè)所得稅均由地稅征收。 一、根據(jù)《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于非金融機構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅問題的通知》（穗地稅發(fā)[2000]320號）的有關(guān)規(guī)定，“對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位（以下簡稱借方）向金融機構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨立核算單位和非獨立核算單位），并按支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅?！駝t，將視為具有從事貸款業(yè)務(wù)的性質(zhì)，應(yīng)對其向下屬單位收取的利息全額征收營業(yè)稅。”A企業(yè)代收的利息收入應(yīng)并入應(yīng)納稅所得額中一起核算，并根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條規(guī)定的條件，計算企業(yè)所得稅扣除額。 二、根據(jù)《關(guān)于取消<廣東省廣州市非經(jīng)營收入發(fā)票>及有關(guān)業(yè)務(wù)用票管理問題的通知》（穗地稅發(fā)[2005]331號）的相關(guān)規(guī)定，對納稅人發(fā)生不屬于生產(chǎn)經(jīng)營收入的業(yè)務(wù)往來結(jié)算，應(yīng)根據(jù)財政部頒布的《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》（財會字〔1996〕19號）以及廣州市地方稅務(wù)局《關(guān)于企業(yè)所得稅納稅人以不法憑證列支成本費用稅務(wù)處理的實施意見》（穗地稅發(fā)〔2005〕276號）中“合法、有效的憑證”的相關(guān)規(guī)定為用票依據(jù)。 三、B企業(yè)支付的利息根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第21條第2款規(guī)定，“借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的利息準予在稅前扣除?！?/span> 上述回復(fù)僅供參考，歡迎您再次提問。 ——2010-06-29 廣州地稅答復(fù)】 第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。 第二十三條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。 第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。 第四章 計稅成本的核算 第二十五條 計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。 第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原則如下： ?。ㄒ唬┛煞皲N售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。 ?。ǘ條款失效]分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。 （三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。 （四）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進行核算。 （五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。 ?。?quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進行核算。 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。 【提示——依據(jù)國發(fā)[2014]5號，本條中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象確定核準取消?！?/span> 第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下： ?。ㄒ唬┩恋卣饔觅M及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 ?。ǘ┣捌诠こ藤M。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 （三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 ?。ㄋ模┗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 ?。ㄎ澹┕才涮自O(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 ?。╅_發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 第二十八條 企業(yè)計稅成本核算的一般程序如下： ?。ㄒ唬Ξ斊趯嶋H發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。 ?。ǘ?yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 （三）對期前已完工成本對象應(yīng)負擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。 ?。ㄋ模Ρ酒谝淹旯こ杀緦ο蠓诸悶殚_發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 ?。ㄎ澹Ρ酒谖赐旯ず蜕形唇ㄔ斓某杀緦ο髴?yīng)當負擔(dān)的成本費用，應(yīng)按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。 第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一： ?。ㄒ唬┱嫉孛娣e法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負擔(dān)的占地面積。 （二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。 1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。 2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。 第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進行分配： ?。ㄒ唬┩恋爻杀?，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。 土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 （二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。 ?。ㄈ┙杩钯M用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。 （四）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。 【相關(guān)問題——“應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意”是否必須以書面形式作出決定？ 】 第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： ?。ㄒ唬┢髽I(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理： 1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。 2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。 ?。ǘ┢髽I(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。 第三十二條 除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。 ?。ㄒ唬┏霭こ涛醋罱K辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。 ?。ǘ┕才涮自O(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 ?。ㄈ?yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 第三十三條 企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。 【相關(guān)解讀—— 國稅發(fā)[2009]31號文第三十三條如何理解？ 國稅發(fā)（2009）31號文第三十三條規(guī)定的正確解釋】 第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 【問題內(nèi)容： 您好！房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，單一項目于2015年度竣工備案，完工時工程成本已發(fā)生，但仍有大量成本發(fā)票未取得，我司在2015年完工時未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)毛利額并計算企業(yè)所得稅。后陸續(xù)于2016-2018年取得剩余成本發(fā)票。根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2012年第15號第六條、國家稅務(wù)總局公告2018年第28號第十七條，我公司在2018年追溯調(diào)整完工年度（2015年）企業(yè)所得稅時，可否將2018年以前取得的所有發(fā)票成本，按收入配比情況來結(jié)轉(zhuǎn)扣除完工年度（2015年）成本，并計算應(yīng)交企業(yè)所得稅？ 國家稅務(wù)總局廈門市12366納稅服務(wù)中心答復(fù)： 一、完工年度。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十二條規(guī)定，除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。 （一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。 第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。 二、完工年度后，每年對取得發(fā)票新增成本進行再次分配。國稅發(fā)〔2009〕31號第二十八條規(guī)定，對前期已完工成本對象應(yīng)負擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。根據(jù)第二十八條規(guī)定，應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的部分，在當期納稅申報時進行扣除，不能進行追溯調(diào)整。 此外，國稅發(fā)〔2009〕31號是規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特殊規(guī)定。特殊規(guī)定與一般規(guī)定不一致之處，按特殊規(guī)定執(zhí)行。 答復(fù)機構(gòu)：廈門市稅務(wù)局 答復(fù)時間：2021-04-22】 第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。 第五章 特定事項的稅務(wù)處理 第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理： ?。ㄒ唬┓查_發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。 ?。ǘ┓查_發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理： 1. 企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。 【總局答復(fù)—— 如何理解國稅發(fā)[2009]31號的'約定分配'？】 第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理： 企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 第六章 附 則 第三十八條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進行稅務(wù)處理。 第三十九條 本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。
請問我2020年按自結(jié)入戶形式預(yù)繳1000萬土地增值稅，該預(yù)繳的土地增值稅能否作預(yù)付稅金不納入2020年企業(yè)所得稅稅前扣除，待2021年土地增值稅清算時才納入2021年企業(yè)所得稅稅前扣除呢？
廣東省佛山市12366納稅服務(wù)中心答復(fù)：
尊敬的納稅人（扣繳義務(wù)人、繳費人）您好！您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。
因此，企業(yè)取得銷售未完工產(chǎn)品的預(yù)售收入，按照相關(guān)規(guī)定繳納的附加稅費以及土地增值稅可以在繳納的當期稅前扣除，如果企業(yè)未將繳納的相應(yīng)的稅金計入當期成本費用可以進行納稅調(diào)減；開發(fā)產(chǎn)品完工以后，計算并且計入當期成本費用的附加稅費以及土地增值稅要進行納稅調(diào)增。
回復(fù)單位：國家稅務(wù)總局佛山市稅務(wù)局
回復(fù)時間：2020-11-25】
回復(fù)：您好！您在我們網(wǎng)站上提交的稅收咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下：
（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。
?。ㄋ模╊A(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進行分配。
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