(一)
最近幾個(gè)月,房企都在打兩場(chǎng)仗。
一場(chǎng)是營銷戰(zhàn),搶銷售、促回款、?,F(xiàn)金流。
一場(chǎng)是融資戰(zhàn),找錢拿地、找錢還債、找錢續(xù)命。
濤哥說,在地產(chǎn)這名利場(chǎng)中,能逼死房企的,從來不是拿地難,不是銷售慢,而是大債臨頭,手上卻沒錢還,想借也借不到
比如今年爆雷的上市房企中弘股份,11月12日發(fā)布公告稱,公司累計(jì)逾期債務(wù)本息合計(jì)金額已經(jīng)達(dá)到78億元。
而在11月8日,深交所作出中弘股份終止上市的決定,中弘股份將于11月16日進(jìn)入退市整理期,證券簡稱變更為“中弘退”,27萬股民和眾多基金踩雷。
曾經(jīng)在京城紅極一時(shí)的中弘股份,短短一年就陷入絕境,其戰(zhàn)略和管理的失誤是主因,但更重要的導(dǎo)火索卻是當(dāng)前行業(yè)融資難的現(xiàn)狀。
(二)
高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債,是過去幾年房企迅速擴(kuò)大規(guī)模的秘訣,只要能不斷融到錢,借新還舊的杠桿游戲就能玩下去。
然而很多人都忘了,金融機(jī)構(gòu)總是"天晴送傘 下雨收傘",行情好時(shí)房企大把的借錢,市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下房企最需要錢時(shí),金融機(jī)構(gòu)卻關(guān)上了融資的大門。
上個(gè)月,網(wǎng)上曝出某金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)客戶的融資白名單,將房企分位A/B/C三類,不同等級(jí)對(duì)應(yīng)不同的融資條件和成本。
房企白名單A類:
房企白名單B類:
房企白名單C類:
可以看到,具有國資背景的房企,很多都進(jìn)入了金融機(jī)構(gòu)的A類名單,享受較寬松的融資條件和較低的融資成本,而民營房企則需要承受較高的貸款利率。
最可怕的是,這家金融機(jī)構(gòu)的白名單里,只有60家房企,而白名單之外的還有成百上千的地產(chǎn)公司,想借錢連門都沒有。
(三)
中小房企融資無路,大房企雖然有借錢的實(shí)力,但境遇也是天差地別,融資成本的差距大到嚇人。
比如今年10月引發(fā)行業(yè)關(guān)注的兩筆融資:
10月31日,恒大宣布發(fā)行總額達(dá)18億美元的優(yōu)先票據(jù),相當(dāng)于125億人民幣,是今年房企業(yè)發(fā)行的最大規(guī)模的美元債。
恒大本次發(fā)債利率極高,其中5年期利率高達(dá)13.75%。而恒大在去年發(fā)行66億美元債,利率才6.25%,一年時(shí)間發(fā)債成本就已翻番。
而10月22日,中海地產(chǎn)成功發(fā)行35億元公司債,發(fā)行利率4.00%,創(chuàng)2017年以來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行國內(nèi)公司債最低利率。
一個(gè)高達(dá)13.75%,一個(gè)低至4%,兩者之間,僅融資產(chǎn)生的利差就高達(dá)9.75%,而恒大2017年的凈利潤率也才只有11.9%,融資成本比凈利潤率還高,完全就是在給金融機(jī)構(gòu)打工!
11月6日,在中國不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)上,地產(chǎn)最強(qiáng)CFO吳建斌做了這樣一段點(diǎn)評(píng):
這是我經(jīng)歷的融資環(huán)境最差的一年。我們?nèi)谫Y團(tuán)隊(duì)幾乎把所有市場(chǎng)上能用的工具都用了,但仍沒有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。
另外,融資成本上升的也非???。最近有些房企在境外發(fā)債,融資成本高達(dá)13%,給市場(chǎng)傳遞的信息是很負(fù)面的。這么一個(gè)行業(yè),13%的利息,等于這個(gè)行業(yè)沒有生意可做了。
(四)
民營房企幾乎都在高息借債,能借到錢的其實(shí)已經(jīng)算是幸運(yùn)兒,還有很多房企的借錢之路多災(zāi)多難。
例如富力地產(chǎn)2018年中報(bào)顯示,其凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到187.5%,債務(wù)重壓下,富力一直在為融資奔波:
2月,發(fā)行10億元中期票據(jù),失敗;
5月,10億元超短融發(fā)行計(jì)劃,失??;
8月,發(fā)行60億元的住房租賃專項(xiàng)公司債券,失?。?/span>
9月,發(fā)行三期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃,擬發(fā)行總金額122.21億元,進(jìn)行中;
10月,獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn),公開發(fā)行面值總額不超過130億元的公司債券,分期發(fā)行,進(jìn)行中;
11月,發(fā)行不超過805,591,836股新H股,進(jìn)行中。
如果最終能融到錢還是好的,另一些房企融資受阻,割肉賣項(xiàng)目也是無奈之舉。
比如10月華夏出售環(huán)京10宗土地,11月嘉凱城出售71萬方的資產(chǎn)包,而收購方正是高喊著“活下去”的萬科,他正在用自己的實(shí)際行動(dòng)幫助同行們“活下去”。
(五)
能降價(jià)促銷,能賣土地賣項(xiàng)目,這樣的房企依然幸運(yùn),最慘的是那些連項(xiàng)目都跑不掉的。
在上一輪周期中,很多房企為了減少投入、平攤風(fēng)險(xiǎn),都引入了合作開發(fā)模式,并且由于國企事業(yè)單位在土地市場(chǎng)的特殊優(yōu)勢(shì),不少民營企業(yè)都選擇與國企進(jìn)行合作開發(fā)。
而到了市場(chǎng)下行時(shí),彼時(shí)的蜜月卻成了此時(shí)的毒藥。
民營企業(yè)希望降價(jià)出貨、快速回款,并且用多種方式融資,而國企往往不能接受虧損,寧愿拖著不賣等市場(chǎng)復(fù)蘇,同時(shí)也無法接受當(dāng)前的高成本融資。
這樣就把民企逼到了很難受的地步,資金在項(xiàng)目里出不來,打折促銷和借款融資都行不通,硬生生的被套牢。
在股市中,股票被套牢,等待其回升確實(shí)是一種可行的策略,而在殘酷的地產(chǎn)圈,高資金成本的民營企業(yè),真的等不起!
(六)
寒冬剛開始時(shí),很多人天真的認(rèn)為,調(diào)控是彎道超車的好機(jī)會(huì)。
到了現(xiàn)在終于明白,彎道超車是留給國企的,民營企業(yè)能“活下去”就真的不錯(cuò)了。
今天的地產(chǎn)行業(yè),國企往往背靠實(shí)力雄厚的母公司,有源源不斷的輸血,有政府的信用背書,不管開發(fā)能力強(qiáng)不強(qiáng),金融機(jī)構(gòu)都是排著隊(duì)上門送錢。
而民營企業(yè)融資難,不受金融機(jī)構(gòu)待見,時(shí)刻走在資金鏈危機(jī)的邊緣。
濤哥認(rèn)為,民營經(jīng)濟(jì)是國家不可或缺的重要組成部分,民營房企中也有很多小而美的公司,為社會(huì)建設(shè)了很多高品質(zhì)的項(xiàng)目,為實(shí)現(xiàn)人民的美好生活做出了貢獻(xiàn)。
這一輪寒冬不知何時(shí)結(jié)束,房企的苦日子還將繼續(xù),地產(chǎn)行業(yè)的洗牌剛剛開始。
請(qǐng)盡量,救救那些民營企業(yè)吧。
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