本文轉(zhuǎn)載于“陳旺法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)” 微信公眾號(hào)，為陳旺法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)原創(chuàng)出品
為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，哄抬房?jī)r(jià)，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，近年來，北上廣深等城市相繼出臺(tái)限購政策，設(shè)定購房的準(zhǔn)入條件，包括要求購房者具備一定的資格或者限制購房數(shù)量。在此情況下，就出現(xiàn)了購房者在限購政策出臺(tái)前簽訂購房合同但未完成過戶手續(xù)，限購政策出臺(tái)后由于喪失購房資格導(dǎo)致無法過戶的情形。
一般情況下，房屋買賣合同簽署后，因房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可以認(rèn)定屬于不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同不能履行，買、賣雙方均可要求解除合同且無需承擔(dān)違約責(zé)任。
但現(xiàn)實(shí)生活中，并不是所有的購房者都會(huì)因喪失購房資格而心甘情愿就此放棄，所以有的購房者就想到了“更名”，那么，購房者能否要求出賣人配合變更購房主體呢？
一、理論上，特定情況下出賣人有“法定”配合變更購房主體的義務(wù)。
《民法典》第五百零九條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。根據(jù)上述規(guī)定來看，通知、協(xié)助、保密等義務(wù)是合同當(dāng)事人的附隨義務(wù)，在為了合同目的得以實(shí)現(xiàn)，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)配合履行相應(yīng)的附隨義務(wù)。
購房者與出賣人簽訂購房合同后，由于新的限購政策出臺(tái)而導(dǎo)致過戶無法完成，本質(zhì)上購房者與出賣人均沒有過錯(cuò)，特別是購房者，如果交易無法繼續(xù)，購房者的利益可能受到進(jìn)一步損害，例如房?jī)r(jià)升值等損失。那么，從合同法的規(guī)定來看，在不改變?cè)炗喎课葙u屋合同條款且不影響出賣人利益的前提下，如新增或變更后的購房者與原購房者存在家庭關(guān)系（例如具備購房資格的夫/妻、父母等），出賣人配合變更購房主體能夠更好、更快地促成合同目的實(shí)現(xiàn)，出賣人理論上應(yīng)當(dāng)協(xié)助購房者變更購房合同以及網(wǎng)簽的主體。
二、買賣雙方“約定”更名的，出賣人應(yīng)當(dāng)配合變更購房主體。
《民法典》第五百五十五條：當(dāng)事人一方經(jīng)對(duì)方同意，可以將自己在合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人。購房合同更名實(shí)際上是合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，因此，當(dāng)購房者和出賣人協(xié)商一致約定更名時(shí)，購房合同主體可進(jìn)行變更，即使已經(jīng)完成網(wǎng)簽手續(xù)，在出賣人的配合下，也可以重新網(wǎng)簽。
但買賣雙方提前在購房合同中約定“更名條款”，出賣人是否需配合購房者更名，在司法實(shí)踐中出現(xiàn)了不支持更名的案例。下面，我們一起來看看這則案例。
【案例】（2018）津0112民初963號(hào)
裁判要點(diǎn)
受天津市房屋限購政策影響，原告喪失購房資格，原、被告之間的房屋買賣合同無法繼續(xù)履行。雙方補(bǔ)充協(xié)議中雖有關(guān)于“因國(guó)家政策調(diào)控，打協(xié)議時(shí)可隨時(shí)變更姓名”的約定，但當(dāng)時(shí)雙方對(duì)政策內(nèi)容均不知情，且如按照該約定履行將導(dǎo)致合同主體發(fā)生變更，買受人由原告變更為案外人，建立新的買賣合同關(guān)系，使合同履行增加更多不確定性。故本院認(rèn)為原、被告無法按照該約定履行合同。現(xiàn)原、被告之間的房屋買賣合同因政策調(diào)整原因不具備繼續(xù)履行條件，原、被告均具有合同解除權(quán)，故本院對(duì)原、被告要求解除雙方之間的房屋買賣合同的主張予以支持。合同解除后，原告應(yīng)將被告給付的房屋鑰匙、水電卡等材料返還被告。
因此，在購房合同中約定“更名條款”也并非購房者的尚方寶劍。
三、因購房者不具備購房資格出賣人通知合同解除，購房者取得購房資格后要求需繼續(xù)履行合同的，出賣人無配合更名義務(wù)。
【案例】（2017）滬01民終5480號(hào)
上訴人與被上訴人于2012年5月簽訂買賣合同時(shí)，系爭(zhēng)房屋尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)證，并有銀行貸款約92萬元尚未歸還，且合同中對(duì)辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶的時(shí)間亦未作約定，故上訴人對(duì)購買系爭(zhēng)房屋所存在的交易風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)清楚。此后，本市出臺(tái)滬府辦發(fā)﹝2016﹞11號(hào)文，將非本市戶籍居民家庭購房繳納個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)的年限調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年以上，因上訴人為非本市戶籍人員，不符合上述文件規(guī)定的購房條件，被上訴人于2016年5月26日向上訴人發(fā)律師函，通知上訴人解除雙方間的買賣協(xié)議，該律師函于同月28日簽收，且上訴人在訴訟中亦表示其已于2016年6月收到該律師函，故雙方就系爭(zhēng)房屋所簽訂的買賣協(xié)議于通知到達(dá)上訴人時(shí)已經(jīng)解除。上訴人與案外人陶某系于2016年7月登記結(jié)婚，鑒于雙方間的房屋買賣合同已經(jīng)解除，故上訴人以其通過與案外人結(jié)婚后現(xiàn)屬于本市戶籍家庭成員，已具備購房資格為由要求繼續(xù)履行雙方間的房屋買賣合同，缺乏依據(jù)，本院不予采信。
四、律師建議
正常情況下，如買賣雙方具備真實(shí)交易想法，且購房者能夠保證出賣人實(shí)現(xiàn)收取房款的目的，則即便限購新政出臺(tái)導(dǎo)致購房者喪失購房資格，出賣人一般也會(huì)同意配合變更交易主體。但此時(shí)購房者也要審慎考慮，變更的交易主體是否可靠，否則會(huì)出現(xiàn)類似“借名買房”的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。如此種情形下購房者仍堅(jiān)持購房，但遇到不愿意變更購房主體的出賣人，則建議大家盡快咨詢專業(yè)房產(chǎn)律師，同時(shí)注意識(shí)別出賣人是否趁機(jī)惡意解除，從而隱瞞出賣人的其他違約行為，并及時(shí)取證固定，為后期維護(hù)自身合法權(quán)益做好鋪墊。
END
聲明
陳旺法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)原創(chuàng)出品！如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明文章作者及來源（“陳旺法律服務(wù)團(tuán)隊(duì)” 微信公眾號(hào)），任何未注明文章作者及來源的轉(zhuǎn)載均為侵權(quán)。
聯(lián)系客服
