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就在國慶節(jié)即將到來之際，樓市再迎一波調控。從9月22日起的兩天時間內，包括西安、重慶、武漢等8個城市密集出臺樓市調控措施。其中，除西安、武漢外，其余6城均實施了限售措施。具不完全統(tǒng)計，目前全國已有超過45個城市發(fā)布了樓市“限售令”。

實際上，多個城市集中推出“限售令”：一方面，是希望在確保剛需群體購房的情況下，遏制住短期房地產投機炒作，真正體現(xiàn)出“房子是給人住，不是用來炒作”的理念。而經(jīng)歷過此次調控過后，還會有更多城市加入到“限售令”的行列之中。

另一方面，“限售令”的出臺將與之前“限貸”、“限購”等政策成為組合拳，通過政策調控手段，將國內的房地產暫時凝凍在高位，避免出現(xiàn)房價的大起大落，為將來形成房地產長效機制預留時間。

未來房地產長效機制是，通過多種渠道的供給，滿足不同層次群體的住房需求。簡單來說，高收入者住商品房，中等收入者住共有產權房，而低收入者可住租賃房。同時，投機性需求將完全退出房地產市場。

在此情況下，有些購房者，尤其是想投資房產的購房者，開始糾結到底要不要抄底買房。此前由于一線和部分熱點二三線城市調控較嚴，投資者將重心轉移到一些政策較為寬松的二三四線城市。然而，隨著這波調控政策的到來，很多投資者開始糾結當前是否適合買房呢？

對此，筆者認為，自去年930房地產調控以來，房地產調控更多秉承了“因城施策”的原則，既打擊了投機性購房者，又確保了剛需群體的購房需求，目前效應正在逐步彰現(xiàn)。對于自住型購房者來說，任何時間購房都不為遲晚，但如果是買房用來投資的，那么現(xiàn)在肯定不會是買房的最佳時機。

首先，全國樓市拐點初現(xiàn)，再去投資買房，一不小心就成接盤俠。先拿國內樓市風向標北京來說，在經(jīng)歷了快一年的房地產調控之后。9·30新政之后，北京整體二手房價格調整非常明顯。從今年4月開始到現(xiàn)在累計跌幅在12%-15%左右，部分區(qū)域房源價格超過了15%，目前的價格大約回到了春節(jié)前后水平。

此外，各地樓市的成交量也在快速萎縮。截至9月28日，9·30開始的本輪調控潮一年，北京發(fā)布約30次調控政策，樓市成交跌38.9%。整體看，市場成交量在9·30及3·17連續(xù)2輪房地產調控政策影響下，北京樓市成交全面萎縮。國內房地產市場“降杠桿，去投機”已經(jīng)到來，投資投機炒房時代已經(jīng)終結。

再者，房貸利率一年上調5次，投資者的購房成本也在上升。在2016年9月30日之前，首套房貸利率曾多次出現(xiàn)松動，彼時首套房貸利率85折成為主流，而進入到2017年之后，銀行受到融資成本上升，以及響應央行金融“降杠桿，去風險”的號召，個人房貸利率也呈現(xiàn)全面上漲格局。

特別是近日，北京地區(qū)多家銀行再次宣布上調首套房房貸利率。浦發(fā)銀行北京分行表示，該行近期首套房房貸利率在基準利率基礎上上浮20%。四大行于9月14日、15日、16日調整了政策，首套房房貸利率從基準利率調升到基準利率的1.05倍。

早在上世紀90年代，日本房價出現(xiàn)大調整，就是因為日本央行連續(xù)上調房貸利率，導致靠低利率支撐的高房價出現(xiàn)了歷史性的拐點。所以，現(xiàn)在環(huán)境已與過去貨幣寬松、政策支持的環(huán)境不同，盲目投機炒房風險實在難測。

再次，房地產調控已無明顯漏洞，使得政策的“藥效”明顯增強。過去房地產調控之所以淪為“空調”，主要是很多人通過“假離婚”凈身出戶的方式，獲得購房資格。還有付不起首付房款的人，通過消費貸、裝修貸等方式，將資金流向房地產市場。這些人鉆了政策的漏洞，使房地產調控效果不彰。

而現(xiàn)如今，監(jiān)管當局已經(jīng)開始封堵消費貸資金流向房地產的渠道，并且不斷提醒通過假離婚購置房產者要防范風險，不要弄巧成拙。在這樣的背景下，內有個人房貸收緊的信號，外有針對通過非法渠道進入房地產資金的封堵，使得外圍投機炒作資金已很難流向房地產市場。

最后，房地產長效機制的逐步建立健全，我國的房地產市場開始回歸理性，投機性購房需求會快速降溫。針對“房子用來住的，不是用來炒的”的理念，中央政府開始大力發(fā)展房屋租賃市場，倡導“租售并舉”理念。

而一些地方政府，比如，北京采用了“共有產權房”、長沙推出“限價房”，還有一些熱點城市則提出了“租購同權”的概念。隨著房地產長效機制的建立，對樓市需求產生分流影響，房地產供需關系開始逆轉，樓市投資性需求已無炒作空間。

面對國內房地產一輪接著一輪的調控，很多剛需和炒房者都開始困惑，究竟當前是不是購房的好時機？對此，我們認為，如果你購房是為自己居住，只要經(jīng)濟條件允許，任何時間購房都可以。但是如果是投機炒房者，那么現(xiàn)在的投資房地產的風險正在積聚，炒房者不要再低估這輪調控的決心，國內房地產投資環(huán)境已發(fā)生根本逆轉。

本文由平說財經(jīng)（微信ID：bzzcaijing）供稿，觀點犀利、時效性強，財經(jīng)愛好者喜愛的內參！