8月中旬，我愛我家前副總裁胡景暉的一番話，不僅導致他被已工作了18年的老東家掃地出門，更是引發(fā)了一場輿論風暴。
胡景暉的這番話，有兩句很關鍵，一是“資本大幅度進入長租公寓是推高房租的主要原因之一”，二是“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害?！?/p>
說來也巧，胡景暉的一番隔空喊話之下，網絡上曝出很多關于自如一類的長租公寓運營商搶房源的現象，更有杭州的鼎家長租公寓陷入破產，真可謂很應景。
地產中介變身長租公寓運營商
資本進入長租公寓是不是房租上漲的主要原因呢？筆者認為，是的，尤其是脫胎于鏈家的自如一類的長租公寓運營商是主要的推手。
長租公寓行業(yè)誕生好些年了，為什么今年“妖風”很大呢？其實在于房地產中介這個攪局者。
長租公寓的運營模式分為輕資產運營與重資產運營，重資產運營就是萬科之類的地產商用的模式，輕資產運營就是房地產中介之類用的模式。
SOHO中國董事長潘石屹說，做長租公寓是注定要虧本的，因為要用6%利率的貸款建設，然后獲取1%的租金回報。潘石屹之話對了一半，同時也說出了一個事實，就是長租公寓的投資回報確實是沒那么豐厚的，而且周期是比較長的。
以深圳某長租公寓為例，成立7年一直未盈利。其2015年公司凈利潤虧損達到246萬元，2016年虧損擴大至585萬元，到2017的前3個月實現營業(yè)收入僅為54萬元，凈利潤虧損達到234萬元。
為什么難賺錢呢？我們從商業(yè)模式上看，一是長租公寓希望通過統一的裝修和運營，獲取租客，從租客賺取高于付給房東的價差，二是運用租客的押金沉淀。但現實是很燒錢，而且回報周期比較長。
那么要賺錢，一是房源足夠的多，即擴張速度快；二是房租是上漲的。所以，房地產中介進入長租公寓領域，從中介商變成運營商，是斷然不能接受低回報的現實，作為行業(yè)的后進入者，是必須要通過快速的資本擴張形成壟斷、提高房租來獲取回報的。
在擴張過程中，成本是不斷被抬升的，一是業(yè)務人員是無所謂獲取房源的成本高低的，他們的考核在于規(guī)定時間內獲取房源數量；二是長租公寓的運營人員被考核的是如何提高周轉，所以不少自如的客戶反映甲醛味很濃。
至于在長租公寓標準化裝修運營過程中，所滋生的道德風險和成本就更高了。曾經某個倒閉的長租公寓換一個電子鎖的成本就高達數千元，房東九成新的冰箱被扔掉等等，其實這也是在燒投資人的錢。
所以當攪局者房地產中介介入后，北京回龍觀的搶房源、提高租金也就很正常了。
尤其是自如，孕育于鏈家，而鏈家堪稱中國租房市場上的王。在北京，房屋中介市場占有率最高的是鏈家，長租公寓領域市場占有率最高的是自如，找房平臺上市場占有率上升最快的是貝殼找房。
筆者在七八年前發(fā)現，房地產中介市場是個典型的非標、區(qū)域寡頭壟斷市場，中介對價格的擾動力量其實很大的。2016年春節(jié)后，北京上海買房如同買大白菜一樣的瘋狂場景中，鏈家這些房地產中介在其中扮演了什么角色？
有人會問，房地產中介為何要進軍長租公寓呢？在“房住不炒”、租購并舉的背景下，新房市場受到調控后，巨大的存量市場意味著更大的舞臺。但現實是，房地產中介進軍長租公寓之后，近日引爆的問題，讓其成為一個活生生的“攪局者”。
當長租公寓掛鉤上P2P和ABS
房地產中介攪局了長租公寓，更可怕的是，還搭上了金融工具。這也就是胡景暉的第二句話所揭示的。
8月下旬，杭州鼎家長租公寓一紙公告宣布破產，涉及4000多名租客和6家P2P網貸公司。鼎家的角色，不僅僅是一個長租公寓運營商，還是一個金融操盤者。
鼎家的模式，是租客和鼎家簽約時，實際上同時和P2P網貸公司也簽約了。網貸平臺將租客申請的貸款，一次性付給了鼎家，鼎家將部分房租付給房東，而租客每月償還網貸平臺的貸款。
這就是租金貸模式，即長租公寓中介服務商聯合互聯網金融平臺、金融機構等貸款機構開展“租金貸”業(yè)務，機構一次性將等同于一年租金的資金放款給到服務商，服務商并未將全部資金給到房東，形成了資金占用。表面上租客按月付租金，實際上每月向貸款機構還貸的服務。
這種租金貸模式，名義上發(fā)展國家鼓勵的長租公寓，實際操作中，服務商非法侵占他人財物，形成了資金池，期限錯配，杠桿高、風險大。
更“勝”一籌的是，長租公寓的運營商發(fā)行ABS，用金融術語來說就是，以未來租金收入為底層資產，采用“信托計劃+專項計劃”雙SPV的模式發(fā)行ABS產品。
2018年3月，“自如2號一期ABS”發(fā)行規(guī)模20億元，證券評級AA+，優(yōu)先級發(fā)行利率6.29%。當融資到位后，從商業(yè)拓展角度，以及償還利息成本及賺取回報角度來說，自如要做的就是不斷擴大底層資產規(guī)模，即搶到更多的房源，提高周轉率，提高房租，如是循環(huán)。
所以胡景暉所言，資本進入長租公寓是房租上漲的推手一點也不假。而一旦爆雷，危害自然也是很大的。上述的鼎家破產即是如此，房東收不到房租，肯定要驅趕房客，而這會引發(fā)社會不穩(wěn)定。
而如果房源擴張遇阻，即ABS的底層資產規(guī)模增長停滯，再疊加房租不斷上漲，那么很可能出現違約退租、房租支付逾期。不要覺得這不可能，2018年上半年信用卡累計逾期700多億元，就連最穩(wěn)定的住房公積金貸款2017年全國都逾期達到10.58億元（比2016年上漲了34.6%），房租逾期為什么不會呢？一旦逾期規(guī)模過大，那么長租公寓的資金鏈就可能會爆的。所以我們要警惕金融自由化以及資產證券化的泛濫。
金融本質上是一個用杠桿來經營風險的生意，早幾年都說互聯網金融是大象闖進了瓷器店，打得傳統金融行業(yè)一地碎片，但隨著今年P2P公司頭頭的不斷跑路，金融自由化泛濫的后果爆發(fā)了，大家就不這么講了。
房地產中介本是一個服務商的角色，但搖身一變?yōu)檫\營商，尤其是掛鉤P2P、ABS，通過銀行貸款或者信托渠道發(fā)放貸款，借助金融工具來擴張，這么多問題就迅速暴露出來了。
曾經說房住不炒，通過長租公寓來穩(wěn)定租房市場，但市場現實卻與愿望背道而馳，這不能不說是一個遺憾。
(作者為某納斯達克上市金融機構首席內容官、研究所所長，本文僅代表個人觀點)
文：艾經緯
來源：中國房地產金融
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