春節(jié)長假期間，住建部部長王蒙徽對2018年國內(nèi)樓市進行了展望，他表示：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
同時，王蒙徽部長還強調(diào)說，“堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松”，要保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調(diào)控措施。最終，住建部強調(diào)2018年房地產(chǎn)市場將貫徹“從緊調(diào)控”的總原則。
事實上，房地產(chǎn)調(diào)控在遏制房價過度投機化中起著舉足輕重的作用。由于去年上半年，大量消費貸、首付貸資金流向房地產(chǎn)市場，導致1-9月出現(xiàn)了非理性上漲。而到了10月份，百余城市陸續(xù)采取限購、限貸、限售等政策，又掐斷樓市投機炒房通道，逼退樓市高溫。到去年12月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均出現(xiàn)了15%回落。
應該說，2017年房地產(chǎn)調(diào)控最大的亮點有二個：一方面，加速發(fā)展成熟的房屋租賃市場。北京、上海等13個城市試點通過招拍掛的方式，將土地廉價拍給開發(fā)商，再由開發(fā)商承建租賃住房。
如此一來，就會有大量租金適中的租房房源供應市場。而對于開發(fā)商來說，雖然不像建造商品房這么賺大錢，但是每年靠出租房產(chǎn)能夠獲得5-6%的投資回報率，那也是不錯的選擇。
另一方面，改變“政府壟斷住房用地”格局。國土部明確，將研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房改革試點，完善促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度。
這就意味著，一些城市可以被允許農(nóng)村集體用地進入房地產(chǎn)租賃市場，無疑是要盤活存量土地資源，給房地產(chǎn)租賃市場的可持續(xù)發(fā)展騰出更大的空間。
顯然，遏制房地產(chǎn)投機炒作，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，這是各級監(jiān)管者的“終級目標”。現(xiàn)在新問題又來了，2018年還有哪些目標需要下力氣重點調(diào)控呢？
首先，“分類調(diào)控，差別化調(diào)控”。新年伊始，合肥、蘭州、南京、鄭州等城市相繼出臺了給房地產(chǎn)松綁的政策。先拿蘭州來說，市中心房地產(chǎn)存在過熱情況，而邊遠地區(qū)的房價卻還要有去庫存的重任，所以蘭州放開了離市中心較遠的地區(qū)的房價管控，而對于蘭州市中心的房地產(chǎn)調(diào)控卻又繼續(xù)持續(xù)進行。
同時，南京、鄭州等城市放開調(diào)控，只是為了留住更多外來中高層精英，吸引那些高精尖人才能夠留在二線城市，促進二線城市的經(jīng)濟發(fā)展。在此我們可以看出，每個城市都在根據(jù)自己的不同情況進行調(diào)控，而不是再像過去那樣一刀切。采取一刀切調(diào)控的方式，過于粗暴，調(diào)控的效果往往會適得其反。而采取差別化調(diào)控，就是更有針對性的幫助那些城市根據(jù)自己不同的需求來進行調(diào)控。
再者，給房地產(chǎn)業(yè)降杠桿，防控系統(tǒng)性金融風險的發(fā)生。一方面，給房企和個人降杠桿。今年“四證不全”的開發(fā)貸款被全面勒令停止，使得房企盲目拿著信貸去拍地做地王或者大肆進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。同時，各大銀行也全面上調(diào)了首套居民貸款的利率，由去年同期的85折優(yōu)惠，一下上調(diào)到基準利率的10%至20%，這對于遏制個人投機炒房有著較大效果。
另一方面，銀監(jiān)會與各地的銀監(jiān)局一起，嚴查表外業(yè)務、信托、委托貸款等資金流向房地產(chǎn)。去年上半年導致各地房價瘋狂上漲的消費類貸款、現(xiàn)金貸、首付貸也被嚴格禁止進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。這使得過去那些投機炒作者無處著手，只能有所收斂，房地產(chǎn)不炒的目標最終會實現(xiàn)。
最后，建立一整套的房地產(chǎn)長效機制，確保房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。除了各地加快保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房的建設(shè)，還要建立整套機制來輔助房地產(chǎn)去投機化，比如進行分稅制改革，提高地方政府在稅收方面的比重，真正做到責權(quán)相匹配，這樣地方政府就可以擺脫對土地財政的依賴。適時推出房地產(chǎn)稅，通過在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，這樣可以大幅增加投機炒房者囤積房產(chǎn)的難度?？傊L效機制的建立就是要讓讓房地產(chǎn)去投機化，并且能夠幫助房地產(chǎn)市場走可持續(xù)發(fā)展的政策。
國內(nèi)的房價已經(jīng)連續(xù)漲了20年。期間，房地產(chǎn)調(diào)控政策隔三岔五的就要出一次，但是最終還是沒有產(chǎn)生多大效果。而目前我們的各級政府，已經(jīng)下定決心要將房地產(chǎn)調(diào)控進行到底，因為如果縱容房地產(chǎn)虛假繁榮下去，那對中國經(jīng)濟長遠來看是有風險的。只有通過“控風險、降杠桿、長效機制建立”等多管齊下，才能逐步讓過熱的房地產(chǎn)市場“軟著陸”，回發(fā)原本的居住的屬性。
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