對于買房子來說，買一個城市的房產(chǎn)就是買一個城市的股票，城市的未來對房產(chǎn)的發(fā)展息息相關(guān)。
本文作者常年居住深圳，有十幾年的投資經(jīng)驗，在房住不炒的大背景下，投資渠道有限，手里的資金應(yīng)該何去何從？
本文的一些經(jīng)驗或許可以借鑒！
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我可能這輩子也買不起深圳的房子了
2014年，筆者急吼吼地給好友蘭打電話，通知她：我住的小區(qū)，有鄰居急賣房，兩房83平報價165萬。（兩周前，另一位朋友以175萬拿下同戶型）
蘭帶老公看了房，商量之后告訴我：房價還會降，再等等。這套房在他們看房后的第二天，也就是放盤的第三天便火速售出。
2015年年初深圳房價突然大漲，南山區(qū)房價漲到每平5萬起，蘭做夢也沒想到，那是她最后一次在南山中心區(qū)買2萬每平學(xué)位房的機會。
蘭2003年來深圳，因老公單位提供便宜的出租房且總想賺點錢回老家，所以一直沒買房。兩公婆直到孩子讀書才下決心在深圳扎根，可沒想到手捧著原本足夠首付的70萬，最終加入了付不起首付大軍。
有朋友建議蘭通過金融渠道貸出30萬湊首付，趕緊買個60平總價300萬的小兩房上車。蘭和老公的稅后收入約1.5萬，首付貸30萬加上房貸210萬，月供約￥12740。這樣操作，這家有學(xué)童的小家庭，如何生活呢？
事后，有天蘭哭喪著臉對我說；“最后悔的事就是沒聽你的話，我可能再也買不起深圳的房子了！”筆者琢磨了一下對她說：“未必，有個方法可以提高賺錢的速度，或許可以追上房價……”
三年后，蘭不僅在深圳有了房，且有了三套房，從70萬家底變成500萬資產(chǎn)且低負債的房東。
促成這事咋聽好像很牛掰，其實不然，既沒有傳聞中的高評高貸，也無任何高風險運作手段，相反其中規(guī)則非常簡單，你可能早就知道……
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三套房子買下來，月供僅需￥1300
2015年開春深圳房價大漲，但深圳周邊城市的房價才剛剛抬頭。
中山市熱門的火炬區(qū)新房約8000/m2左右，而次熱門區(qū)域的二手花園洋房只需4000/m2左右。蘭在沙溪鎮(zhèn)的中心區(qū)，以15萬為首付，買了一套85平總價37萬的二手小三房。
二手房拿到立刻放租，租金1500，月供約1300，以租養(yǎng)貸，每月還有100多大洋的結(jié)余。
接著，她首付30萬，在東莞市長安中心區(qū)在建地鐵站附近，買了一套98平米，總價90萬的新房。貸款60萬，月供約￥3200。
剩下的錢，她從同事手里以全款28萬接下位于東莞長安的一套77平米小產(chǎn)權(quán)房。（除非特別靠譜，否則不建議買小產(chǎn)權(quán)房）現(xiàn)房拿到即可放租，租金每月1800大洋，用于補貼房貸。
三套房子分散在兩個地方，東邊不亮西邊亮，更重要是三套房子買下來，蘭每月月供僅需￥1300，完全沒壓力。
2016年中，中山、東莞，甚至小產(chǎn)權(quán)房，房價全部翻番。中山的房子漲到85萬；東莞的房子掛價200萬，小產(chǎn)權(quán)也飆到50萬。2017年上半年，房價在這個基礎(chǔ)上又有微漲。
2018年，深圳樓價回落，龍崗片區(qū)的房價從4萬多，跌到3萬多。蘭把東莞的房子以195萬售出，湊出資金135萬作為首付買下龍崗中心城附近總價260萬，88平米的筍盤。
現(xiàn)在蘭已喬遷新居，三套物業(yè)按現(xiàn)在的市場價保守估值：中山的房子90萬，小產(chǎn)權(quán)90萬，深圳龍崗的房子320萬。歷時三年，從70萬本金翻到500萬資產(chǎn)，追平了當年了損失。（三套房負債合計160萬，月供合計8700，兩套房的租金3700抵貸，每月實際月供約5000）
不難看出，這個案例的成功最主要的原因是低價入市并踩到了合適的時間點。你可能想說：低房價已經(jīng)成過去，現(xiàn)在說這些有什么用呢？
對，市場此一時彼一時，成功不可復(fù)制，但其中的經(jīng)驗，依然適用于現(xiàn)在的市場。
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不是所有房子都是資產(chǎn)
一）投資的首要原則是保證本金不虧損，長期堅持做確定性盈利的事情
70萬是蘭一家人的棺材本，保命錢，所以給她們做購房規(guī)劃的前提是：穩(wěn)。而低付款且能以租養(yǎng)貸的房子就是普通家庭最穩(wěn)妥的理財產(chǎn)品。
中山的房子總價37萬，首付15萬，如果用15萬買理財產(chǎn)品，按4個點算，每月的收益約￥500，用15萬投資房產(chǎn)，每月可以收回1500大洋的租金。如果蘭的三套房子全部放租，租金可以完全覆蓋月供，換句話說就是三套房一起幫蘭賺錢。即使房價不漲或微跌，這三套房子在租金地滾動下，財富也會相對穩(wěn)定地增長。
時間是投資者最好的朋友。即便是北上廣深這樣的一線城市，房價也不可能一直漲，但租金會隨著通膨逐步上漲，且收益穩(wěn)定，只要財富持續(xù)穩(wěn)定增長，那接近深圳房價只是時間問題。
大家可能在嘀咕：現(xiàn)在房價那么貴，哪還有以租養(yǎng)貸的房子？其實，目前這樣的房子在很多城市仍能找到。
例如位于廣東省中山市最熱門區(qū)域火炬區(qū)的“匯美豪庭”：
35.8平米的小戶總價45萬，首付15萬，貸款30萬，月供約￥1592，月租金￥1300左右。該樓盤位于中山熱門臨深區(qū)域，基本上可以租養(yǎng)貸。
例如位于安徽省合肥市包河區(qū)的“金地國際城”：
小戶型總價41萬，首付15萬，貸款26萬，月供約1380，月租金￥1500左右。該樓盤位于合肥工業(yè)大學(xué)對面且近地鐵口，租售兩旺，完全可以以租養(yǎng)貸。
本小利大利不大，本大利小利不小，長期持有，聚溪成河。
二）政策護體，入市的時機很重要
本案例的成功是踩到了合適的時間點，那如何才能踩到合適的時間點呢？
2014年樓市在高開低走中震蕩，限購限貸松綁、降息，一波又一波的救市政策推動下樓市調(diào)頭上行。2015年年初，貨幣環(huán)境寬松，深圳樓價大漲，全國樓市整體呈上升趨勢。
此時，粵港澳大灣區(qū)的概念尚未出，但中山市擬修建深中通道是鐵板釘釘?shù)氖聦崳簧钲谑屑{稅十強企業(yè)華為在東莞拿了一塊地，即將入駐東莞。
中國房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看政策。作為廣東經(jīng)濟四小虎的中山和東莞在政策利好加持下遠景樂觀，而兩地的房價則剛剛抬頭，尤其是中山的二手次新房價格僅是新房的一半，利潤空間充足，這樣的環(huán)境入市，房價下跌的可能性較小，資金相對安全。
購房人要對目標城市的購房政策與規(guī)劃保持高敏感度，非常了解該城市，才能捕獲入市的時機。
另外無論處在哪個城市，切記盛極必衰這個亙古不變的道理，切勿在房價一輪暴漲后追高。2016、2017年盲目追高的投資客全部高位站崗，至今尚未解套。樓市也適用股市的銘句：人棄我取，人取我棄。
今年開春以來很多人問：2019年怎么樣？房子到底能不能買？其實大家不妨先琢磨一下，政府從2018年下半年開始連環(huán)松綁是為什么?
就此兩會釋放出的房地產(chǎn)關(guān)鍵詞給出準確答案：2019年，“落實城市主體責任”、“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”。
一城一策的前提下，各個城市的情況不同，目前一線城市限購政策尚未松綁，雖成交量大幅上升，但價格起伏不大，以維穩(wěn)為主；部分二三線部分城市在松綁政策的托舉下樓市回暖，佛山、南京等地樓價有反彈，但大部分城市價格沒有起伏，以清庫存為主；部分三四線城市雖被政策托舉依然后勁不足，市場低迷，但因政策原因房價短期不會降。
關(guān)于購房的時機，李嘉誠在去年年底公開亮相時曾說：年輕人要解決居住問題，現(xiàn)在可以買，貸款量力而行?，F(xiàn)在回望，去年8~12月確實是近三年房價最低位。
而最近三個月，全國首套房貸款平均利率連續(xù)下調(diào)，房價穩(wěn)利率降，意在為剛需開道，剛需購房無需考慮太多。
單純投資，購房者要意識到房地產(chǎn)的暴利期已成為過去，雖然房價短期內(nèi)大概率不會跌，但“穩(wěn)”字當頭，經(jīng)濟緩行的壓力下短期內(nèi)沒有大漲的可能，現(xiàn)在投資要降低期待值，長期持有，才能獲得收益。
三）不是所有房產(chǎn)都是資產(chǎn)
我們先回顧一下去年一系列降價未遂事件：安徽蕪湖某樓盤在5個月內(nèi)房價由1.5萬/平米，跌至1萬/平米，被緊急叫停；江蘇邳州個別樓盤降價2000/平米，被通報批評。2019年同類事件，江西再度上演。
這也就是說部分地區(qū)在政策托舉下樓價穩(wěn)定，但本身缺乏實質(zhì)性的基本面支撐。未來這些地方隨著人口流失，購買力地下降，房產(chǎn)市場會很快飽和，進一步推測未來這些地區(qū)的房子很可能租售兩難。
在2018這個慘淡市場中，很多地方二手房大幅降價仍滯銷，蘭東莞的房子只消略微降價便很快售出，這不是幸運，這房子位于東莞長安的中心區(qū)且附近在建地鐵口。
去年，杭州、深圳、廈門……各個城市中率先跌穿底褲的樓盤全部位于遠郊。而各地位于中心區(qū)地段或帶名校學(xué)位的房子價格相對穩(wěn)定，急需周轉(zhuǎn)只需小幅降價便能輕松售出，這樣的房子相對保值。
其實房子和股票的道理是相通的，買股票必須遵循：好行業(yè)、好公司、好管理、好價格。而買好房子必須遵循：好城市、好地段（學(xué)位）、好品牌、好價格。
買一個城市的房產(chǎn)就是買一個城市的股票，就投資而言，盡量投三大城市圈優(yōu)質(zhì)地段的房子，退一步也至少是省會城市中心地段的房子。不要貪便宜買遠郊的房子，更不要盲目投資人口逐年流失的城市，不是所有房產(chǎn)都是資產(chǎn)，沒有租賃及買賣市場，就不存在樓市，更不要說增值。
四）量力而行，謹慎使用高杠桿
筆者曾和一位銀行的朋友聊起蘭的案例，朋友說我有些保守，膽子大一點加大杠桿，蘭能賺更多。
其實不然，任何投資都要把風險想在前面。
筆者曾經(jīng)歷2008房崩，也和大家一起共同見證了2018降價潮，在這兩輪樓市洗牌中，沒有扛過來的不管是房企還是個人，都有一個共同點：啟用超高杠桿。
記得去年公眾號“家在”上有個案例，大致是這樣的： 2017年，有對深圳夫妻在房價最高峰換房，掏空了6個錢包，背了400萬貸款。不料2018年兩口子雙雙遭遇裁員，無力承擔房貸，只好緊急甩賣物業(yè)，虧了100多萬，回了老家。
試想一下，假如這對夫妻買小一點的房子，負債控制在200萬以內(nèi)，遭遇失業(yè)他們大可先回老家做事，把房子租出去。市區(qū)普通小三房也能租到￥7000，每月再添3000大洋就能扛下去，如果扛到市場轉(zhuǎn)暖的今天，房子至少可以接近原價售出，少虧或者不虧錢。
李嘉誠在談投資時曾說，他成功的秘訣之一，就是始終保持充沛的現(xiàn)金流；而宇宙第一房企萬科一直保持低負債，還在高喊“活下去”。成功的投資人總是把風險想到前面，控制在自己可以承受的范圍內(nèi)。
大城市換房成本很高，很多人總想一步到位，其實人這一生很難一步到位，剛需急上車，中產(chǎn)忙改善，富人買豪宅，隨著物質(zhì)條件的改善，我們就會有新的需求。因而我們不妨改變觀點，量力而為，就近上車，人生的路走得穩(wěn)比走的快更重要。
結(jié)束語：
一個人，如何才能實現(xiàn)財富的保值增值呢？2000多年前，司馬遷在《史記》中就給了回答：去就與時俯仰，獲其贏利，以末匯財，用本守之。”
意思是說：投入商海，高拋低吸，在恰當?shù)臅r機里取得的財富，然后去買房產(chǎn)和田地，讓財富保值。
2000年的歲月浩浩湯湯，奔騰而去，而現(xiàn)代人骨子里的觀念與古人并無二致，土地和房產(chǎn)，始終是中國人保有財富的最主流選擇。最后，愿大家都能買到合適的房子！
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