花6億多在上海拍下一塊地，尚未動工開發(fā)，土地在16個月中卻已升值近八成，轉(zhuǎn)手賣地差價超過5億。這是發(fā)生在上市房地產(chǎn)公司的真實案例。
在融資渠道受限，房地產(chǎn)調(diào)控加碼的大背景下，一些中小房地產(chǎn)公司正在轉(zhuǎn)賣手中的土地和項目，緩解資金壓力。
買地一年半未開發(fā)，轉(zhuǎn)手升值近八成
在香港主板上市的房地產(chǎn)企業(yè)景瑞控股日前宣布，以11.57億的價格將全資子公司——上海景麒100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給恒大地產(chǎn)。上海景麒的主要權(quán)益就是上海虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)的一塊住宅用地。
該地塊由景瑞于2015年6月以6.52億的價格竟得，一年多的時間，該地塊的價格已經(jīng)上漲接近八成，買賣差價超過5億。下圖為面包財經(jīng)對景瑞控股購買該地塊公告的截圖：
2015年拿下這塊土地之后，景瑞控股并沒有按照計劃動工開發(fā)。景瑞此前計劃將該地塊發(fā)展為單一的住宅發(fā)展項目，并預(yù)計于2017年下半年竣工。但直到目前仍尚未開始施工，已經(jīng)申請將開工日期延后到2017年5月份。
但這并不影響用土地來融資。在拍下土地不久，上海景麒的股權(quán)就被全部抵押給銀行，獲得3.26億貸款，年利率高達(dá)9.988%，遠(yuǎn)高于貸款基準(zhǔn)利率。
景瑞似乎也沒有在限期內(nèi)支付與土地相關(guān)的款項。公告信息顯示，直接持有該地塊的上海景麒支付了超過1.08億與土地溢價相關(guān)的滯納金。
盡管面臨巨額的滯納金和利息支出，景瑞仍然獲得了2.97億元的稅前收益。這要仰賴上海土地的快速升值。根據(jù)物業(yè)估值報告，截至2016年10月底，相關(guān)地塊價值為11.53億元，短短一年多時間，升值了76.84%。
資金鏈緊繃 頻繁出售土地
出售上海土地的景瑞控股近兩年來業(yè)績并不理想，負(fù)債率和融資成本維持在高位。這是諸多中小房企當(dāng)前的寫照。
2015年和2016年上半年，景瑞控股虧損額分別達(dá)到3.52億和2.56億，一年半時間合計虧損超過6億。截至2016年6月底，總資產(chǎn)為354.73億，總負(fù)債為308.09億，負(fù)債率超過80%。
融資成本也相當(dāng)高。2015年發(fā)行的1.5億元美元優(yōu)先票據(jù)年息高達(dá)13.25%，這一利率在同期發(fā)行美元債的房地產(chǎn)企業(yè)中屬于相當(dāng)高的水平。近期，多家房企也發(fā)行的美元債，年息一般在6%左右，這還是在美元加息背景下的利率。2016年9月，景瑞已經(jīng)部分贖回了該筆高息債券。
高負(fù)債率和較高的借貸成本之下，景瑞通過出售項目公司股權(quán)來融資。今年1月初，景瑞以2.09億的價格向龍湖地產(chǎn)和另一個買方出售了寧波項目公司60%的權(quán)益，該項目公司所持地塊是2016年9月，景瑞控股以3.47億元的代價購得。
狂拍地王后 房企正面臨錢荒
2016年上半年是地王頻出的一年；尤其是上海、北京、深圳、南京這樣土地供給稀缺，房價上漲的城市。據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年賣地收入最高的50個城市，賣地收入達(dá)到了2.45萬億，同比大增35%。
但在宏觀調(diào)控加碼之后，很多拍下土地的房企卻發(fā)現(xiàn)，融資越來越難，面臨錢荒。此前為房地產(chǎn)公司輸送巨額資金的債券市場和銀行信貸都被收緊。
據(jù)統(tǒng)計，2016年中國房地產(chǎn)企業(yè)通過私募債、公司債、票據(jù)等方式融資高達(dá)11376.7億元。但在2016年第四季度，中國收緊了房地產(chǎn)企業(yè)的融資；第四季度房企債券融資總額僅為1100億元，環(huán)比大跌68.4%。
國內(nèi)融資驟然收緊，使得大量房企在去年底和今年初開始緊急舉借外債應(yīng)對資金饑渴。面包財經(jīng)此前曾統(tǒng)計過，僅最近一個多月發(fā)行美元債券融資的在港上市房企，發(fā)債金額就超過40億美元，遠(yuǎn)超國內(nèi)融資金額。
2016年，以恒大、萬科和碧桂園為代表的大型房企，銷售額均超過3000億元。越來越多的中小房企正面臨著資金和土地儲備的雙重壓力。驟然降臨的調(diào)控和錢荒資金壓力之下，越來越多的中小房企將面臨消亡的局面。
一塊尚未動工的土地在16個月增值超過5億，這也許正是很多資金鏈緊繃的中小房企義無反顧搏命拿地的原因所在。
文末彩蛋：搶紅包要交稅 網(wǎng)絡(luò)紅包里藏了多少坑？
聯(lián)系客服
