導(dǎo)語：地產(chǎn)逢五為大，對于地產(chǎn)人來說，今年注定會是一個不尋常的年份。“不確定”成為了經(jīng)濟學(xué)家與開發(fā)商們的共同感受。
如今的地產(chǎn)行業(yè)，似乎同樣面臨這樣“無所適從”的境地。賣！賣！賣！這些房企不是在賣房，而是賣資產(chǎn)包，到底傳遞了什么信號？
作者/ 小博君
出品/ 博志成地產(chǎn)觀
1
買賣皆是生意
瘋狂甩賣資產(chǎn)
華僑城甩賣資產(chǎn)已成常態(tài)。自2018年起，華僑城便開啟了頻繁出售旗下資產(chǎn)之路。據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年，華僑城集團共計出售18家子公司股權(quán)及債權(quán)；2019年，華僑城集團共計出售11家子公司股權(quán)及債權(quán)。
并且，華僑城“賣賣賣”的 “步伐” 并沒在2020年停下。7月29日，華僑城“拋”出一則出售信息，擬以9.63億元的價格，出清與萬達地產(chǎn)合資公司60%股權(quán)及債權(quán)。
今年以來華僑城頻繁出售項目公司，不排除用甩賣資產(chǎn)來為企業(yè)現(xiàn)金流回血的可能。今年上半年受疫情影響無論是文旅產(chǎn)業(yè)還是地產(chǎn)行業(yè)都遭受較大損失，這樣一方面回補現(xiàn)金流，另一方面回補上海土地儲備。上海土地儲備匱乏或許也是華僑城迫不及待在上海補倉的主要原因。
此一時，彼一時。
近幾年，低調(diào)的王健林被人重新提及并不是因為舊時的“首富”故事，而是又開始頻繁處置資產(chǎn)。
7月30日，萬達酒店發(fā)展(00169.HK)發(fā)布公告擬以2.7億美元出售芝加哥項目。在此之前，一直被王健林寄予厚望的“寶貝王”也易主。
疫情期間，萬達集團“輕資產(chǎn)”運營發(fā)展之路受到嚴重阻礙，旗下電影、體育、商業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展近乎停滯，虧損也在日益加劇。同時，重新重視地產(chǎn)板塊的萬達集團因為長時間的“避重就輕”也顯得水土不服。“輕者不輕松重者很沉重”，萬達發(fā)展之路夾雜著太多無奈。
2
龍頭房企也帶頭
“甩包袱”降負債
對于杠桿率較高的房企來說，今年會是壓力比較大的一年。降負債是眼下房企共同面臨的問題，而龍頭房企則帶頭對旗下的持有型重資產(chǎn)進行“出清”。
7月7日，恒大集團計劃出讓的標的物在售清單顯示，將“出清”全國范圍內(nèi)1000平方米以上的寫字樓、酒店、購物中心和醫(yī)院等資產(chǎn)。
值得一提的是，恒大于今年提出全面實施“高增長、控規(guī)模、降負債”的發(fā)展戰(zhàn)略，核心是大力降負債，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，此番集中出清旗下的持有型重資產(chǎn)，也可以視作是恒大“輕裝上陣”的舉措之一。
事實上，恒大并非第一家計劃出清持有型重資產(chǎn)的房企，萬科去年已經(jīng)在進行類似動作。在房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力凸顯的背景下，“甩掉包袱”或許是“高周轉(zhuǎn)”房企最好的應(yīng)對思路。
為了更好地推進戰(zhàn)略落地，對持有性資產(chǎn)進行處置也是“不二之選”。持有型資產(chǎn)雖然中長期能夠穩(wěn)定貢獻現(xiàn)金流，但培育期長加之回報率低等因素，對以高周轉(zhuǎn)見長的房企而言，“資金落袋為安”才是眼下最重要的事，恒大也不過是跟隨了市場的選擇。
熱衷“買買買”的融創(chuàng)開始“賣賣賣”了，孫宏斌發(fā)現(xiàn)，今年的賣資產(chǎn)對于融創(chuàng)來說不僅不是壞事，甚至是好事。
3月27日，在融創(chuàng)中國2019年業(yè)績發(fā)布會上，董事局主席孫宏斌攜管理層出席并答投資者問。孫宏斌告訴投資者，融創(chuàng)今年要做三件事：調(diào)融資結(jié)構(gòu)、降融資成本；處置一些持有資產(chǎn)；拿地要拿對地方、拿對時間。
融創(chuàng)可能已經(jīng)步入更看重利潤的新階段。在“賣賣賣”的話題上，孫宏斌表示：“今年處置資產(chǎn)是融創(chuàng)要做得比較堅決的一個事。因為現(xiàn)在的流動性比較好，是處置資產(chǎn)的好機會。”他透露，去年年底，融創(chuàng)成功地賣掉了一個酒店，現(xiàn)在還有四個酒店短期內(nèi)也會成交。
預(yù)計下半年還會有房企出售資產(chǎn)的現(xiàn)象。不過，對于資金壓力小的大型企業(yè)來說，今年反而是一個收購的好機會。
3
還債高峰期來臨
房企迎資金大考
“有借就有還”,在連續(xù)幾年巨量融資后，房企迎來了負債集中還款期。目前的融資環(huán)境也不太樂觀。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年是房地產(chǎn)債券的集中到期高峰，房企面臨現(xiàn)金流的考驗。
今年上半年，已有中小房企出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象。據(jù)消息稱，北京華業(yè)資本控股股份有限公司“16華業(yè)02”債權(quán)于2019年6月3日到期。但是，6月3日，該公司公告稱，因目前資金周轉(zhuǎn)困難，公司不能按期支付“16華業(yè)02”的利息及0.7億元人民幣剩余本金。
根據(jù)wind顯示，在2019年，該企業(yè)有9只債權(quán)構(gòu)成實質(zhì)性違約。3月27日，國購?fù)顿Y有限公司公告稱，未能夠按時兌付“18國購01”“18國購02”“18國購03”“18國購04”本息，涉及本息金額高達12.83億元。資料顯示，國購?fù)顿Y有限公司主營業(yè)務(wù)為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與銷售，商業(yè)物業(yè)管理及運營、化肥生產(chǎn)等。
當(dāng)前，償債需求是主因，同時，7月又是傳統(tǒng)的銷售淡季，銷售回款乏力之下，只能加快外部融資動作。
從前7個月的銷售情況看，百強房企業(yè)累計銷售同比增幅今年首次轉(zhuǎn)正，7月單月業(yè)績增速呈年內(nèi)最大增幅，市場持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢強勁。
對房企而言，銷售回款壓力疊加償債高峰，預(yù)計下半年將加大供貨，也不排除采用“以價換量”的策略搶占客戶資源。
馬上進入9月份，“金九銀十”將會成為房企集中搶銷售回款階段，這時市場會經(jīng)歷一波小高峰，四季度則會沖擊全年度業(yè)績，可能會利用價格調(diào)整策略來刺激銷售。
一般來講，隨著銷售逐漸回暖，銀行信貸額度也會吃緊，這在一定程度會影響貸款的發(fā)放進度，對于房企融資來說，仍會有一定的影響。
對房企來說，是賣房子還是賣資產(chǎn)，是根據(jù)市場來做改變。但是，當(dāng)越來越多的房企加入到賣資產(chǎn)包的行列，并開始反腐、頻繁調(diào)整架構(gòu)、更換管理層、改變考核指標，自身來一次徹底的“體檢”。他們同樣也感知到房地產(chǎn)行業(yè)的“冷暖”，準備過“緊巴”的日子了。
4
房企如何“活下去”？
你要學(xué)學(xué)旭輝的“穩(wěn)”
對于廣大成長型房企來說，“活下去”的含義卻沉重得更多，因為這的確是成長型企業(yè)當(dāng)下的迫切訴求。
稻盛和夫在自己的著作《活法》中寫道，為了變不可能為可能，就要有近似于“發(fā)瘋”似的強烈愿望，堅信目標一定會實現(xiàn)并為之不斷努力奮勇向前。無論是人生還是經(jīng)營，這是達到目標的唯一方式。
旭輝的擴張哲學(xué)是穩(wěn)中求進，捕捉快與穩(wěn)的平衡，“穩(wěn)”指的是旭輝的投資策略以“穩(wěn)”字為主，不做超出能力范圍以外的事，堅持政策、城市窗口期拿地策略。“進”指的是旭輝的全國化布局。“
何為“穩(wěn)”？林中這樣解讀：第一是穩(wěn)量，市場會回調(diào)下行，但是總量還是非常大；第二是穩(wěn)價，房價不會出現(xiàn)大幅回落；第三是穩(wěn)投資，房地產(chǎn)投資增速仍在6%左右；第四是穩(wěn)杠桿，行業(yè)杠桿將穩(wěn)中有降；第五是穩(wěn)增長，企業(yè)增速會放緩，更多是求質(zhì)量；第六是穩(wěn)預(yù)期，會建立對房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展的信心；第七是穩(wěn)政策，分城施策、價格管理會長期運行。
現(xiàn)在行業(yè)處于高位盤整，箱體震蕩階段，大大小小的“黑天鵝”，以及未來的一些變化是常態(tài)，這就迫切需要自身具有智慧、彎道超車的特質(zhì)。
房企在發(fā)展的過程中需要短期關(guān)注風(fēng)險對沖、中長期著眼企業(yè)，在戰(zhàn)略意圖上聚焦區(qū)域、聚焦產(chǎn)品線，強化內(nèi)功提升、資金使用效率的提升，并運用博志成“戰(zhàn)略八步法”在投資、融資、運營、產(chǎn)品、管理、企業(yè)文化及品牌方面給出應(yīng)對策略。
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