構(gòu)成“新住宿”的三大特征。
途家及斯維登集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人及CEO 羅軍
文旅地產(chǎn)正在攀上新風(fēng)口。
為了旅游度假，如果你在三亞買了一個(gè)房子，但一年只有10天住在那里，剩下的時(shí)間怎么辦？針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)逐年攀升的空置率，斯維登集團(tuán)作為不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生。
“房子不住的時(shí)候，我們幫你分享出去，倘若一天800元的租金，管理公司承擔(dān)全部打掃、配置的工作，領(lǐng)取50%的費(fèi)用，那房東還可以拿到400元，一年內(nèi)只需租出去1/3的時(shí)間，也有4萬余元?！蓖炯壹八咕S登集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人及CEO羅軍稱。
2011年，他一手創(chuàng)立起途家和斯維登兩個(gè)品牌。前者定位于Airbnb式的線上共享短租平臺(tái)；后者于2015年完成獨(dú)立分拆，是一個(gè)包含了公寓別墅運(yùn)營(yíng)、共享農(nóng)莊、伴手禮等多條產(chǎn)品線的線下不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。身兼兩個(gè)集團(tuán)CEO要職的羅軍日前接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》雜志專訪時(shí)表示，2018年會(huì)把更多精力放在斯維登集團(tuán)身上。
作為地產(chǎn)領(lǐng)域的全才型“老將”，羅軍一直嘗試在做新東西。如果說途家是中國(guó)短租平臺(tái)領(lǐng)域的先行者，那斯維登集團(tuán)通過線下對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)，正在成為切實(shí)影響酒店住宿業(yè)的新選擇。
今年3月，斯維登集團(tuán)剛完成新一輪融資，由保利資本戰(zhàn)略入股。得益于在一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)上，與國(guó)內(nèi)近1050家房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成交易合作，斯維登目前經(jīng)營(yíng)房源超過40000套，覆蓋全國(guó)近200個(gè)目的地，規(guī)模達(dá)到全亞洲第一。
合作模式并不復(fù)雜，開發(fā)商在房產(chǎn)銷售過程中就會(huì)帶入斯維登集團(tuán)相關(guān)業(yè)務(wù)的介紹。消費(fèi)者從購(gòu)房時(shí)即可選擇與斯維登集團(tuán)不同程度上的合作。“有的交付房產(chǎn)時(shí)就把鑰匙給到我們，等他來住時(shí)我們?cè)倥蓪Ｈ怂偷借€匙。有的哪怕不愿意分享，我們也會(huì)幫其進(jìn)行房屋的保養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，這部分是和開發(fā)商談好的協(xié)議，也許費(fèi)用就算進(jìn)了本來的物業(yè)費(fèi)里。但是事實(shí)證明，這是一個(gè)受到歡迎并且三方共贏的過程?！绷_軍解釋道。
對(duì)于購(gòu)房者和開發(fā)商而言，斯維登集團(tuán)助力和提高了房產(chǎn)的價(jià)值；對(duì)于消費(fèi)者而言，民宿能更好滿足其“個(gè)性化、多人、多天、高性價(jià)比”的需求；包括對(duì)于當(dāng)?shù)卣财鸬搅舜龠M(jìn)消費(fèi)和提高旅游產(chǎn)業(yè)的作用。
交通領(lǐng)域的共享經(jīng)濟(jì)在近兩年成為熱餑餑，住宿業(yè)的分享經(jīng)濟(jì)也隨風(fēng)涌起。
羅軍認(rèn)為，分享住宿能帶來不動(dòng)產(chǎn)效率的最大化，將沒有被充分利用的資源通過分享得到最大化的使用，產(chǎn)生收益，這是一個(gè)可持續(xù)的商業(yè)模式，尤其在當(dāng)前空置率不斷攀升的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)潛伏著巨大的市場(chǎng)。
“但事實(shí)上，這個(gè)思維邏輯是很久之前就有了，只是現(xiàn)在技術(shù)幫助實(shí)現(xiàn)了。”羅軍強(qiáng)調(diào)，今天的新經(jīng)濟(jì)生命都是二維碼給予的，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)背后龐大且成熟的計(jì)算能力，是支撐經(jīng)濟(jì)模型的關(guān)鍵力量。
有了技術(shù)助力，分享住宿風(fēng)生水起。羅軍透露：“如今連酒店業(yè)的同行都更喜歡說住宿業(yè)了?！眰鹘y(tǒng)上酒店的特征總是比較集中式的，講求標(biāo)準(zhǔn)化流程的服務(wù)。但隨著經(jīng)濟(jì)模型、商業(yè)模型包括互聯(lián)網(wǎng)科技的進(jìn)步，人們對(duì)于住宿的需求正在發(fā)生改變。
為了迅速適應(yīng)消費(fèi)者多方面的需求，斯維登集團(tuán)開拓了五大產(chǎn)品線——包括有融入城市核心中央，面向?qū)Ξ?dāng)?shù)匚幕猩疃攘私庑枨笕巳旱?/span>精品公寓 ；主打社區(qū)和短期居住的服務(wù)公寓；主要布局三亞、廈門、南京等度假城市的度假公寓；還有針對(duì)高端人群的私密性極強(qiáng)的別墅及特色住宿類“歡墅”；以及將民宿融入景區(qū)，如鳳凰古城里的“途窩”。
上海斯維登精品公寓
成都斯維登服務(wù)公寓
南澳斯維登度假公寓
消費(fèi)者總歸是用腳投票的。羅軍很自豪，斯維登集團(tuán)能迅速成長(zhǎng)為頭部企業(yè)的規(guī)模，是提前看到了趨勢(shì)。不僅消費(fèi)者越來越傾向個(gè)性化服務(wù)的民宿行業(yè)，越來越多房屋業(yè)主也開始重視資產(chǎn)的配置和管理。
“我們?cè)谧龅氖切伦∷?，和酒店業(yè)不同，碎片化、科技化、可分享，是其三大特征。越來越多酒店同仁也開始轉(zhuǎn)型投身到更大的住宿市場(chǎng)里”，羅軍表示：“但改變這個(gè)行業(yè)的并非斯維登集團(tuán)，而是分享經(jīng)濟(jì)、是技術(shù)、是AI，是住宿業(yè)本身正在進(jìn)行更好地更新迭代。所有只要有利于社會(huì)，消費(fèi)者樂于看到的競(jìng)爭(zhēng)，那都是良好的?！?/span>
在創(chuàng)立途家和斯維登集團(tuán)之前，羅軍擔(dān)任新浪樂居總經(jīng)理一職，并且僅僅通過2年，攜手易居中國(guó)成立中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)，成功使之在美國(guó)納斯達(dá)克上市。二次創(chuàng)業(yè)并非想象中簡(jiǎn)單，“斯維登集團(tuán)最開始的40套房子，就是我在海南自己一間間要過來的?！?/span>
羅軍表示：“我此前也沒有做過酒店住宿這類工作。但以前面對(duì)的都是大問題，剛接手40個(gè)房子進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理時(shí)，卻盡是細(xì)節(jié)上的小問題，可難度系數(shù)絲毫不遜于前者。最簡(jiǎn)單的例子是，因?yàn)榉块g每一間都不一樣，床的大小和換洗頻率也不一樣，那究竟需要多少?gòu)埍惶状矄?，這就是一個(gè)很棘手的問題?！?/span>
這也是消費(fèi)者對(duì)民宿普遍存在的擔(dān)憂與顧慮：管理運(yùn)營(yíng)是否得當(dāng)，衛(wèi)生與各類細(xì)節(jié)服務(wù)是否到位？在中國(guó)，80%以上的民宿市場(chǎng)在二三線城市，而二三線的市場(chǎng)基本處于無序的狀態(tài)。因?yàn)榉菢?biāo)，往往使得民宿的品質(zhì)難以保障。
為此，誰能率先解決民宿標(biāo)準(zhǔn)化和碎片化的問題，誰能實(shí)現(xiàn)民宿連鎖化，就能占得市場(chǎng)，斯維登集團(tuán)就在做這件事，羅軍認(rèn)為“善莫大焉”。
如何讓非標(biāo)住宿，卻在管理、系統(tǒng)、分員體系上做到統(tǒng)一服務(wù)？羅軍總結(jié)出一句話是“統(tǒng)一的服務(wù)策略，一致的客戶服務(wù)體驗(yàn)?！?/span>
商業(yè)模式上，斯維登集團(tuán)目前有從開發(fā)商或業(yè)主聚合而來的房源中，約50%的資產(chǎn)屬于自營(yíng)，其余部分交予加盟商，后者將獲得斯維登集團(tuán)為其提供的系統(tǒng)、流量、服務(wù)、管理SOP等全方位支持。
技術(shù)上，斯維登公寓自主研發(fā)的PMS系統(tǒng)可幫助加盟伙伴進(jìn)行長(zhǎng)短租結(jié)合的靈活經(jīng)營(yíng)，綜合管理平臺(tái)則可以直接進(jìn)行營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、品控、收益等管理。面對(duì)消費(fèi)者，斯維登集團(tuán)建立統(tǒng)一的會(huì)員管理系統(tǒng)和聯(lián)絡(luò)中心，讓客人更好的找到組織；讓每個(gè)房間的客人都可以在物聯(lián)網(wǎng)的體系下定義自己的場(chǎng)景從而更好的了解客人的喜好；利用Bi（商務(wù)智能軟件）和大數(shù)據(jù)提示客人價(jià)格的變化使客人感受到集團(tuán)的細(xì)致關(guān)懷；用各種科技軟硬件手段保證客人的人生安全、隱私等。
羅軍強(qiáng)調(diào)，斯維登集團(tuán)是一家技術(shù)公司，這些還體現(xiàn)在房源服務(wù)質(zhì)量上。比如歡墅采用零接待模式，實(shí)現(xiàn)“微信指引”、“電子開門”、“微信開票”、“微信呼叫清潔”的“無人別墅”模式。
得益于強(qiáng)大的系統(tǒng)和眾多科技手段，“住一間斯維登和住一百間斯維登沒有差別”，這是羅軍對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)保障的承諾。他認(rèn)為，就像90年代人們還不熟悉物業(yè)的概念，不確定買房究竟要有小區(qū)的還是沒小區(qū)的，如今人們也才開始慢慢學(xué)習(xí)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的概念，未來不僅好的物業(yè)與房產(chǎn)是必備配套的關(guān)系，自帶運(yùn)營(yíng)也是消費(fèi)者考慮購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)的重要因素。
關(guān)于未來，羅軍保持著樂觀的態(tài)度，從溝通交談中，不乏感受到其豪言壯志背后飽含著對(duì)這個(gè)企業(yè)的熱情。在他看來，善莫大焉的是斯維登集團(tuán)在做一件順應(yīng)時(shí)代的事，不僅是商業(yè)領(lǐng)域的選擇，更是出于對(duì)社會(huì)價(jià)值范疇的考量。
這一點(diǎn)從集團(tuán)最新的方向可以窺得一二。除了房屋托管和短租以外，斯維登集團(tuán)2018年全力部署共享農(nóng)莊，共享農(nóng)莊依托于斯維登集團(tuán)子公司途遠(yuǎn)，途遠(yuǎn)由途家于2016年推出，以裝配式度假住宅為載體，整合分享鄉(xiāng)村閑置土地、勞動(dòng)力和原生態(tài)的度假資源。其基本模式是從農(nóng)民處租賃土地，途遠(yuǎn)負(fù)責(zé)施工蓋房及房屋運(yùn)營(yíng)，用戶需要支付蓋房和土地租賃成本，得到的回報(bào)是可以自住、交換轉(zhuǎn)讓、運(yùn)營(yíng)增值的房產(chǎn)。
“在國(guó)外如美國(guó)，富裕的都是農(nóng)村而非城市。中國(guó)有那么多的美麗鄉(xiāng)村，具備著極大的價(jià)值挖掘與開發(fā)潛力?！睆慕ㄔ斓竭\(yùn)營(yíng)到伴手禮，斯維登集團(tuán)提供一站式的解決方案：吸引消費(fèi)者到鄉(xiāng)村，不僅住店，同時(shí)提供土特產(chǎn)的銷售和運(yùn)送服務(wù)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。
很難說變革者究竟是羅軍還是斯維登集團(tuán)，抑或兩者都是。我們能預(yù)測(cè)的是，羅軍帶領(lǐng)的斯維登集團(tuán)產(chǎn)品線日趨豐富，但具體下一步是走向哪里，抵達(dá)分享經(jīng)濟(jì)的哪一步，先行者能否一路絕塵笑到最后，這些都還得交由時(shí)間來回答。
文 | 盧寶宜
來源 | 中國(guó)房地產(chǎn)金融
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