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房地產(chǎn)價(jià)格漲勢迅猛，國家一再號召，提出“房子是用來住的，不是用來炒的”、“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”。多地政府已經(jīng)針對房地產(chǎn)市場出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，從購房數(shù)量、購房人資格、購房貸款首付比例、稅費(fèi)、限售年限等方面著手。

房價(jià)不斷上漲，限購政策層層加碼，“在途”的房屋買賣容易受到限購政策變化的影響，網(wǎng)友戲稱為“在跟中介去看房的路上丟了購房資格”。

限購政策出臺(tái)前/變化前，交易雙方已達(dá)成購房意向并簽訂了合同，后因政策變化買受人失去購房資格或者無法辦理貸款，導(dǎo)致交易無法完成。實(shí)踐中，此情形下交易雙方容易就是否解除合同、是否承擔(dān)違約責(zé)任產(chǎn)生糾紛。此類糾紛評判標(biāo)準(zhǔn)主要看限購政策對合同履行的阻礙程度，下面進(jìn)行簡要分析。

合同效力一般不受限購政策影響。限購政策不屬于《民法典》第一百五十三條規(guī)定的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，即使限購政策出臺(tái)導(dǎo)致買受人不再具有購房資格，合同效力也無變化。若買受人借名買房，此種場景法律關(guān)系更為復(fù)雜，此處不展開論述。

如前所述，限購政策一般從購房資格、銀行貸款、稅費(fèi)等方面著手。其中，限購政策的影響集中體現(xiàn)在購房資格與銀行貸款兩方面。實(shí)踐中，法院一般會(huì)根據(jù)合同約定、當(dāng)事人履約能力判斷政策變化是否構(gòu)成實(shí)質(zhì)性障礙，從而決定合同是否應(yīng)當(dāng)解除。

（1）購房資格政策變化。買受人不再具有購房資格，買受房屋所有權(quán)、辦理過戶登記的合同根本目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)，此時(shí)合同無法繼續(xù)履行。司法實(shí)踐中法院傾向性認(rèn)為，這屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，判令合同解除。

（2）銀行貸款、按揭政策變化。若房屋買賣合同明確約定了無法獲得貸款的解決條款，如約定按揭貸款無法辦理時(shí)應(yīng)按其他方式支付剩余房款，此時(shí)易被推定為訂立合同時(shí)已經(jīng)預(yù)見到履約的風(fēng)險(xiǎn)，不滿足合同法定解除要件，判令繼續(xù)履行合同。

如一方存在過錯(cuò)，按照《民法典》第五百六十六條，合同解除后應(yīng)當(dāng)賠償另一方因此所遭受的損失，例如一方拖延辦理過戶或貸款手續(xù)直至限購政策出臺(tái)。

此外，如合同簽訂至解除期間，房價(jià)劇烈上漲，也有部分法院會(huì)結(jié)合個(gè)案具體情況，支持房屋差價(jià)補(bǔ)償?shù)脑V訟請求。

（2018）滬0115民初7218號房屋買賣合同糾紛案件中，原被告雙方于2015年簽訂合同，約定2018年辦理過戶轉(zhuǎn)讓手續(xù)，但2016年3月25日上海市政府出臺(tái)“滬九條”，對購房資格進(jìn)行限制。根據(jù)“滬九條”，原告不具有購房資格。浦東新區(qū)法院最終認(rèn)定，由于合同履行過程中購房新政的出臺(tái)，導(dǎo)致該買賣合同客觀上無法履行，故判決解除雙方簽署的《滬居房產(chǎn)（動(dòng)遷房）買賣合同》。

后出售人起訴要求被告搬離房屋，買受人反訴主張房屋差價(jià)補(bǔ)償（案號：（2020）滬01民終3810號）。如前所述，該案中合同因買受人喪失購房資格無法過戶而解除，但買受人已經(jīng)支付了大部分房款，購房用途為自住，且已占有使用并裝修，在房屋價(jià)格確實(shí)劇烈上漲出賣人因此獲益的情形下，法院根據(jù)公平原則，酌情確定房屋差價(jià)補(bǔ)償金額為60萬元（合同解除時(shí)房價(jià)上漲金額的30%左右）。

限購政策各地不同，且經(jīng)常更新，建議各位讀者朋友在做出認(rèn)購決定前，充分了解當(dāng)?shù)氐馁彿空?，認(rèn)真評估自身是否符合購房一系列的資格要求。合同履行過程中，盡快辦理過戶登記，否則很可能面臨“計(jì)劃趕不上限購政策變化”的窘境。

【參考書籍】袁華之主編，《房地產(chǎn)法律實(shí)務(wù)與案例精解》第72-86頁。