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所謂“借名買房”，是指實際購房人借用他人的名義購買房屋，房屋登記在被借用人名下，實際購房人通過與被借用人簽訂借名買房協(xié)議或者房屋代持協(xié)議的方式來主張房屋所有權(quán)的一種現(xiàn)象。
“借名買房”存在的背景，一般是實際購房人為了規(guī)避房屋限購、限貸政策，購買經(jīng)濟適用性等政策性保障用房，或爭享特定的購房優(yōu)惠、隱藏真實的財產(chǎn)等。這些隱藏的背景也決定了“借名買房”會比一般購房更易發(fā)生糾紛，風險也更高！那么，作為實際購房人，要如何規(guī)避借名買房的法律風險？今天我們就來一起談?wù)勥@個話題。
案例指引
(2020)最高法民再328號
【法院認為】 徐沛欣在當時已有兩套住房的情況下仍借曾塞外之名另行買房，目的在于規(guī)避國務(wù)院和北京市的限購政策，通過投機性購房獲取額外不當利益。司法對于此種行為如不加限制而任其泛濫，則無異于縱容不合理住房需求和投機性購房快速增長，鼓勵不誠信的當事人通過規(guī)避國家政策紅線獲取不當利益，不但與司法維護社會誠信和公平正義的職責不符，而且勢必導致國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落空，阻礙國家宏觀經(jīng)濟政策落實，影響經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，損害社會公共利益和社會秩序。故徐沛欣與曾塞外為規(guī)避國家限購政策簽訂的 《房產(chǎn)代持協(xié)議》因違背公序良俗而應(yīng)認定無效。
(2021)京02民終2667號
【法院認為】 當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。朱紅閣主張其與李倩倩之間就涉訴房屋存在借名買房的口頭協(xié)議，李倩倩則主張實際的購房人系案外人張濤。朱紅閣雖提交了其持有的稅費票據(jù)及還貸轉(zhuǎn)賬憑證，但結(jié)合雙方的當庭陳述，僅部分能確認系朱紅閣實際還貸的，且李倩倩主張2014年5月之后均由張濤還貸，朱紅閣亦認可其在2014年5月之后并不直接還貸，其主張由李倩倩出租房屋抵償貸款；而關(guān)于首付款部分，朱紅閣所主張的其向李倩倩之夫轉(zhuǎn)賬的款項與首付款數(shù)額存在較大出入，且李倩倩、張濤、朱紅閣之間均互有其他經(jīng)濟往來，故朱紅閣并未提交充足的證據(jù)證明其所主張的款項與購房款之間的關(guān)聯(lián)性。此外，朱紅閣亦未對涉訴房屋持續(xù)占有使用。故依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，尚不足以證明朱紅閣與李倩倩之間存在借名買房關(guān)系，朱紅閣要求確認其主張的口頭協(xié)議有效，亦依據(jù)不足。
（2020）最高法民再328號
【法院認為】 在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名人可以依據(jù)實質(zhì)上的代持關(guān)系要求被借名人將房屋過戶至其名下，但此項權(quán)利系基于合同關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，在經(jīng)法定變更登記程序完成物權(quán)公示之前，借名人尚不能依據(jù)借名買房的合同關(guān)系未經(jīng)公示程序即直接確認為房屋的物權(quán)人，其所享有的債權(quán)請求權(quán)也不具有對世效力、排他效力和絕對效力，借名人不享有排除執(zhí)行的合法權(quán)益。此時，借名人只能追究被借名人的損害賠償責任，而無法排除執(zhí)行。
風險提示
通過以上幾個案例就可以看出，實際購房人借他人名義購買房屋會存在諸多風險：
風險一：
借名買房沒有書面協(xié)議。實踐當中，有不少實際購房人是借用親戚朋友的名義購房，而礙于情面，或自以為雙方不會有糾紛，因此在借名買房時往往沒有書面約定，只是口頭約定。然而，一旦房屋價格上漲或因其他原因?qū)е卤唤杳朔椿冢绻麑嶋H購房人沒有清晰完整的證據(jù)鏈條證明雙方存在借名買房的合意，則實際購房人將無法獲得房屋所有權(quán)，房屋出資款也只能被認定為借款。
風險二：
借名買房協(xié)議被認定為無效。若借名買房協(xié)議被認定為無效，協(xié)議中關(guān)于雙方的權(quán)利義務(wù)均是無效的，借名人無法獲得房屋的所有權(quán)，只能向被借名人主張出資款以及資金被占用期間的利息。
風險三：
借名購買的房屋被司法機關(guān)查封、拍賣。若被借名人有個人外債，債權(quán)人通過司法程序救濟，此房屋則會被法院查封與拍賣，被借名人只能選擇提起執(zhí)行異議之訴進行救濟，以自己為房屋所有權(quán)人為由要求解除查封或者不予執(zhí)行。然而，借名買房能否排除法院強制執(zhí)行，我們已經(jīng)在本公眾號《借名買房能否排除法院強制執(zhí)行》一文中詳述，得出的結(jié)論是對此實踐中并無定論，有些法院認為，只要借名買房協(xié)議不存在無效情形，而實際購房人能夠提供充分證據(jù)證明被借名人只是名義產(chǎn)權(quán)人，則可以排除法院強制執(zhí)行；但也有個別地區(qū)法院明確規(guī)定，借名買房不能排除法院強制執(zhí)行。
律師建議
買房畢竟是大宗交易，涉及資金少則幾十萬，多則成百上千萬，實際購房人在進行借名買房時如稍有不慎，則可能面臨“錢房兩空”的尷尬處境。那么，實際購房人應(yīng)當如何規(guī)避借名買房的法律風險？下面我們從維護實際購房人合法權(quán)益的角度提出以下幾點建議：
??實際購房人在房屋符合交付使用條件時，應(yīng)當及時占有使用房屋。同時，當實際購房人具備房屋過戶條件時，要及時完成不動產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，以免后顧之憂。
??盡量選擇資信狀況與經(jīng)濟狀況較好的被借名人，降低因被借名人存在外債導致房屋被執(zhí)行的風險。借名人可以通過查看法院公告網(wǎng)、中國裁判文書網(wǎng)、中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)等了解被借名人在外是否涉訴，是否存在執(zhí)行案件；也可以查看被借名人的征信報告，獲取貸款情況，了解被借名人的資信狀況與經(jīng)濟狀況，將借名買房的法律風險降到最低。
結(jié)語
借名買房的過程中存在諸多法律風險，所以實際購房人在借名買房時一定要結(jié)合自身情況慎重考慮。同時，律師建議大家，如果一定要借名買房，建議在購房前向?qū)I(yè)房產(chǎn)律師咨詢，并在專業(yè)律師的指導下完成房屋交易，將借名買房的法律風險降至最低，盡量避免糾紛的產(chǎn)生，做到防范于未然。
END
聲明
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