“一房二賣”行為在社會生活中屢見不鮮，這類案件既涉及民事法律關系，又涉及刑事法律關系，兩者之間存在交叉影響，何如減少老百姓的損失，提高他們的法律意識，成為了社會上的頭等大事。
2013年5月，甲通過簽訂房屋補償協(xié)議，確定將可獲得兩套動遷房，2014年1月，甲與乙約定，以72萬元的價格向乙出售其中一套房屋，合同簽訂后，乙支付了62萬元購房款。
2017年3月，甲向法院起訴請求確認與乙房屋買賣合同無效，同年8月被判決駁回，2017年3月，甲隱瞞前述房產(chǎn)已經(jīng)出售的事實，欲將該房產(chǎn)出售給丙丁夫婦，并收取了丙丁夫婦定金5萬元。
2017年4月，甲與丙丁夫婦簽訂房屋預售合同，約定以240萬元出售房屋，2017年4月至2018年5月，丙丁夫婦向甲累計支付200萬元，甲收取款項后將其花費殆盡。
法院認為，被告人甲在將房屋賣給乙的前提下，又以非法占有為目的，在與丙丁夫婦簽訂、履行合同過程中，隱瞞房屋已出售的事實，收取巨額購房款消耗殆盡不予返還，騙取丙丁夫婦的財物數(shù)額為200萬元，屬數(shù)額特別巨大，其行為已構成合同詐騙罪。
法律上區(qū)分合同違約和犯罪行為的界限是基于其行為的性質和后果，下面是一些常見的區(qū)分要點：
1.性質：合同違約通常是履行合同義務的一方未能按照合同約定履行責任，違背了合同的約定；而犯罪行為則涉及到違反法律規(guī)定的行為，具有社會危害性。
2.主觀意圖：合同違約是指當事人在履行合同過程中未能完成自己的義務，但并不一定涉及故意或惡意的行為；而犯罪行為則往往需要有故意或惡意的主觀意圖。
3.后果：合同違約通常引發(fā)民事糾紛，受損方可以要求違約方承擔相應的民事賠償責任；而犯罪行為可能具有社會公共利益的危害后果，因此除了民事責任之外，還可能承擔刑事責任。
4.法律規(guī)定：合同違約的標準通常基于合同法等民事法律規(guī)定；而犯罪行為的認定則需要根據(jù)刑法等刑事法律規(guī)定，并由法律機關進行認定和追究。
需要注意的是，某些行為既可能構成合同違約又可能構成犯罪行為，具體要根據(jù)案件的具體事實、相關證據(jù)和適用法律規(guī)定來判斷和確定，在實踐中，法律機關和司法機構會根據(jù)法律規(guī)定和綜合分析，對合同違約和犯罪行為進行區(qū)分和定性。
一房二賣”行為是涉及民事和刑事的行為，解決起來格外復雜，對此行為的性質也沒有明確的規(guī)定，雖然司法解釋規(guī)定，若出賣人將房屋出賣給買受人后又與第三方簽訂同一房屋的買賣合同，致使買受人合同目的無法實現(xiàn)，買受人可以請求解除合同并要求返還財產(chǎn)并返還利息。
但是此規(guī)定只是為此類糾紛的解決提供了一條路徑，并沒有提到“若情節(jié)嚴重，可視為犯罪”，所以我們對此類行為的性質進行分析是有必要的。
因為現(xiàn)行法律沒有對“一房二賣”行為進行具體規(guī)定，所以學界就此類行為是否存在合同詐騙罪中的非法占有目的產(chǎn)生了分歧。
有學者認為，“一房二賣”行為是現(xiàn)實中比較常見的行為，屬于民事合同糾紛，應當用民事訴訟來解決，不應認定為犯罪，前述案例中，出賣人甲將同一房屋出賣兩次屬于民事合同糾紛，買受人可以追究其違約責任或者侵權責任，但司法機關不應認定甲犯罪。
另有學者認為，房屋所有權人與買受人簽訂房屋買賣合同并收取購房款后，隱瞞房屋已經(jīng)出售的事實，又與第三方簽訂同一房屋的買賣合同，且對原買受人交付的購房款沒有返還的意思，可以認定出賣人主觀上具有非法占有原買受人財物的故意。
前述案例中，甲在與乙簽訂房屋買賣合同后，又將同一房屋賣給了第三人丙丁夫婦并簽訂了預售合同，若甲將乙的購房款揮霍殆盡，可以認為甲具有非法占有的故意，在這種情況下，可以認定出賣人甲非法占有乙的購房款，構成合同詐騙罪。
也有學者認為，甲的犯罪故意是在決定將房屋賣給第三人時產(chǎn)生的，即甲的行為構成合同詐騙罪，但其詐騙對象是丙丁夫婦，因此涉案金額更大，量刑應更重。
“一房二賣”情況下房屋權屬問題的認定法律規(guī)定，在一房二賣甚至多賣的情況下，如果合同有效且買方要求執(zhí)行合同，一般應根據(jù)房屋所有權變更登記順序、房屋的合法占有順序、合同的執(zhí)行順序以及訂立買賣合同順序等來確定權利保護順位。
在司法實踐中，法院對“一房二賣”案件形成了較為統(tǒng)一的司法意見，首先考慮是否辦理房屋所有權變更登記，分為兩種情況：
其一，是否已經(jīng)辦理房屋轉讓登記手續(xù)，如果買方A辦理了而買方B未辦理，則A享有主張所有權的優(yōu)先權。
其二，是否已經(jīng)辦理預告登記手續(xù)，如果所有買方都沒有辦理房屋轉讓登記手續(xù)，但有人已經(jīng)辦理了預告登記，那么辦理了預告登記的人就享有主張所有權的優(yōu)先權。
如果沒有進行轉讓登記和預告登記，法院將考慮誰先合法占有該房屋，此人將享有主張所有權的優(yōu)先權。
如果有關房屋沒有進行所有權變更登記，也沒有人合法占有房屋，法院將審查合同的履行情況，一般為房款的支付情況，誰先支付房屋全款，誰就有主張所有權的優(yōu)先權，如果所有買方均未支付全部款項，法院將考慮第四種情況，即簽署合同的先后順序，誰先簽署合同誰就有主張所有權的優(yōu)先權。
未取得房屋所有權的一方可以向出賣人要求補償和賠償，根據(jù)法律規(guī)定，如果合同仍然有效，買受人可以基于買賣合同關系追究出賣人的違約責任，也可以請求出賣人返還財產(chǎn)及利息，拒不返還的可以追究其侵權責任并要求其賠償。
出賣人非法占有
故意的認定出賣人的“一房二賣”行為一般發(fā)生在市場房價上漲時，即原出賣房產(chǎn)價格較低，出于獲得更多財產(chǎn)的目的將房屋賣給第三人，一般情況下，此類行為只是合同履行過程中的違約行為，屬于簡單的合同糾紛，很難將其與合同詐騙罪聯(lián)系起來，判斷“一房二賣”行為到底是合同違約行為還是刑事詐騙行為，是很有必要的。
合同違約行為是指合同雙方當事人在履行合同時，行為人單方面拒絕履行或者懈怠履行合同義務，導致合同目的無法實現(xiàn)，但行為人不存在故意欺詐和非法占有對方財物的目的，刑事詐騙行為是指行為人采取欺騙手段使權利人基于認識錯誤而處分財產(chǎn)。
合同違約行為和刑事詐騙行為有很多相似之處：首先，兩者都發(fā)生在民事行為過程中，兩者都以簽訂契約為前提；其次，合同簽訂后，合同未執(zhí)行或未完全執(zhí)行；再次，都存在隱瞞或者捏造事實真相的行為，雖然這兩種行為存在相似之處，但是其處理結果卻完全不同。
房屋買賣合同涉案金額一般為幾十萬，甚至可達幾百萬、上千萬，若被認定為刑事詐騙行為，行為人很可能“家破人亡”，因此，辨別“一房二賣”是民事糾紛還是刑事案件時，司法工作人員應當謹慎深入地分析行為人是否具有非法占有故意。
前述案例中，甲在與乙簽訂房屋買賣合同后并未辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，幾年后又將該房屋出賣給不知情的第三人丙丁夫婦，也未辦理過戶登記手續(xù)，在這種情況下，房屋的所有權并未轉移，房屋仍然歸甲所有，所以甲有權處理該房屋，不構成非法處分他人財產(chǎn)，也就不存在刑法上的非法占有目的。
第三人丙丁夫婦更談不上“善意取得”，因為善意取得的前提是出賣人無權處分，所以此案件中不能認定出賣人甲的行為是犯罪。
非法占有目的的形成時間
對于前述案例中非法占有目的的形成時間存在分歧，一種觀點認為非法占有目的是在將房屋賣與第三人后不返還原買受人的購房款時產(chǎn)生的，另一種觀點認為該犯罪故意是在決定將房屋賣給第三人之后騙取第三人房款時產(chǎn)生的。
根據(jù)《刑法》第二百二十四條的規(guī)定，合同詐騙罪的犯罪是發(fā)生在“合同簽訂和履行過程中”的，即犯罪意圖既可以發(fā)生在合同簽訂時，也可以發(fā)生在合同履行時，此條文沒有對犯罪行為發(fā)生的時間作嚴格限制，單方面將該罪的犯罪時間認定為“合同簽訂之前和簽訂時”是片面的，違反了罪刑法定原則。
如果在合同簽訂之前沒有產(chǎn)生欺騙的故意，而在合同履行時由于一系列的客觀原因產(chǎn)生了欺詐意圖，出賣人通過隱瞞事實真相、捏造事實欺騙買受人，則完全符合合同詐騙罪的主客觀要件，也符合主客觀一致的原則，認定其構成合同詐騙罪是無可非議的。
前述案例中，出賣人甲與乙簽訂購房買賣合同并收取購房款，如果甲與乙辦理了房屋過戶登記手續(xù)，后來又采取欺騙手段隱瞞房子已出售的事實將房屋出賣給丙丁夫婦，則出賣人甲的行為是非法處分房屋，因為不動產(chǎn)轉移登記后，房屋所有權已為乙所有，此時甲又與第三人簽訂買賣合同，意圖非法占有丙丁夫婦的購房款，可以明確甲的詐騙對象為丙丁夫婦。
“一房二賣”行為絕大多數(shù)是違約行為，會導致權利人遭受財產(chǎn)利益損失，但是絕不能以此推定房屋出賣人違反了法律禁止性規(guī)定，進而認為出賣人的行為是嚴重危害社會的犯罪行為，碰到這樣的事情，我們就要報警處理，拿起法律武器捍衛(wèi)我們的權益。
參考文獻
1. 涉嫌詐騙的合同糾紛是否必須“先刑后民”?——對一起刑民交叉合同糾紛案件適用法律的分析 [J] .王瑞峰 ,程哲明 .中國審判?.2006,第009期
2. 民刑交叉案件中民間借貸合同效力認定問題研究--以《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》為視角 [J] .程誠 .韓山師范學院學報?.2016,第002期
3. 刑民交叉案件審理順序規(guī)則探究——基于對先刑后民審理順序規(guī)則優(yōu)先適用現(xiàn)象的反思 [J] .潘威偉 ,潘小玉 .廣西政法管理干部學院學報?.2019,第006期
聯(lián)系客服
