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深國投廣場開局便成為資本追捧的網(wǎng)紅項目，背后是由租金、業(yè)態(tài)及調(diào)整組成的“黃金組合”。

文 | 頭條君（Dtoutiao）

作為萬科的商業(yè)地產(chǎn)平臺，印力集團商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化第一單也是吊足資本市場的胃口。

10月20日，印力集團通過官方微信宣布，“中金-印力深國投廣場信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”順利完成發(fā)行，發(fā)行規(guī)模37.9億元。

據(jù)贏商網(wǎng)了解，本次專項計劃由印力商用置業(yè)有限公司作為發(fā)行人，中金公司擔(dān)任計劃管理人和獨家銷售機構(gòu)，標(biāo)的資產(chǎn)為印力集團在深圳運營持有的核心物業(yè)——深國投廣場。

雖然面積僅有5.2萬平米，但深國投廣場2016年卻實現(xiàn)近33億銷售額，一度成為商業(yè)地產(chǎn)圈眾相追捧的成功案例。

如今，其作為萬科商業(yè)資產(chǎn)證券化大業(yè)的頭號種子選手，開局便成為資本網(wǎng)紅，個中深意耐人琢磨。

印力集團公布的資料顯示，本次CMBS計劃期限為12年，其中優(yōu)先A級25.96億元，優(yōu)先B級10.04億元，次級1.9億元。優(yōu)先A級信用評級AA+。

從上圖可看出，優(yōu)先A級、B級的發(fā)行利率分別為5.49%、6.50%，付息頻率是以季度為標(biāo)準(zhǔn)，并計劃在12年內(nèi)攤還完優(yōu)先A全部本金，而優(yōu)先B級則是到期一次性償還本金。

至于次級檔，則是以每個分配日剩余資金作為利益分配。

據(jù)印力集團透露，“中金-印力深國投廣場信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”自今年8月份推廣以來，參與認購優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的投資方超過十家。

“項目借助外部資本力量，整合了公司的存量資源，將進一步促進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?！?/span>對于此次萬科商業(yè)金融試水，有業(yè)內(nèi)人士指出，在盤活商業(yè)地產(chǎn)存量上，CMBS有廣闊的發(fā)展空間。

作為一種不動產(chǎn)證券化的融資方式，CMBS是將單個或多個商業(yè)物業(yè)的抵押貸款組合包裝構(gòu)建底層資產(chǎn)，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計，以證券形式向投資者發(fā)行。

金茂則是國內(nèi)發(fā)行此類商業(yè)地產(chǎn)金融產(chǎn)品第一人。2016年8月24日，“高和招商-金茂凱晨專項資產(chǎn)管理計劃”獲得上交所擬同意掛牌轉(zhuǎn)讓的無異議函，產(chǎn)品規(guī)模高達40億元。

雖然發(fā)行規(guī)模與印力差不多，但金茂此次CMBS的3年期優(yōu)先級成本僅為3.3%，創(chuàng)下了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品最低發(fā)行成本紀錄。

彼時，中國金茂CFO江南認為，CMBS將會大大豐富開發(fā)商持有商業(yè)物業(yè)的融資工具，優(yōu)化融資成本和資本結(jié)構(gòu)。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士亦表達了類似觀點。其認為，相對于信用融資，CMBS以資產(chǎn)信用為基礎(chǔ)進行融資，可以充分利用不動產(chǎn)價值，實現(xiàn)較高的抵押率和較長的融資期限。

如此看來，正式成為萬科的商業(yè)地產(chǎn)平臺后，隨著資源、人力等各方面整合的步步推進，印力已經(jīng)開始行動以利用多元融資渠道來實現(xiàn)新主席郁亮的商業(yè)地產(chǎn)“第一第二”目標(biāo)。

早前8月25日上午，萬科2017年中期業(yè)績推介會上，郁亮一改“太極式”打法，高調(diào)喊出商業(yè)地產(chǎn)要做到行業(yè)的“數(shù)一數(shù)二”。

雖然截至目前，印力管理資產(chǎn)項目逾90個，遍布全國40個城市，總建筑面積超過700萬平米。但在新城控股等國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)商全速前進的當(dāng)下，萬科顯然需要儲備好更多的資產(chǎn)糧食，來穩(wěn)住江湖地位。

拋開戰(zhàn)略層面考量，萬科緣何選擇深國投廣場來嘗得商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化頭啖湯，亦觸發(fā)外界的思考。

“標(biāo)的資產(chǎn)優(yōu)越的地理位置、基礎(chǔ)資產(chǎn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流、完善的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計?！?/span>印力集團在官方微信中指出。

資料顯示，深國投廣場位于深圳市福田區(qū)僑香路與農(nóng)林路交界，總建面20萬平米，其中寫字樓總建面7萬平米，購物中心面積約5.2萬平米。購物中心于2007年9月15日正式開業(yè)。

雖然僅有5.2萬平米，可深國投廣場的購物中心卻能憑此撬動近33億的年度銷售額（加上山姆會員商店），并摘得2016年深圳購物中心銷售榜榜眼，吸睛的業(yè)績表現(xiàn)無疑是其成為資本網(wǎng)紅的關(guān)鍵要素。

此外，項目本身業(yè)態(tài)構(gòu)成的“合理性”也是資本市場對其未來增長潛力的看多。從上圖可看出，深國投廣場購物中心的業(yè)態(tài)基本呈餐飲、服飾、兒童休閑“三分天下”局面。

上述業(yè)態(tài)無疑瞄準(zhǔn)著區(qū)域內(nèi)的三大主力客群：主力店山姆會員商店的家庭客群、寫字樓的白領(lǐng)以及周邊兒童樂園、學(xué)校等孩童親子消客群。客群的精準(zhǔn)定位，造就了其穩(wěn)定的租金收入曲線。

據(jù)贏商網(wǎng)此前報道，開業(yè)至今十年時間，該項目的購物中心每年業(yè)績呈現(xiàn)雙位數(shù)增長，租金年均復(fù)合增長率超過10%，2016年購物中心銷售額將近9個億。

當(dāng)然，購物中心的另一加分點則來自其引進的中國第一家山姆會員商店。官方數(shù)據(jù)顯示，該店連續(xù)9年是山姆全球銷售額最高門店，2016年銷售額約高達24億。

瞬息萬變的商業(yè)大磁場，牽引著深國投廣場的調(diào)整步伐。據(jù)印力集團方面介紹，從今年2月開始，廣場開始實施涉及5個樓層的改造、優(yōu)化。

從贏商網(wǎng)此前了解的信息可以，此次升級改造工程將涉及商場內(nèi)、外空間，包括外立面，室外廣場和環(huán)境，以及其內(nèi)部空間、停車場等多個方面，將歷時2年完成。

改造完成后，深國投廣場將打造LOFT主題商業(yè)空間、階梯式花園與下沉廣場、屋頂平臺花園、內(nèi)外連廊等。

雖然按下暫停鍵必定帶來部分負面影響，但正如上海恒隆廣場，寒冬時期的調(diào)整最終帶來的是銷售額的爆發(fā)式增長。

對此，印力集團方面指出，進一步優(yōu)化商場的業(yè)態(tài)組合，增加體驗式消費業(yè)態(tài)，提升引入品牌質(zhì)量，未來業(yè)績增長潛力大。而這也成為其受到資本追捧的催化劑。

從上述分析可看出，深國投廣場開局便成為資本網(wǎng)紅項目，背后是由租金、業(yè)態(tài)及調(diào)整組成的“黃金組合”。

而這也意味著，由深國投廣場邁開的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化棋盤，以后或?qū)⒃谌f科商業(yè)的更多項目上得以試煉。