先看個視頻。
如果你要讓我最通俗的話解釋怎么就有這么多人去買璧山，這個段子最生動。之前我們已經(jīng)寫過一次璧山，但那次的內(nèi)容偏概念，比較懸浮。上周去璧山實地看了一圈，這次的內(nèi)容就很接地氣了。會講清楚璧山分為幾個板塊，每個板塊的優(yōu)劣勢、發(fā)展程度和房價。以及，不同需求的購房者去璧山看房，該怎么選。璧山的格局，簡單來說，由一條黛山大道區(qū)分出三大板塊。
北端是城北、中端是綠島、南端是城南。
三個板塊大致的位置關(guān)系，我在地圖上粗略地標(biāo)了一下。它們各自的發(fā)展程度、配套、環(huán)境、價格，差別比較大。所以三個板塊的買房邏輯也不一樣，肯定不能一概而論。一是離主城很近，穿過一條璧山隧道就能到大學(xué)城。軌道1號線璧山站落腳的地方也是在城北。二是配套規(guī)劃和建設(shè)比較完善?，F(xiàn)有的核心配套是已通車的1號線璧山站、云巴站點。商業(yè)、大學(xué)等正在建設(shè)，另外規(guī)劃了15號線和27號線等配套。如果你是純剛需，比如在大學(xué)城上班但是又買不起大學(xué)城的房子，這種情況下去璧山買房肯定是優(yōu)先選城北。綠島最大的優(yōu)勢是公園多、環(huán)境好，是璧山本地人買房的選擇。板塊內(nèi)的房子也偏改善，面積比較大，目前房價建面九千到一萬多點。如果你去璧山買房是沖著宜居和養(yǎng)老去的，優(yōu)先選綠島。因為城南離主城最遠(yuǎn)，比起城北和綠島，目前在配套和環(huán)境上也占不了什么優(yōu)勢。但城南不是毫無優(yōu)點，璧山的產(chǎn)業(yè)、劃入科學(xué)城的部分主要集中在城南，是個講前景的板塊?，F(xiàn)在的產(chǎn)品也以小面積、低總價為主。房價低、有前景，城南更適合投資。低門檻入手一套房子，長期持有博未來。上周組織考察團(tuán)去璧山實地走訪，主要看了5個樓盤。城北兩個、城南三個。
先講城北。
開車出璧山隧道后，15分鐘左右就能到融創(chuàng)云湖十里和融創(chuàng)0238。把這兩個項目放在一起講，是因為兩個盤的隔得很近，分別在1號線璧山站兩旁。因為地段差不多，兩個項目周邊的配套也大體一致：規(guī)劃了重慶科學(xué)城首個TOD商圈、愛琴海購物公園、軌道15號線和27號線等。目前在售LOFT公寓，建面約36-53m2、建面均價8800元/m2，總價36-45萬。一是投資者，因為項目周邊有學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，未來可以通過出租來獲得收益。二是極剛需，LOFT公寓水電氣三通，經(jīng)濟能力很有限但又必須買房自住的年輕人，可以用來作為過渡性居住。目前在售建面約83-92m2的三房高層，建面均價約8800-9500元/m2，總價約75-88萬。首先，離主城區(qū)近，穿過一條隧道就到大學(xué)城。其次，離1號線璧山站和云巴站點很近，交通方便。項目也會自建block街區(qū)等商業(yè)配套，基本生活需求可以被滿足。重慶第二機場已經(jīng)確定建在璧山正興，和城南靠得比較近。所以城南的樓盤會把重慶第二機場作為一個重要利好來宣講。
如果是沖著機場去璧山投資，并且希望通過機場收獲房價的暴擊，不太現(xiàn)實。
《重慶新機場總平面和航站區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案創(chuàng)意征集公告》顯示，重慶第二機場預(yù)計2035年建成，離現(xiàn)在還有14年之久，房子的持有周期太長。以江北機場為例，附近3號線碧津站、T2航站樓周邊房齡15年以內(nèi)的二手房，高一點的房價建面一萬二三，低一點的建面七八千。這樣的價格也算不上暴擊。所以指望機場帶來可觀的回報，不是很現(xiàn)實。更多是通過重慶第二機場帶給璧山預(yù)期和發(fā)展來提升房子的溢價空間。
目前在售建面約69m2的兩房、80m2和88m2的三房，建面均價約8000元/m2，總價58-70萬。三種戶型中，個人認(rèn)為69m2的兩房更適合投資。首先是總價低，59萬左右，意味著投資成本和投資門檻都比較低。這一點對于投資預(yù)算本來就有限的購房者，非常重要。其次是性價比更高，目前璧山兩房的租金在1700元左右、三房的租金2000元左右。三房租金比兩房只多300元一個月，總價卻貴了十來萬。從這個角度來講，69m2的投資性價比更高。預(yù)計2024年9月建成的金鳳隧道在項目附近，目前已經(jīng)進(jìn)入進(jìn)洞施工階段。通車后，將大大縮短高新區(qū)到璧山的距離，也拉近了城南和主城區(qū)的距離。重慶當(dāng)代城MOMΛ
對于這個項目的開發(fā)商，當(dāng)代置業(yè)，很多人可能會比較陌生。這是一家2003年成立、總部在北京的上市房企。目前在重慶有4個項目，渝北空港的光明拾光里MOMΛ、當(dāng)代閱MOMΛ，璧山的重慶當(dāng)代城MOMΛ，涪陵的春風(fēng)印月·星空小鎮(zhèn)。重慶當(dāng)代城MOMΛ在售建面約66-90㎡的小高層，建面均價約8300元/㎡。對比城南其它項目，個人認(rèn)為當(dāng)代城的自住屬性會更強一點，其次才是考慮投資。這是一個占地約500畝、規(guī)模比較大的樓盤，后期會自建約50萬方的商業(yè)體。周邊有近萬畝的自然生態(tài)公園、2個云巴站點。從配套和環(huán)境講，比較宜居。沒錯，就是那個開盤以來連續(xù)兩個月認(rèn)購破千套的樓盤，創(chuàng)了璧山樓市的紀(jì)錄。是一個非常熱銷的樓盤。目前在售3期高層，建面約66-75m2、建面均價約8800元/m2，總價56-75萬。個人認(rèn)為這個樓盤很適合投資。最重要的一點，總價低，最低四五十萬就能買一套房。其次，預(yù)期比較好。項目附近的曾家隧道通車后將直達(dá)沙坪壩，縮短了和主城區(qū)的距離。也有規(guī)模比較大的產(chǎn)業(yè)區(qū)，存在大量人口和潛在購房需求。獨占3個云巴站點，最近的一個站點離項目不到150米。小戶型、低總價、有前景，從這個角度講是比較合適的投資標(biāo)的。最后總結(jié)一下。
1，城北。目前璧山離主城最近、配套規(guī)劃最豐富的板塊，更適合在大學(xué)城、西永或者1號線沙坪壩沿線上班的剛需。
2，綠島。璧山的行政和文化中心，公園多、環(huán)境好、產(chǎn)品偏改善。更適合去璧山養(yǎng)老、不主要考慮投資的朋友去買。
3，城南。三個板塊中房價最便宜但有前景的板塊，現(xiàn)在小戶型比較多、買房門檻低。更適合以投資為主且準(zhǔn)備長期持有的朋友。
