最近看了一條熱帖《說說買到哪些漲不起價的小區(qū)》，閱讀量11萬+。
因為它完美重現(xiàn)了買房過程中，最讓人意難平的體驗：買房時千挑萬選，能買“翻倍漲”的B，選了“一般漲”的A。當年“翻倍漲”還很便宜，不僅精準錯過，還再也高攀不起。俗稱，完美錯過一個億。
以網(wǎng)友們的「錯過」為鑒，總結(jié)用什么思路和方式選擇投資房，最大限度提高我們買到“翻倍漲”的概率。01
這位網(wǎng)友，2016年在照母山8500一平的康橋融府、鹿角6800一平的歐麓花園城之間搖擺，因為工作地點在南坪，選擇了歐麓花園城。五年后，建面均價12040元/㎡的歐麓花園城，漲幅超過50%；奈何建面均價20620元/㎡的康橋融府，漲幅高達140%。
兩個小區(qū)的價差，也從當年的1700元/㎡擴大到8500元/㎡。
第一個思路，自住以通勤距離為主，但投資要跟著城市發(fā)展方向走。劃重點，是「城市級」發(fā)展方向。這是碰見“翻倍漲”的概率基礎(chǔ)。發(fā)展級別越高，獲得的政策和資源扶持就越強，經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)和人口就越好，房價的上漲空間才會大。十幾年前的重慶向北、這兩年開始重慶向西，就是例子。反觀南區(qū)，比如鹿角所屬的巴南，其實很宜居，但因為不是重慶的城市發(fā)展重心，就只能別人吃肉、它喝湯。
2017年時我在巴南買了一套房，買入價建面7300，現(xiàn)在二手房均價11500上下。好在是用于自住，能用一顆平常心面對。如果是用于投資，平常心，沒了。這位網(wǎng)友，2012年原計劃購買北濱路的龍湖春森彼岸，卻被一位同學連哄帶騙買了位于灘子口的老電梯房（9年前還不算老）。
龍湖春森彼岸有很多期，我們1期為例，2012年價格1萬出頭、2021年2萬出頭。妥妥地翻倍。
第二個思路，投資必然要選地段，但地段和地段之間也是有差異的。北濱路和灘子口都在重慶內(nèi)環(huán)以內(nèi)，都符合常規(guī)意義上我們對地段的定義。區(qū)別在于，地段的含金量。北濱路不僅在內(nèi)環(huán)以內(nèi)，也在兩江四岸，是大眾眼里的精華區(qū)。灘子口就過去和目前的發(fā)展來說，是內(nèi)環(huán)以內(nèi)的老城區(qū)。地段的含金量由什么決定？配套和資源的檔次。通俗點講，就是“人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我精”。而地段的含金量，直接影響后期房價漲幅。但是，精華區(qū)的房價并不是每個人都能上車。此時，就要用發(fā)展的眼光看待地段，不堅持“地段唯一論”，去符合城市發(fā)展方向、正在大力建設(shè)的板塊尋找機會。機會的衡量標準，就是地段的含金量——人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我精。用發(fā)展的眼光選地段
這位網(wǎng)友，買房時看過照母山、北濱路和江北嘴，最終買了南濱路的聚豐江山天下，“現(xiàn)在說起都慪”2014年前后，沒記錯的話，招商江灣城均價約八千、金融街融景城均價約九千、聚豐江山天下均價約七千。以這個價格為參考，三個小區(qū)到現(xiàn)在的漲幅都實現(xiàn)了翻倍。但南濱路的聚豐江山天下，不管是二手房的流動性還是漲幅，對比北濱路的招商江灣城、金融街融景城，還是稍顯遜色。第三個思路，地段和房子的品牌品質(zhì)并行。這是更微觀層面同時更實際的選房邏輯。什么意思呢？選具體的二手房小區(qū)或者新房樓盤時，在自己的能力范圍內(nèi)，選擇有品牌有實力的開發(fā)商、品質(zhì)相對更高的樓盤、物業(yè)服務相對更好的小區(qū)。這是我們?yōu)樽约旱耐顿Y上了最后一道基礎(chǔ)保險。尤其是物業(yè)服務質(zhì)量，隨著房齡漸增，物業(yè)對小區(qū)的維護程度會直接影響房子在二手房市場的議價能力。沒上好最后一道保險的故事
這位網(wǎng)友，2016年華潤二十四城套內(nèi)約109㎡的四房，有學校指標，總價150萬。但認為房子采光不好，最終沒買。套內(nèi)109㎡、總價150萬，套內(nèi)單價約等于13800元/㎡?，F(xiàn)在華潤二十四城的小區(qū)均價為建面20168元/㎡。按照80%得房率估算套內(nèi)均價，約等于25200元/㎡，漲幅超過80%。
第四個思路，以投資為目的買房，個人喜好不重要。房子選對、能升值，最重要。以自住為目的買房自然另當別論，通勤距離、軌道商業(yè)、學校教育、個人喜好很重要，因為自己住得舒服最重要。
除了這些，再補充兩點。
投資首選次新二手房，選不到合適的二手房，再去看新房。
補充這一點是因為昨天有粉絲咨詢某個樓盤投資是否劃算。這個樓盤2025年交房，加上拿證和限售期，得持有至少六七年才能進入二手房市場交易。
被動持有的時間太長，直接拉高了成本投入。并且這期間不能賣房，資產(chǎn)自由度受限。而二手房買完就能拿證，限售期就兩年，自由度大得多。這期間還能用于出租，去覆蓋掉一部分成本。
沒有選到合適的二手房或者不想買二手房，看新房時也盡量避開交房時間太晚的樓盤。既然是投資，控制成本很重要。
同事住在照母山，他家小區(qū)有一套一樓帶花園的房子，緊挨一條道路，導致受噪音影響嚴重，關(guān)上窗戶都沒用。所以，一定不要貪圖便宜，買有硬傷的房子用于投資。等你要賣房時，就會陷入進退兩難的境地：價格漲不上去、出手很困難、賤賣又心疼。最后總結(jié)一下，投資買房必須遵循的底層邏輯。
1，經(jīng)濟實力允許，選核心精華區(qū)軌道旁、有商業(yè)、占有稀缺資源的次新二手房或者新房。
2，上不了核心精華區(qū)的車，重慶的發(fā)展方向在哪里，就往哪里走。然后選出這其中有含金量的地段。再在這個地段上、自己的能力范圍內(nèi)，選擇更有品牌和品質(zhì)保障的房子。
3，首選次新二手房，投資一定要考慮到持有成本，以及自己控制資產(chǎn)的自由度。
4，雖然投資買房時個人喜好不重要，但一定不能因為貪圖便宜去買有硬傷的房子。以后你賣房時流的淚，就是買房時腦子里進的水。
這年頭買房，選對房子比時機更更更重要，因為閉眼買都能賺錢的時代已經(jīng)過去了。只有大方向不偏航，我們才有資格碰上“翻倍漲”。
