開(kāi)發(fā)商不告訴你的10件事
從2012年開(kāi)始，網(wǎng)上不斷曝出房屋質(zhì)量縮水、配套打折的投訴，特別是開(kāi)發(fā)商用竹竿代替鋼筋以節(jié)約成本的消息和最近熱議的海沙風(fēng)波曝光后，購(gòu)房者對(duì)房子質(zhì)量的擔(dān)心情緒開(kāi)始彌漫，“地價(jià)那么貴，人工費(fèi)漲了，材料費(fèi)漲了，開(kāi)發(fā)商資金鏈又緊張，真正降價(jià)之后的房子會(huì)是什么建材制造的？到時(shí)候房子的質(zhì)量能有保證嗎？該不會(huì)房?jī)r(jià)降，質(zhì)量降吧？”很多購(gòu)房者發(fā)出這樣的疑問(wèn)，其實(shí)每個(gè)行業(yè)都有一些公開(kāi)的或不公開(kāi)的秘密，房地產(chǎn)行業(yè)同樣如此。為了房子賣(mài)個(gè)好價(jià)，開(kāi)發(fā)商會(huì)使出各種手段。記者為購(gòu)房者總結(jié)了這些行業(yè)的“潛規(guī)則”，希望購(gòu)房者能夠做到心中有數(shù)，把握購(gòu)房主動(dòng)權(quán)。
[事一] “特價(jià)房”大多是促銷(xiāo)手段
不知道從什么時(shí)候起，“特價(jià)房”作為一個(gè)新興的名詞進(jìn)入人們的視野?！疤貎r(jià)房”是什么？是“降價(jià)”的房子，也是“降價(jià)房”的文明說(shuō)法。隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入，為爭(zhēng)取更多的客源，不少房企以?xún)r(jià)換量，而“特價(jià)房”成為他們共同選用的工具，并取得了不少訂單。
某銷(xiāo)售代理公司負(fù)責(zé)人透露，很多大的開(kāi)發(fā)商都會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司，由該公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的廣告包裝、設(shè)計(jì)開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)以及具體推廣事宜，所以在行情不好的情況下，有可能是策劃公司利用特價(jià)房的眼球效應(yīng)做廣告，目的是吸引購(gòu)房者到項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)來(lái)增加人氣。
通常情況下，樓盤(pán)的價(jià)格是越賣(mài)越高，但也有特殊情況，就是尾盤(pán)。一個(gè)項(xiàng)目賣(mài)剩下的產(chǎn)品有可能存在著兩種情況，一是本身價(jià)格偏高，二是房子存在某些不足。
[事二] “贈(zèng)送面積”不受法律保護(hù)
“買(mǎi)一層送一層”，“贈(zèng)送超大花園”，聽(tīng)到這些詞語(yǔ)，你也許會(huì)覺(jué)得買(mǎi)到就賺到了。但其實(shí)，贈(zèng)送面積沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，常見(jiàn)的贈(zèng)送區(qū)域?yàn)殛?yáng)臺(tái)和空中花園，由于交樓時(shí)是毛坯房，業(yè)主按照自己的喜好會(huì)改造贈(zèng)送的區(qū)域，“可以在陽(yáng)臺(tái)上隨意更換擺設(shè)，可以安裝玻璃墻，但不能砌磚墻”，“外墻不能拆，內(nèi)部可以變化”。
自從“90/70”政策實(shí)施后，為了在有限的空間內(nèi)得到最大的但又不超過(guò)90平方米的面積，各開(kāi)發(fā)商紛紛在贈(zèng)送面積上絞盡腦汁，花樣百出。有些無(wú)疑是給消費(fèi)者帶來(lái)了更多的使用面積和便利，但經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的市場(chǎng)洗禮之后，等到收樓時(shí)有些業(yè)主發(fā)現(xiàn)這些贈(zèng)送面積只是“看上去很美”，華而不實(shí)。并且這些面積都不是合法的，法律上不承認(rèn)，不可能像房地產(chǎn)證登記面積一樣可以投資、抵押，拆遷時(shí)也不會(huì)得到補(bǔ)償，不但在遭遇糾紛時(shí)權(quán)益無(wú)法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。
[事三] “樣板房”中的家具可能是縮水的
不少消費(fèi)者面臨這樣的困惑和無(wú)奈：豪華靚麗的燈具、富有特色的裝飾、曼妙精美的壁畫(huà)，還有品質(zhì)高檔的家具，讓不少看房者蠢蠢欲動(dòng)，然而買(mǎi)了房交了款，到收房的時(shí)候，卻發(fā)覺(jué)自己的房子不如初看樣板間時(shí)那樣奪目精致，而且還會(huì)顯得擁擠。
一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商都會(huì)不惜資金在樣板房上大做文章。比如說(shuō)樣板間多采用亮色調(diào)的裝修、房間內(nèi)24小時(shí)開(kāi)燈，使得一些原本黑暗的空間變亮，采光不足的問(wèn)題也因此得以掩飾。有些樣板間里的家具不是標(biāo)準(zhǔn)尺寸，通過(guò)讓家具“縮水”的方法使房間“變”大，這在小戶(hù)型樓盤(pán)中尤其常見(jiàn)。很多樣板間看起來(lái)寬敞，實(shí)際是因?yàn)槭褂昧诵∫惶?hào)的家具。比如原本需要放置1.5米的床被更換成1.2米的等。所以常會(huì)遇到，當(dāng)初樣板間里放了一張床、一張梳妝臺(tái)，收房后才發(fā)現(xiàn)只放得下一張床。
[事四] “學(xué)區(qū)房”能不能上也得看學(xué)校
很多家長(zhǎng)為了使孩子不輸在起跑線(xiàn)上，不惜重金購(gòu)買(mǎi)有名校做配套的樓盤(pán)，這些樓盤(pán)或被稱(chēng)為“教育社區(qū)”，或被統(tǒng)稱(chēng)為“學(xué)區(qū)房”。凡是周?chē)忻５臉潜P(pán)，絕不會(huì)放過(guò)名校配套這個(gè)宣傳的有利題材。由此，學(xué)區(qū)房無(wú)論是新房還是二手房?jī)r(jià)格比同區(qū)域的都要高出一大截。然而，一些購(gòu)買(mǎi)了“學(xué)區(qū)房”的人為孩子辦理入學(xué)時(shí)才發(fā)現(xiàn)：根本沒(méi)有資格，被售樓的忽悠了。于是，糾紛產(chǎn)生。告到法院，卻往往因?yàn)闆](méi)有有力證據(jù)而敗訴。
因各個(gè)片區(qū)對(duì)“就近入學(xué)”規(guī)定有所不同，因此對(duì)于購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在購(gòu)房之前一定要事先了解清楚政策上的區(qū)別。有些樓盤(pán)雖然與名校僅一墻之隔，但并非意味著就能進(jìn)入該學(xué)校就讀。開(kāi)發(fā)商在“就近入學(xué)”的宣傳上措辭用得很巧妙，一方面，有些樓盤(pán)的確是按照學(xué)區(qū)統(tǒng)一劃分、符合入讀條件便可入讀；另一方面，開(kāi)發(fā)商出資“教育基金”，向有意向的優(yōu)質(zhì)教育資源學(xué)校“買(mǎi)學(xué)位”，但是有指標(biāo)、年限的限制，卻沒(méi)有如實(shí)告知買(mǎi)房者，出現(xiàn)“僧多粥少”的情況時(shí)自然無(wú)法兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾。
[事五] 沙盤(pán)很“豐滿(mǎn)”，現(xiàn)實(shí)很“骨感”
售樓部現(xiàn)場(chǎng)，如果不多看多問(wèn)，你的眼睛也會(huì)“背叛你”。很多購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，沙盤(pán)模型的樓房錯(cuò)落有致、寬松通透，置業(yè)顧問(wèn)也一再承諾樓間距寬闊，可實(shí)際樓間距卻沒(méi)有想象中的寬。更多時(shí)候，開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者眼球，大多會(huì)調(diào)整沙盤(pán)的樓間距，在樓與樓、路與路之間極盡綠化渲染之能事。此外，購(gòu)房者往往用俯視的角度看沙盤(pán)，這也會(huì)形成“樓間距更寬”的視覺(jué)假象。
為什么沙盤(pán)上找不到垃圾站、水泵房?原來(lái)開(kāi)發(fā)商擔(dān)心垃圾站、水泵房讓沙盤(pán)變“丑”，故意讓它們“隱身”。除了小區(qū)設(shè)施，一些可能影響購(gòu)買(mǎi)欲的小區(qū)外設(shè)施也往往“被隱身”，如加油站、變電站、高壓線(xiàn)等。
在售樓部的沙盤(pán)上，大片的綠化帶穿插分布在樓盤(pán)各個(gè)角落，清澈的“活水”環(huán)繞小區(qū)流轉(zhuǎn)，某些帶有音效的沙盤(pán)還能聽(tīng)到流水聲。在如此令人沉醉的美景面前，購(gòu)房者常常忘了自己正站在只有混凝土和鋼筋的工地旁。
[事六] “戶(hù)型圖”你看明白了嗎？
時(shí)下很多購(gòu)房者對(duì)房子第一印象都是廣告單上的戶(hù)型圖，但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，往往會(huì)在戶(hù)型圖上做些手腳，夸大戶(hù)型面積，隱藏戶(hù)型缺點(diǎn)。絕大部分戶(hù)型圖都不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單地畫(huà)上房子戶(hù)型，而是“貼心”地為各個(gè)房間安排好家具，甚至畫(huà)上綠植，讓購(gòu)房者通過(guò)戶(hù)型圖，感受到住在這套房子里的舒適和溫馨。戶(hù)型圖中房間的各個(gè)區(qū)域都標(biāo)明了家具的擺放，這實(shí)際上是一種平面圖上常見(jiàn)的心理誤導(dǎo)。按照常理，家具與房間應(yīng)該遵循同一個(gè)比例，但是出于對(duì)戶(hù)型圖美觀(guān)和空間感的考慮，戶(hù)型圖上的家具，一般都會(huì)比實(shí)際應(yīng)當(dāng)顯示出來(lái)的尺寸小。
很多人喜歡買(mǎi)個(gè)“明廚明衛(wèi)”的房子，要求廚房和衛(wèi)生間都有透氣的窗戶(hù)，有的戶(hù)型圖上會(huì)顯示衛(wèi)生間有扇小窗戶(hù)?？墒沁@扇窗戶(hù)卻未必真能起到透氣和照明的作用。因?yàn)檫@扇窗子外面，很可能就是另一棟樓的轉(zhuǎn)角處，或者干脆就是鄰居家的墻。
[事七] “綠化率”和“綠化覆蓋率”是兩碼事
王先生剛看房的時(shí)候，銷(xiāo)售人員信心滿(mǎn)滿(mǎn)地向王先生介紹“社區(qū)的綠化率可以達(dá)到45%”，但當(dāng)他搬進(jìn)新居，卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)的綠化率根本達(dá)不到承諾的那么多，當(dāng)他找到開(kāi)發(fā)商理論時(shí)，卻被告知之前承諾他的是綠化覆蓋率。銷(xiāo)售人員對(duì)王先生夸大了綠化率的占比，用“綠化覆蓋率”偷換了“綠化率”概念。
綠化率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與小區(qū)用地的比率，主要包括公共綠地、宅旁綠地等，在計(jì)算時(shí)，要求距建筑外土墻1.5米和道路邊線(xiàn)1米以?xún)?nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。
綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率,相對(duì)而言比較寬泛,大致長(zhǎng)草的地方都可以算作綠化,所以綠化覆蓋率一般要比綠化率高一些。
[事八] “精裝修”價(jià)格沒(méi)你想的那么貴
一般在精裝修房的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者會(huì)簽訂兩份合同：商品房買(mǎi)賣(mài)合同和精裝修合同。在精裝修合同上會(huì)標(biāo)注精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括品牌、型號(hào)等多個(gè)方面的內(nèi)容，目前市場(chǎng)上精裝修房的裝修面積都是按照建筑面積計(jì)算的。
購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)知道，即使是同一個(gè)品牌不同型號(hào)在質(zhì)量、價(jià)格上都可能存在很大差異，即使是外觀(guān)看上去一模一樣的材料，價(jià)格也可能相差好幾倍。
“開(kāi)發(fā)商的裝修成本肯定是要低于普通百姓的裝修成本的。”一位知名品牌中央空調(diào)供應(yīng)商如是說(shuō)，“以我們品牌的中央空調(diào)為例，供給開(kāi)發(fā)商的價(jià)格至少比普通用戶(hù)采購(gòu)便宜25%，電器的折扣力度相對(duì)小一些，建材的折扣力度更大。一旦配備了我們的中央空調(diào)，有些樓盤(pán)對(duì)外號(hào)稱(chēng)的裝修價(jià)格就肯定在4000元/平方米以上，但實(shí)際上僅就中央空調(diào)這一塊，成本也就是250~300元/平方米。
[事九] 你注意過(guò)房屋的“產(chǎn)權(quán)”嗎？
購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，你會(huì)看價(jià)格、看地段、看戶(hù)型……但是你注意到樓盤(pán)所處地塊的土地使用期限這個(gè)問(wèn)題了嗎？也許你說(shuō)你注意了，銷(xiāo)售人員告訴你房屋產(chǎn)權(quán)是70年或者50年等，但是通常意義上所說(shuō)的“商品房”真正的居住時(shí)間到底是多少呢，按說(shuō)每個(gè)樓的使用年限都是70年，但這個(gè)70年指的是哪個(gè)時(shí)間段？
商品房實(shí)際的使用年限，按照正常的流程，產(chǎn)權(quán)是按開(kāi)發(fā)商拿到地開(kāi)始計(jì)算，一共70年。一般情況下，拿地到開(kāi)工到最后交房，時(shí)間有兩三年。那么，正常情況下，購(gòu)房者拿到房子之后，實(shí)際的產(chǎn)權(quán)只有六十七八年。但是如果開(kāi)發(fā)商捂地或者捂盤(pán)呢，如果樓盤(pán)的地塊從拿地到交房花了五年以上的時(shí)間呢？
[事十] 新房吵不吵？住進(jìn)才知道！
“一年四季緊關(guān)著窗戶(hù)，憋屈得很，向交通、環(huán)保等部門(mén)打了很多電話(huà)，都沒(méi)有解決。這是個(gè)老大難，不知這安寧日子何時(shí)才能盼來(lái)?！币惶斓墓ぷ骱蛯W(xué)習(xí)后，誰(shuí)都希望回到家，能安靜地看看電視、甜美地睡上一覺(jué)。然而，不少小區(qū)緊挨公路而建，業(yè)主因此飽受噪音之苦。
醫(yī)院研究表明，噪音級(jí)在30-40分貝是比較安靜正常的環(huán)境；超過(guò)50分貝就會(huì)影響睡眠和休息；70分貝以上就會(huì)干擾談話(huà)，造成心煩意亂，精神不集中；長(zhǎng)期工作或生活在90分貝以上的噪音環(huán)境，會(huì)嚴(yán)重影響聽(tīng)力和導(dǎo)致心腦血管等疾病的發(fā)生。噪音污染，將是一個(gè)長(zhǎng)期存在，而且可能進(jìn)一步惡化的問(wèn)題。在如今“限購(gòu)限貸”的政策背景下，購(gòu)買(mǎi)這樣的產(chǎn)品，必須要慎重考慮。
