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就在今天，關(guān)注度極高的鄭州首次集中供地土拍啟幕，這次鄭州共出讓49宗土地，總面積約3396畝，總起拍價(jià)達(dá)373.68億元！這次土拍有幾個(gè)看點(diǎn)：
1、單日土拍面積、總價(jià)都是史上最高，很多房企中介銷售已經(jīng)開(kāi)始鼓吹下一輪漲價(jià)，很多人都在關(guān)心土拍對(duì)房?jī)r(jià)影響幾何；
2、北京、廣州、深圳、杭州等城市土拍政策基本都實(shí)行“限地價(jià)+限房?jī)r(jià)+競(jìng)自持/配建”的土地出讓規(guī)則，鄭州則是觸發(fā)熔斷后搖號(hào)的規(guī)則，這種“抽獎(jiǎng)”一樣的效果吸引了大批房企前來(lái)參與；
3、近50塊土地34宗都是定向城改地塊，也就是說(shuō)，這些都是“內(nèi)定有主兒”的地塊。
住宅凈地只有五宗，兩塊還在上街，剩余的3塊一塊是經(jīng)開(kāi)煤層氣地塊155畝（起始價(jià)24億，保證金50%），另外兩塊都在北龍湖，龍頭位置1宗69.82畝（起始價(jià)15億，保證金50%）、龍背位置1宗72.73畝（起始價(jià)15億，保證金50%）。
多家房企啟用多個(gè)馬甲搶地，每個(gè)馬甲保證金都是十幾億，總保證金已經(jīng)超過(guò)千億，這三塊地平均都有近20家房企五六十個(gè)馬甲交了保證金參與角逐，競(jìng)爭(zhēng)極其激烈，所有人都在吃瓜最終花落誰(shuí)家；
4、據(jù)說(shuō)有央企緊急調(diào)撥幾百億資金攪局，要搶城改地、定向地，很多房企人人自危，跟了好幾年墊資了十幾個(gè)億的地塊，到嘴邊的鴨子要被搶走了？
經(jīng)過(guò)近一天的激烈角逐，全部地塊已被拍完，競(jìng)拍情況如下：
網(wǎng)傳央企搶地的情況真的出現(xiàn)了，但不是網(wǎng)傳的金茂，而是華潤(rùn)。河南京潤(rùn)萬(wàn)象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（華潤(rùn)）、杭州建杭和誠(chéng)置業(yè)有限公司（建杭）聯(lián)合以67.8億元摘下了原本預(yù)估是銀泰的8號(hào)9號(hào)地塊，溢價(jià)率55.5%，折合單價(jià)35555.5萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)9695.41元/㎡。
備受關(guān)注的經(jīng)開(kāi)區(qū)009號(hào)地開(kāi)拍后迅速達(dá)到熔斷價(jià)，最終被金茂（北京凱茂置業(yè)有限公司）以約31.6億元總價(jià)搖中，土地單價(jià)2037.96萬(wàn)元/畝，成品房限價(jià)2.25萬(wàn)元/㎡，土地單價(jià)已超越經(jīng)開(kāi)老城區(qū)的華潤(rùn)凱旋門、保利天珺、保利天匯項(xiàng)目地塊。
鄭東新區(qū)10號(hào)、11號(hào)地塊不出意外的達(dá)到熔斷價(jià)，10號(hào)地被萬(wàn)科+盛德以熔斷價(jià)195000萬(wàn)元，搖號(hào)方式摘得！折合單價(jià)2792.7萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)24652.34元/㎡，和11號(hào)地都是綜合精裝成品房最高售價(jià)42900元/平。對(duì)比此前32000元/平的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，等于在原有基礎(chǔ)上將單價(jià)提升了10000元/平米。
11號(hào)地被保利以熔斷價(jià)195000萬(wàn)元搖號(hào)獲得，折合單價(jià)2681萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)23665元/㎡，溢價(jià)率30%。
鄭州土拍原本的定向地塊規(guī)則這次沒(méi)有被打破，公開(kāi)市場(chǎng)的地塊幾乎都被國(guó)企央企背景的大型房企拿下。
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截止到6月3日，2021年17個(gè)城市的集中土拍總建筑面積超過(guò)了7000萬(wàn)平方米，成交總金額將近8000億元，觀察了這17個(gè)城市的土拍后發(fā)現(xiàn)：
集中供地，正在改變房地產(chǎn)格局！
事情還要從土地政策說(shuō)起：“22個(gè)主要城市將集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，分3次批次集中統(tǒng)一發(fā)布宅地招拍掛公告并組織出讓?！?/span>
一夜之間，土地零售變成了批發(fā)。
今年是執(zhí)行“雙集中”供地政策的第一年，深圳、長(zhǎng)春、廣州、無(wú)錫、重慶、杭州、北京等地已經(jīng)完成了首輪出讓。
而土拍前五名的城市是：
杭州土拍賣了1178億，土地溢價(jià)率約26%；
北京1109億，溢價(jià)率6.4%；
廣州906億，溢價(jià)率14.6%；
重慶635億，溢價(jià)率45%；
天津497億，溢價(jià)率10.5%。
……
目前已經(jīng)完成雙集中的17個(gè)城市首批集中供地土地成交平均溢價(jià)率超過(guò)了16%。
雖然溢價(jià)率和當(dāng)?shù)赝僚囊?guī)則有很大關(guān)系，比如北京、廣州、深圳、杭州等城市土拍政策基本都實(shí)行“限地價(jià)+限房?jī)r(jià)+競(jìng)自持/配建”的土地出讓規(guī)則，鄭州則是觸發(fā)熔斷后搖號(hào)的規(guī)則，這些規(guī)則都讓溢價(jià)率變得很低。
但根據(jù)土拍的結(jié)果，還是能看出來(lái)各地土地?zé)岫确只絹?lái)越加劇了。
有城市熱火朝天，就有城市成交慘淡。比如重慶近半地塊溢價(jià)率超50%，其中個(gè)別地塊溢價(jià)率超過(guò)130%，長(zhǎng)春首輪土拍的38宗土地中，32宗以底價(jià)成交，2宗流拍。
目前來(lái)看，城市熱度和人口流動(dòng)正相關(guān)。
但對(duì)比去年以及整體來(lái)看，集中土拍是把地價(jià)溢價(jià)空間鎖死了，這個(gè)規(guī)則的頂層設(shè)計(jì)還是為了“房住不炒”。
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這一輪集中供地，對(duì)于市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？
首先不得不佩服政府對(duì)于控制市場(chǎng)的手段和魄力，這就是一場(chǎng)房地產(chǎn)的供給側(cè)改革。土地供應(yīng)量直接決定了市場(chǎng)供需，國(guó)家壓制地王的態(tài)度非常堅(jiān)決。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，價(jià)格更透明了。
土地價(jià)格這些規(guī)則下?lián)碛辛烁嗟拇_定性，地王難尋，地價(jià)透明，不會(huì)出現(xiàn)之前那種拍地產(chǎn)生的集中性恐慌，限價(jià)規(guī)則下，不會(huì)再有前幾年每一波土拍都給房?jī)r(jià)推波助瀾的情況出現(xiàn)。
至于買哪里怎么買，建議看看之前寫(xiě)的關(guān)于2021年買房，這是最靠譜的建議！
而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是喜憂參半。
集中供地更加考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)作能力，大房企的資金調(diào)配能力更強(qiáng)，融資成本也低得多。某城市拍地，據(jù)說(shuō)排前五的某家房企直接調(diào)撥了1300億的資金來(lái)?yè)尩?，這比絕大多數(shù)房企一年的銷售額都搞得多。
大房企都在搶地，留給小房企拿地的空間越來(lái)越小了。
小房企資金實(shí)力弱，多半房企上半年在土拍市場(chǎng)就沒(méi)有斬獲，到下半年，對(duì)于土地的競(jìng)爭(zhēng)一定會(huì)更加激烈。這種內(nèi)卷，是對(duì)開(kāi)發(fā)商的一場(chǎng)大清洗，勢(shì)必會(huì)死掉一大批抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的房企。
之前我們都在說(shuō)，未來(lái)活下來(lái)的房企可能會(huì)遵循二八法則，20%的房企賣掉80%的房子。
未來(lái)房地產(chǎn)的格局是，大房企和小房企兩種走向的極端，而所有的大房企未來(lái)可能都會(huì)變成央企……
另一方面，這輪集中土拍，再次壓榨了房企的利潤(rùn)空間。
前面也說(shuō)了，有時(shí)候一個(gè)地塊一家房企用了七八個(gè)馬甲去搶地，土地保證金多交了幾十個(gè)億，資金都是有成本的。
而這兩天也在拍地的蘇州，在拍地前幾個(gè)月房地產(chǎn)公司注冊(cè)數(shù)量突然增加了一倍，蘇州很快出臺(tái)了新規(guī)：禁止土拍“馬甲”參與，違者3年禁拍。
這一輪土拍都有個(gè)共通點(diǎn)，對(duì)于限價(jià)要求得更加嚴(yán)格。
很多地塊除掉自持比例、公共配建，成本比限價(jià)還高，都是賠錢做。但沒(méi)辦法，地你不拿，別人就搶走了。
沒(méi)了利潤(rùn)空間，三道紅線的限制下又沒(méi)了融資、土地、資本三大杠桿，房企們沒(méi)有太多閃轉(zhuǎn)騰挪的空間，都成了提線木偶。
利潤(rùn)空間越來(lái)越小，房企們勢(shì)必會(huì)在經(jīng)營(yíng)上找補(bǔ)，可以想見(jiàn)的是，為了降成本，產(chǎn)品和從業(yè)者會(huì)變得更難受，房地產(chǎn)的內(nèi)卷勢(shì)必會(huì)變本加厲。
而那些拍不到地的房企，員工怎么辦？
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